本
文
摘
要
曾经的小渔村，遍地城中村、小产权房，随着深圳的高速发展，城市面貌得到很大改善，优质建筑也在不断涌现，深圳的包容开放性、科技之都的魅力以及宜居城市典范，吸引着越来越多注重现代生活品质的富裕群体定居这里。
在深圳的中心不断迁移过程中，富人们偏爱的居住区域也在发生变化，今天就给大家好好介绍一下深圳早期富人聚集区和新晋富人区变迁历史，富人会选择的区域一般都聚集了最好的资源配套，富人聚集的地方基本上就是豪宅区，代表了深圳房价高地所在。
从时间和产品上，我们发现深圳富人区的形成具有明显的时间特点，接下来我们会把深圳豪宅区的演变分三个时期（早期——中期——当下）来讲，豪宅区的演变也折射出了深圳中心变迁史，可大致判断出深圳富人对顶级住宅的追求变化。
一、早期豪宅——山体别墅
早期豪宅多是依山而建的山体别墅，罗湖中心的带动和蛇口外向型经济的定位造就了深圳最早的两个富人区：银湖和蛇口。
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银湖豪宅区
居住人群：首批港商、传统贸易商
八九十年代，深圳的中心在罗湖，在这里诞生了中国第一家证券交易所、中国第一期货市场、中国第一家地方商业银行，这些行业催生了很多富人，为满足和服务这些富人的居住需求，早期豪宅也诞生在了离罗湖比较近但各方面又比较符合富人需求的银湖一带。
在这里我们可以找到深圳最早的一批豪宅别墅群：银湖别墅、齐明别墅、银谷别墅、颐园别墅、银湖山庄等。当时富人们对豪宅的理念还不成熟，普遍都爱欧美独栋别墅，同时结合中国人风水观念的需要——背山看水，对山水的意境追求，就近原则下，银湖一带就成了早期富人聚集区。
那时特区刚成立，罗湖口岸成为深圳链接香港的唯一通道，大批来陆港商、传统贸易从业者抓住时代机遇，迅速在罗湖发家，这些人被称之为“传统老钱”，据悉，在万科成立不久后，王石就搬进了银湖山庄，算是“老钱”富人的代表了。
不过由于形成年代久远，新兴豪宅辈出，银湖豪宅区开始被人遗忘。十年前，这些别墅的价格就已经到了10万/平，银湖别墅一套房总价就达到4000-5000万元，在当时深圳人眼里，这么高的总价无疑是天文数字，普通人一辈子都无法企及。十年后，银湖一带房价不但没有明显上涨，有的还跌了，对业主而言相当于资产缩水。
之前有自媒体提到，银湖的齐明别墅在08年就卖到了11万多单价，而现在小区均价只有10万出头，10年时间均价不升反降。四个月前有一套421平的报价4800万，7月中旬的时候有套同户型报价降到了4280万，如果是同一套的话，这是直降520万！现在还在卖，估计很难卖出。
毕竟有这个预算，完全可以去更新、配套更好的香蜜湖、深圳湾买，早期豪宅的痛，应该只有那里的业主懂了。
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蛇口老牌别墅
居住人群：外籍高管、明星、行业大佬
蛇口因为近海、背靠大南山，早期也有三个别墅代表：鲸山别墅、半山海景别墅、碧涛苑别墅。山海景观一体，深受企业高管、明星名人青睐。
在罗湖作为城市中心的时候，蛇口一带被定位为工业区——中国第一个产业园区，第一个外向型经济开发区，中国产业新城的起点，它成为改革开放最早的试管。2001年之后中国加入WTO，中国市场开始被西方所接受，蜂拥的外企开始在华设立办事处，吸引了大量外籍高层次人士来此发展。因为靠近香港，蛇口作为外向型经济区，顺理成章的接纳了这波时代红利，来自40多个国家的外籍高管和家属，很多都租住或者直接买了附近带欧美风格的别墅，整座蛇口半岛，尤其是鲸山、龟山、半山海景别墅群差不多就成了国际融合居住区。
也不乏明星名人偏爱蛇口别墅，刘晓庆90年代就在蛇口碧涛苑以100多万港币买下一栋临海别墅，巩俐和搜狐CEO张朝阳也被爆料在鲸山觐海别墅有一套房产。
