本
文
摘
要
此处说的“老大难”是因为种种原因，购房者不认可、销量不好的楼盘，随着时间的流逝，它们没能价格上涨，反而只能靠降价促销。这里写的是济南市区的楼盘，章丘、长清、济阳、商河和莱芜的楼盘不做讨论。
1、新中铁城。中铁城因为卖的太差，改名新中铁城，马甲都懒得换，营销做到这样，也是没谁了，看看人家时代公馆改名奥体时代，多么的喜欢往自己脸上贴金。为什么卖的差呢？首先开发商中铁不是专业性的房企，加上土地楼面价在1.3万多，购房者不放心；其次，中铁城使用的“四恒科技”系统，购房者也不买账，担心坏了之后不好维修，另外每年的维护成本挺高；再就是户型相对而言比较传统，最小面积129起步，虽然单价低，但是总价就比较高了，受众人群自然有限。去年有个客户问我，感觉中铁城的价格1.3万好合适呀，旁边的绿地御山台、融创东山府等楼盘基本都在毛坯1.6万以上了。所以打算买中铁城投资。这个。。。
现在楼盘已分化，而且会强者恒强、弱者恒弱，垃圾永远是垃圾，现在价格低，以后二手房能不能有人敢接盘都难说。如今中铁城小高价格已降至1.2万，这个楼盘不是不能买，如果就是在附近工作，图便宜是可以买的，但是不要对他未来的居住品质和保值能力期待太多。
顺便在此说一个观点，现在市场已非常透明了，很少存在捡漏的机会，尤其对刚需而言。机会只会被有钱人把握住，因为他们消息更灵通，也有撬动机会的能力。刚需购房者就考虑通勤、教育、居住舒适度买个房子就行了。
2、汉峪海风海德堡。又是一个“四恒”住宅，原理不一样，海德堡的外墙、门窗都比较厚实，起保温隔热的作用。墙体厚实确实保温隔热好了，但是房子的得房率自然也低了，加上海德堡的户型不好，所以感觉户型面积已经很大（最小面积150平）了，依旧感觉会比较局促。它的产品设计还是17年左右的，自然比不了最近几年的新产品。为什么卖的差呢？首先户型差、得房率低、绿化不好以及外立面丑，其次是日照的小开发商，知名度和号召力都比较差；还有就是刚刚提到的“四恒"系统了，“四恒”可以成为金茂的金子招牌，是因为金茂的这套体系是反反复复使用多年，给客户展示的很详细，另外有金茂品牌的背书，你山海大象何德何能呢。户型150平起，总价300万起，典型的刚需买不起，改善看不上的楼盘。即使周边竞品都领了盒饭了，海德堡依然还在“长征”的路上。楼面价2000多元，不着急慢慢来，反正是赚的。
3、奥体铂悦府。之前叫铂悦凤犀台，现改头换面为奥体铂悦府。2017年高调拿地，2019年低调入市，随后2年，济南楼市里没有了它的身影。2021年6月，换了马甲重出江湖，价格降低，房子准现房了，园林景观、装修标准、外在颜值还都不错，又有分销的加持，销量终于有了起色。为什么卖的差呢？首先旭辉这个企业营销能力太差了，本身是一个还不错的企业，但是不会搞宣传呀，类似的还有海信，很多人买改善盘就是买个面子，你让业主怎么在朋友圈里硬起腰杆来，别人说我住龙湖、住仁恒、住绿城，铂悦府业主说我住旭辉，朋友肯定满脑问号，旭辉是什么鬼。哈哈哈，调侃哈。除此之外，铂悦府的户型做的太差了，户型面积设计过大，最小面积156起步，最大面积到226平，总价300多万起。156和160的设计成三居，而且不好改四居，功能性差些；186和226平的户型和现在的主流户型也有差距；另外，教育方面没啥优势，旁边的银丰玖玺城和奥体金茂府凭借燕山的噱头，火爆销售，奥体金茂府可以以此卖高溢价，银丰玖玺城纵使品质普通，但是却成为这几年改善盘中销量最好的楼盘；还有长岭山片区自然环境相对一般，北侧有炼油厂，片区人员结构复杂，铂悦府容积率高等等因素也影响了铂悦府的销售。但是，这个楼盘整体品质还是不错的，对居住品质要求高、想买个精装的交房早的购房者还是可以考虑的。
