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文
摘
要
著名商业地产开发商，如太古、新鸿基、九龙仓、华润、华联SKP、中粮、恒隆、置地、凯德、银泰，他们在业内声名在外，每家都有自己的优势及特点，如果说新鸿基圆方、IFC是高级购物中心室内设计、空间设计、精装以及美陈的行业标杆，那九龙仓海港城，IFS，是艺术和商业项目做结合的行家。海港城的大黄鸭、成都IFS的熊猫爬墙、长沙IFS的KAWS都是是艺术和商业项目做结合的标杆。而且，与一般商业地产商不同，九龙仓是一个具有零售商基因的商业地产开发商，旗下有着众多时尚零售公司，时尚品牌资源极为丰富。
九龙仓集团有限公司始创于1886年，原为英资怡和集团产业。集团实力雄厚，早在五十多前恒生指数成立之初，九龙仓已成为七家成份股之一。在1980年被包玉刚家族收购成为华人企业，经过数十年发展，九龙仓已形成涵盖地产、物流、酒店业务的综合性企业集团，总资产达四千余亿港币。
九龙仓logo，来源英国国旗，浓厚的英资洋行印记今天的九龙仓，拥有香港海港城、时代广场、成都IFS、长沙IFS为代表的旗舰投资物业，这是全球市值最高的投资物业组合之一，年收入高达160亿港币，位居国内前三，全球前五位。
九龙仓于2017年11月分拆香港的6项投资物业在港上市，即九龙仓置业，取代九龙仓集团成为恒生指数成分股。其香港投资物业包括：海港城、时代广场、荷里活广场、会德丰大厦、卡佛大厦、香港美利酒店等
九龙仓内地投资物业包括：成都、长沙、重庆IFS组成的国金中心系列，上海、重庆、大连时代广场组成的时代广场系列，成都、长沙时代奥特莱斯，上海会德丰国际广场等。
善于打造商业地标
海港城（包括酒店写字楼）2019年财报（港币）：营业资产 1725亿 销售额 290亿 收入115.77亿 盈利 94.47亿上世纪60年代，九龙仓将货仓码头转移至葵涌，在原货仓码头的土地上盖起了一座商场——海运大厦。到70年代，面对土地价格的暴涨，九龙仓开启海港城计划。
“海港城地盘面积广达43万方呎，计划兴建5幢豪华住宅、3幢高级写字楼、2座豪华酒店、3层庞大的购物商场和完善的康乐设施……所有楼宇均楼高17层……连成一体。”
到90年代，又扩建了港威一、二期，使海港城达到今天之规模。现在海港城由三家星级酒店、两座服务式公寓、五座商场及十座写字楼连接而成，是香港最大的商业综合体。游客来港必到达的购物圣地。今天的海港城已成为全球最赚钱的购物中心之一，长达530米的广东道临街店铺是香港最靓丽的购物长廊。
香港时代广场在人口稠密土地稀缺的香港。出现了许多高楼层的商场。这样的商业被称为vertical mall——垂直购物中心。在旧电车厂土地上修建的香港时代广场，便是全球最成功的垂直购物中心之一，也是九龙仓的商业标杆之作。1994年，拥有16层的独特设计的时代广场在铜锣湾开业，带动铜锣湾成为香港租金最昂贵的地区之一。
香港时代广场由两座写字楼与一座购物中心组成，其中购物中心高达16层。时代广场是如何打造流畅的商业动线的呢？首先在建筑设计上，时代广场以中庭为主动线，围绕中庭设置了多部垂直观光电梯和多部跨层扶梯，这提升了顾客往高楼层便捷度。在业态布局上，采用主题分层设计，将商场主力店分布在各个楼层，吸引目标顾客到达相应的楼层。在面积较大的主力店——连卡福百货内部，还专门设置了香港唯一的螺旋式扶手电梯。通过这些的商业设计，使得各个楼层人流分布均匀，高楼层依旧人流如织。
在时代广场设计之初，应 *** 规划要求，保留了一个露天广场。九龙仓便在广场疏散楼梯的上方建设了一座大钟楼，与商场外立面的电视屏幕相对应。这里每年都会举办苹果倒数活动，是香港每年最热闹的倒数地点，也是一代香港人的美好回忆。
香港具有领导地位的商业地产商
九龙仓在香港的商业发展史，就是一步步确立香港商业地产领导地位的历史。九龙仓于上世纪70年代至90年代，不断扩建海港城，使其成为香港最大的商业综合体，又开发了铜锣湾时代广场、荷里活广场等投资物业。
九龙仓还把其在商业地产优势延续到了零售业。旗下的连卡佛在香港有多间门店，是香港具有领导地位的高级百货公司，俊思集团是众多奢侈品牌在大中华区的总代理。此外，大股东吴光正家族还成为精品超市City super、奢侈品集团普拉达的主要股东。
进入21世纪，九龙仓抓住了内地开放自由行的历史机遇，成功扩大其在香港社会零售的市场份额。至2018年，九龙仓置业香港物业旗下租户销售额创下新高至490亿港元，占香港社会零售销售总额的10%。香港商业地产领导地位名符其实。