早期蛇口豪宅里，鲸山别墅区最为人熟知，这里是深圳乃至全国最早开发的别墅，从1986年持续开发至今，完成了九期工程。走进鲸山别墅，仿佛走过了中国别墅的发展演变长廊，从山脚下最早的一期别墅到位于山顶正在建设中的别墅，可以清晰地看出其设计风格和建筑手法及建材等都发生了巨大的变化。整个地块地势北高南低，大致分为两大阶梯，落差较大，坐拥大南山，面朝深圳湾，宜居指数很高。
与银湖豪宅区相比，蛇口老牌豪宅并没有随着时间的流逝而淡出深圳人视野，整体产品新，后期新开发项目更加凸显这类别墅产品的稀缺性，别墅气息和卖相得以传承。同时蛇口一带日新月异，各类配套不断完善、片区价值进一步凸显、有钱人群不断涌入，老早就占据优越位置的别墅产品更加稀缺。
鲸山九期370多平的五层叠墅单价卖到16万/平了，半山海景别墅独栋别墅价格一直稳涨中，从我们收集到的信息来看，12年的时候单价就在10多万了，14年涨到了12万多，到今年，叠墅的单价已经卖到24万了，挤掉些水分的话，单价怎么也能卖到20万以上。
二、中期豪宅——城市别墅
随着深圳中心的转移，90年代下海经商群体开始富裕起来，豪宅开始向中心区和优质配套靠拢，不再依靠地缘优势，形成了香蜜湖和华侨城两大富人区。这个时期可以说是华侨城的高光时刻，成功打造了三大别墅豪宅区，除欢乐谷地块外，还有盐田的一华侨城天麓、天琴湾为代表的大梅沙富人区，招商华侨城联手打造的以曦城为代表的尖岗山富人区。
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香蜜湖+华侨城豪宅区
居住人群：达官贵人、公司CEO、精英人士
深圳市民广场的落成差不多标志着深圳的中心由罗湖转移到了福田，福田CBD的成型吸引了很多大型企业和精英人士，围绕香蜜湖形成了福田豪宅区。华侨城更加独具慧眼，接连拿下了位于南山但靠近福田的欢乐谷一带地块，开始了长达18年（2001-2019）的系列开发，横跨中期和当下两个不同豪宅产品时期，服务福田和南山富裕阶层，和香蜜湖一起成为了这一时期关内两大热点豪宅区。
首先是香蜜湖系列，基本上都是建于2010年前，香蜜湖1号（中海开发）、香蜜湖水榭花都、熙园（鸿荣源开发），别墅+平层，在寸土寸金的城市中心开发别墅产品，步行既能回到原本只能在郊区才有的别墅住宅，附近CBD老总、90年代第一波“下海潮”的富商功成名就后纷纷聚居在此，大平层则是精英人士比较偏爱。当然，这么好的居住环境，肯定少不了达官贵人，这个就不方便透漏了。这个时期的别墅没有以前阔气了，毕竟处在市中心，所以只能保证室内空间，花园面积很小。
以香蜜湖1号为例，前身为全国瞩目的"9万3"地王，容积率仅为1.4，是香蜜湖最后一块低密度用地。由中海地产和香港信和置业联合开发，传承了中港两地地产翘楚之豪宅血统，不仅让建筑在品质上有了飞跃，更因系出名门而气质非凡，成为"中国主流豪宅领袖"。
这几大豪宅基本上都是大平层放卖和成交较多买，别墅产品因为体量小、面积大、总价高，放卖、成交都少。香蜜湖1号12年底的时候临湖双拼带大花园的别墅报价就到7500万了（实用面积达800平），去年8月份成交了一套307平的8300万，现在有套端头位别墅面积320平报价7500万，只能说香蜜湖1号价格很稳，产品稀缺、购买群体有限，价格能挺住。水榭花都16年一期一套256平的别墅报价6000万，单价卖到23万/平，目前没有别墅产品在卖。熙园4个月前放卖了一套289平的别墅，报价8300万，单价28.6万/平，还未成交。
再是华侨城系列，地处南山、连接福田，是这一时期唯一能与香蜜湖匹敌的南山豪宅区，占据市区最稀缺的景观资源，打造最宜居和高档的居住环境，华侨城在这里开发了三个项目：波托菲诺纯水岸、波托菲诺天鹅堡、新天鹅堡。前面2个是这一时期豪宅的代表，新天鹅堡则是以大平层为主的当下豪宅。
纯水岸里面有个别别墅做到了带大花园，我们之前发过仅有的一套独栋带泳池和超大花园的在卖别墅，从装修和住户来看，房主可能是官场人员，装修比较老气，尽显节俭风，屋内照片墙基本上都是三口之家。房子是一手买来的，现在是房主妈妈一个人在住（老人家觉得房子太大开空调费电，基本上每个房间都放了电风扇），儿子要把房卖了，老人家很舍不得，报价3.6亿，单价72万多，看装修也许就像个单价7万多的房子。带私家车位，前后带花园，花园面积达800平，这种别墅产品在深圳中心区来说的确是稀缺，但这个价购买群体也有限，有这个预算都能买个地皮了，但是花了这钱你还是买不了这个地皮。
不过据说在去年8月初的时候3.3亿成交了，中介收佣980万，买家说是从香蜜湖换到纯水岸的。这种换房模式有点不可理解，感觉像是在 *** 走了一遭，钱就到另一个人手上了……
香蜜湖、华侨城的别墅并没有因时间而价值下降，反而是更加稀缺如珍品，很多报价都是以亿为单位。香蜜湖因为有好的学位，加上处于深圳的中心位置，到哪里都方便，即使未来老去，依然有价值。华侨城即使没有学位，但周边商业配套齐全，而且又身在南山，靠近商务区，华侨城又不断有新盘出来抬升二手房的价格，所以别墅保值增值明显。
其实这一时期的深圳湾也在成型中，只是带别墅的产品就只有三湘海尚和卓越维港，后来新品的出现更加奠定其作为深圳顶级豪宅区域所在。
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曦城
居住人群：老宝安、附近工厂大老板
招商和华侨城联手拿下尖岗山一带土地，联合开发了曦城别墅群，不得不说，华侨城在豪宅开发和建设上绝对是业界典范。曦城2006年面世，一直开发到2010年，六期全部开发完毕，独栋、联排、叠加均有，体量非常大，因地缘优势，宝安的别墅还在走老期豪宅路线，依山而建，建筑密度有点高。曦城由美国著名建筑设计公司DDG担纲规划，以西班牙建筑风格为主，设计联排、双拼和独立式别墅等低密度住宅，为深圳稀缺的纯粹山地特色西班牙风情小镇。
买曦城的主要是宝安一些工厂大老板、企业家、老宝安人等，由于位置有点偏，加上后来宝安的中心移到了宝安中心区一带，曦城给人的感觉有点像郊区别墅了。由于体量大，放卖量也很高，总价高低不一，独栋有些单价卖到15、16万了，其他小面积联排可能1500来万就能买到，很多都还是毛坯状态，别墅庭院长满了杂草，没人打理，空置率有点高。
曦城环境和住家是可以的，就是周边配套有待完善，也没有好学位支撑，逐渐落寞成郊区别墅，不过在宝安来说是少有的纯别墅群落，离宝安中心区也不远，可以承接这一带富人的居住需求，加上附近还有后起的新世界名镌、中海九号公馆等，尖岗山豪宅区的定位在宝安人眼里还是很稳的。
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华侨城天麓、三科麓湾、天琴湾
居住人群：知名企业家
同一时期，华侨城还跑到盐田去开发别墅了，这次添加了新元素，把海景囊括进来了，山湖海景一体，建筑群体依山而建，随山起伏，体现原生的山地建筑自然之美。整体项目为现代风格，以简洁的大面积相同材质的“箱体”为主要元素，突出其质朴而轻盈，融于山林之间，回归自然追求本色的内涵。
这一代还有其他依托山体、主打海景的别墅群分布，三科麓湾、天琴湾等，据说李嘉诚、马化腾、任正非、郭台铭等都在这一带有房，海景别墅是多数富人们对豪宅景观追求的一种，在2010年的时候，天琴湾、天麓还入选了中国十大豪宅名单。但这里的房子真的是只能用来度假、养老，富人们买来就是图享受了，普通人买来投资，亏得很惨。