在内地，九龙仓于上世纪90年代进入，早期通过美美百货及时代广场品牌进军内地奢侈品零售市场，美美百货和时代广场是多个省会城市最早的奢侈品购物商场。其在重庆、大连、乌鲁木齐等城市取得不错成绩。同时，九龙仓还与百联合作打造出内地销售额第一奥莱——上海青浦百联奥特莱斯。
成都IFS，主入口有一套直达三层的跨层扶梯随着内地经济的迅猛发展，九龙仓开始向内地投资大型商业综合体，即IFS国金中心系列。2007年，九龙仓以72.4亿的价格击败恒隆、太古、新鸿基、华润、和黄等发展商，夺得成都春熙路成百地块，创造当年的全国商办地王。2014年，成都IFS开业，次年，隔路相望的成都太古里开业，九龙仓、太古两大港资以商业综合体+购物街区的模式，实现了春熙路这一传统核心商业圈的起死回生。提高了成都的商业能级。
成都IFS：2019年收入上升 11% 至港币17.47亿元，营业盈利增加 21% 至港币9.47亿元。成都IFS总体量为76万平方米（包括地库），由两栋写字楼、一座购物中心、一座酒店、一座服务式公寓组成，其中购物中心体量达20.4万平方米，那么如何接驳各个业态呢？九龙仓和它的建筑设计团队KPF、Benoy设计出了一个至今来讲，都堪称教科书式的方案：
他们在商场入口建设露天跨层扶梯，顾客可以直接乘坐跨层扶梯抵达商场第三层。同时，在商场的另一侧的纱帽街，设置了一条地面通往三层的行车通道、并且把酒店、服务式公寓、写字楼的大堂也放在了三层，使得IFS的三层平台形成一个极为方便的落客区，在第三层恍若有一种首层的错觉，通过双首层设计。九龙仓也说服了大量高端品牌落户商场第三层。
成都IFS第三层行车平台，使得众多奢侈品牌拥有了外立展示面在成都IFS七层楼顶的雕塑庭院，著名的楼顶的熊猫爬墙雕塑最初打算作为临时装置展出，后来实在太火，被长期保留，成为成都著名的游客打卡地。同时作为部分餐饮业态的店铺所在，七层雕塑庭院亦与酒店、两栋写字楼打通，酒店的婚礼教堂及一些重要设施也设置在七层及以上的室外空间，使得楼顶的整体空间得以充分利用。
在成都IFS之前，成都的商业推广主要还是小型活动和促销为主。IFS的开业后，举办诸如多啦A梦展览等一些城市影响力的活动的同时，也将一大批国内外的顶级商业活动资源和策展机构带到了成都，使得整个成都的商业市场推广水平上了一个新的台阶。
长沙IFS，与成都IFS类似，商场入口同样有跨层扶梯设置 （图片来自@晟龍）与九龙仓长期合作的一众奢侈品牌，跟随九龙仓首次进入长沙市场（图片来自@晟龍）长沙IFS是九龙仓体量最大的商业综合体项目（图片来自@晟龍）2011年2月，九龙仓以56.3693亿元的价格夺得长沙五一广场001地块，2018年5月，总投资200亿的长沙IFS开业，T1写字楼以452米的高度成为湖南第一高楼，加上24.6万平方的购物中心。瞬间成为长沙的地标，成为城市级购物目的地。
了解长沙IFS，我的另一篇回答：
如何评价长沙IFS？823 赞同 · 203 评论回答2019年，开业仅一年的长沙IFS，营业额便达到47亿元人民币，跻身国内最快突破40亿销售的购物中心之列，在长沙IFS之前，长沙还没有一个年销售30亿以上的购物中心。可以说，长沙IFS的开业，很大程度上提升了长沙的商业能级。
九龙仓从海港城开始经营商场，经过数十年的发展，不但积累了大量的时尚品牌资源，自身也对时尚零售具有极高的敏锐性与嗅觉，是与LVMH、香奈儿、开云等奢侈品集团合作最紧密的发展商之一， 放眼全中国，能够在3个及以上城市，和顶级奢侈品牌有合作的发展商，只有太古、新鸿基、九龙仓、恒隆、华润、华联SKP这几家。
经过多年的发展，截止至2021年，以成都IFS、长沙IFS为代表的九龙仓内地投资物业资产已达597亿元（港币），租金收入达53.66亿元，营业利润35.29亿元。在当今的商业地产领域，实力雄厚如九仓、太古、新地、置地等商业地产商们，他们以极低的资产负债率(10-30%)，极低的贷款利息水平（普遍在2%左右）傲视同侪。强大的资本实力加上财务上的审慎，使他们熬得住漫长的开发周期，打造出一座一座商业精品。
九龙仓优秀的商业运营已傲视同侪。每至一地，它往往能将商业项目打造成一座座的城市地标，在过往的半个世纪里，九龙仓的商业发展已足够精彩。在此，让我们期待，其在内地的下一座IFS尽快落地，在内地再度打造商业佳作。