今年初的时候有媒体报道，在深圳有这样一个富人区，别墅院子长的杂草高过人，长期空置，甚至还每天在亏钱。华侨城天麓一套洋房3个月时间就降了90万，不过还是没有人买。从附近中介了解到，这种降价现象很正常，多数房主如果不低于市场价都不好卖，降价了可能还有机会，要知道在08年的时候天麓单价最高就已经卖到19万/平，在当时来说绝对是天价，现在洋房基本上都卖不起价，之前还有独栋别墅业主巨亏800万卖房的案例。
这类房子要放在市中心，这种价格分分钟被抢，豪宅也讲究地段，要知道富人们时间是最宝贵的，盐田这些在山上的房子，下个山都要十几分钟，毫无便利性可言，接盘群体十分有限。但是作为度假、养老型豪宅还是不错的，所以很多富人买过来都是暂时空置的，或者偶尔来度个假，有些独栋别墅单价也卖到20万+了。
三、当下——无敌景观大平层
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深圳湾豪宅区
居住人群：互联网大佬、百强企业老总
当所有人的目光聚焦在香蜜湖、华侨城为代表的富人区的时候，深圳湾豪宅区随着08、09年新盘的不断入市，开始初露端倪，13年深圳湾1号的入市，成功把深圳豪宅区名片迁移到了深圳湾。
深圳湾1号追随世界级湾区滨海豪宅的脚步，把顶豪的最新代表——大平层，呈现给世人，瞬间让深圳乃至全国富人开始关注深圳湾这块逐渐成熟的热土，占据一流景观和地段，深圳顶豪孕育而生，在中国顶级豪宅领域占有绝对领先优势。悦府的入市更是契合了富人年轻化趋势下对轻奢豪宅的追求。
深圳湾1号，其开发的初衷就是为富人设计的，面向城市主流富豪（行业领袖、GDP掌控者、圈层追随者），打造成符合后海片区以及深圳国际化定位的高端综合体项目，脱去别墅的繁重枷锁，大平层也能享受墅级待遇，看一线永久 *** 深圳湾人才公园、深圳湾公园景观，T3、T4栋每户带无边际泳池，还配有世界顶豪圈层专属会所“深湾会”，享受国际顶级物业管理公司提供的定制化服务。
占据全球湾区新高地、后海CBD正中心位置、深圳湾豪宅北部头排，集办公、居住、酒店、商业于一体，实现了从单一居住功能向多元化生活模式的转变，在时间成本上极大地满足了行业大佬们办公、社交、生活的需要，购买群体以国内龙头企业老总、经常来往于深港两地的深圳本地企业家居多。
比如，深圳湾1号离恒大集团深圳总部只有一公里，据说许家印豪气的拿下了两套高层；隔壁就是阿里巴巴深圳分部，当初马校长可是专门清场看房了，以后来深圳出差、视察工作，再也不用住酒店了；香港恒基兆业集团豪们二代李家诚在2016年也购买了一套。有关深圳湾1号的详细介绍，我们专门出了一篇楼评。
紧跟深圳湾1号脚步，华润深圳湾悦府在2015年底入市了，由于景观没有深圳湾1号纯净，还设计了大面积1房户型入市，高定价导致市场普遍不看好，但真正见识过它的大面积平层后，只能说多数人对豪宅的定义还停留在早中期阶段，开盘售罄的结果也说明了懂货的人根本不会被市场不看好声音左右，有钱人从来都不傻。
从买家和目前的居住群体来看，业主普遍年轻化，深圳湾1号聚集的都是功成名就、沉淀已久的行业大佬，一定程度上把年轻精英人士拒绝在外，悦府则很好的承接了这部分需求。华润另辟蹊径，抓住了2015年起的万众创业朝下涌现的年轻富豪群体需求，在今天来说，绝对是做到了对未来精英群体居住体验的超前性把握。进入二手房市场后，其产品也越发受到市场认可，小区均价已从最初的10万多，去年已经涨至15万/平，现在从某家上看到其均价已经到22万了。
产品好不好，价格会说话，前段时间我们去看了柏宁花园一套364平的A户型，业主买来时4000来万，现在卖8800万，整个户型只有一套在卖，业主们普遍惜售。
深圳湾所有豪宅中，深圳湾1号、悦府是新晋顶级豪宅代表，与早期的翡翠海岸、三湘海尚、入伙不久的恒裕滨城二期等一起撑起了深圳豪宅新名片——深圳湾豪宅区
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前海豪宅区
居住人群：低调富人
前海豪宅代表大南山紫园、汉京九榕台。
大南山紫园是前海区域内目前唯一一个纯别墅项目，项目完全掩盖在公园里面，背靠大南山而建，高差60多米，占地面积是26000多平米，可能项目比较隐蔽，很多人都不知道。2012年开盘，由21栋低密度住宅组成，是城市中心的半山别墅，坐拥28万平米的独一无二的纯天然荔枝林。
紫园是一个比较隐蔽和低调的别墅豪宅，对于那些注重隐私的富人来说，紫园是一个不错的选择，据说马爸爸在这有房子。
与紫园遥相呼应的是位于小南山半山腰看前海自贸区方向的汉京九榕台，主打高层大平面和别墅，高层外立面风格有点像深圳湾1号，跻身于天然绿肺氧吧，开发商耗亿元打造400米私家栈道，近距离享受小南山健康生态景观资源，俯瞰一线前海城市景观，属于前海自贸区唯一顶级半山豪宅。
此前价值2.2亿的别墅样板房开放，号称深圳有史以来最贵的样板房，小高层纯板楼设计，户户南北通透，L型全连景阳台，深圳唯一全通透、全套房设计，顶层复式带泳池。全方位贴近高端人群的对新兴豪宅的挑剔口味，现在还在卖，均价18万/平。
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宝中豪宅区
居住人群：中产家庭
代表鸿荣源壹方中心、熙龙湾。
严格意义上来说，宝中可能还没有顶级豪宅，充其量就是用来住的豪宅罢了，因为户型设计上并没有跟上时代趋势，只是在价格和热度上让大家觉得宝安的豪宅区肯定少不了宝安中心。
壹方中心比较新，但其配套和定位导致它真正服务的并不是富人，不乏有个别有钱人买了这里最好的户型，更多是中产家庭喜欢的豪宅样式；熙龙湾更是了，住户主要是老宝安，主打复式兼带洋房。二者产品定位只是在住的基础上住的更好，并无多大新意，后期华侨城开发的公寓项目值得期待，或许能重新定义宝中豪宅区。
这个阶段蛇口一带的别墅产品并没有褪色，随着自贸区的推进，蛇口的区域价值在不断得到提升，还诞生了以双玺为代表的一线临海大平面豪宅，蛇口豪宅区地位依旧。
结语
全篇下来，相信算是比较有条理的带大家了解了深圳豪宅变迁史，深圳富人区的形成载体基本上是当时豪宅所在地，有实力、懂享受的有钱人不一而同选择了能彰显自己身份、提升圈层的社区。早期传统豪宅主要依托山湖海景资源建别墅，离富人日常交际应酬的市中心比较远，中期开始把别墅建在了城市中心区域，同时开始引入高层复式、小平面，最新的豪宅产品已经走向高端化，脱胎于传统豪宅谓之顶豪，并设置准入门槛，主动号召“塔尖人群”入住，中心区高层景观大平层是近年来富人们追求的居住体验。
随着社会进步、科技发展，新贵们不再满足于房子扁平化仅承载住的功能，从传统厚重的别墅产品提升到对高层景观、带一体化智能大师定制精装大平层的偏爱，高昂的售价和买入门槛保证了圈层的干净，脱离别墅区后，享有更全方位的配套。
所以像银湖、曦城、盐田这样的远离城市中心区域并依托一定自然条件形成的传统别墅豪宅区开始光环褪去，受以深圳湾1号、悦府为代表的大平层顶豪冲击严重，深圳湾也是新贵情有独钟的区域。要知道深圳现在的富豪阶层大部分都聚集在福田、南山，对于这些精英阶层来讲，时间就是效益，深圳湾豪宅区靠近海和多个总部大楼，加上建筑又都比较新，成了富人们无与伦比的选择。远离主城区、没有真正富人自住需求的豪宅，实际上都已经失去了拥有价值，必然不会受追捧。
香蜜湖、华侨城豪宅区因为处在中心区，地段和环境一流，产品是别墅+平层，而新晋豪宅区深圳湾主打大平层（也有别墅，优势不明显），这就保证了香蜜湖、华侨城老牌豪宅区地位依旧稳固，不至于立马被深圳湾替代，也是目前深圳仅有的两大可以与深圳湾匹敌的豪宅区。
这三个区域成了深圳有钱人最集中的地方，当之无愧的富人区。只要中心区依旧在福田、南山，这三大豪宅区的地位就无法被撼动，将成为更加稀缺、受追捧的顶级产品，现在已经卖到几个亿了，未来会不会迈上以亿为单位的二位数也说不定。