4、璟园。这个楼盘就简单说说吧，因为它今年已经成功爬出泥潭，成为流量盘了，不容易呀！
这就是一个普普通通的楼盘，如果说优点的话，有三个吧，一是位于历下区、位置不错；二是低总价，200万左右就能上车；三是现房了，实实在在，所见即所得，尤其是现在开发商多有暴雷的当下，购房者行为更偏谨慎。为什么卖的差呢，首先开发商路劲和雅居乐都是口碑比较差的开发商，物业和园林景观都比较一般，这么说吧，刚需的品质改善的位置；另外，土地成本也比较高，很多购房者怕交付减配。除此之外，炼油厂啥的对销售也有一定的影响。现在周边竞品少了，也现房，最起码不用担心烂尾了，销量也逐渐起来了，前段时间，要求购房者订房后7天内交首付，足见开发商的底气。
5、海尔博悦兰庭和海尔天玺。这俩难兄难弟，如果说之前的盘存在市场原因，高价拿地，规划错误的原因导致房子滞销，那么这俩楼盘就是自作孽不可活了，海尔老老实实做家电就行了，搞啥房地产呢，这建筑质量、这绿化情况，这物业服务，这客户口碑，感觉就是一坨。。。3年了，俩盘网签不过百，也许是实在顶不住了，海尔博悦兰庭最近大幅度降价，降了有2000多元吧，1.7万买历下，哈哈哈，挺好的。只要不烂尾，这价格还是值得。勇士们，你们快冲！！！
6、阳光城檀悦。哎，这盘本不想写的，因为它现在算是烂尾了吧，这七八十位业主何处安家呢。希望早日复工能够交付。在这也提个醒，虽然现在政策松绑了，开发商也相对而言比去年好过些，但是去年把开发商已基本拍死，现在抢救已经太晚了，最近融创风波还未结束，绿地的江湖已有崩塌趋势，中梁、世茂、金科资金问题也很紧张，中小民企开发商的就不要碰了，注意点，买房安全能顺利交付永远是第一位的。
7、奥体时代。一期叫时代公馆，卖的不行呀，开发商碧桂园是有进取心的，绝不是躺平之开发商，所以高调的喊出，我换名字了，请尊称我：奥体时代。咋不叫中国时代呢。和它同期开发的，都陆续交付了，它还在为自己的卖房摇旗呐喊，营销人员还在996中。为什么卖的差呢？一是碧桂园的口碑太差了，二是位置靠北，三是周边劣势多了些，污水处理厂、垃圾转运站、黄台联络线、高压线等等。最近它南侧的绿城春风新语要开盘了，预计价格高层在1.4万多，小高层在1.5万多，然后很多人都说性价比挺高的。这不直接打俺奥体时代的脸吗，奥体时代可是卖精装1.2万多的。
开发商的品牌价值太重要了，绿城比普通的开发商溢价2000元左右肯定有很多人买账，更何况现在比的是碧桂园，碧桂园不是一个普通的开发商，所以绿城价格高接近3000了，也会感觉值得。
8、中铁建梧桐天樾。你听说过这个楼盘吗，这个每月卖不了几套的房子，一个从1.7万暴跌至1.3万的房子，一个又是搞“四恒”科技的房子，一个敢在华山与中海PK的房子。。。。这年头，除了金茂可以卖好科技住宅，其他开发商哪有行的，开发商脑子缺儿吗。中海的卧榻之侧，岂容这宵小之辈酣睡。此外，位置太靠北，紧邻绕城高速，都是大高层住宅，妥妥的刚需片区里的刚需住宅，但是户型面积偏大，119平起步，有这样的总价预算买新东站片区不香吗，慢慢卖吧，咱是央企不差钱。
9、海信君和。还是提一提海信君和吧，虽然我挺喜欢这个开发商，也认可这个楼盘，但是卖的慢也是事实。2020年底给客户推荐这个楼盘的时候，当时感觉2023年5月才交付，挺晚的。一年多过去了，马上2年了，才开了3栋楼，现在感觉交付真早，熬成现房销售大概率事件了。这个楼盘为什么卖的差呢？其实和奥体铂悦府还真有些类似。首先，开发商太不会宣传了，置业顾问的销售能力弱；二是容积率高，都是大高层住宅，现在改善购房者越来越追求低密度化，住不起别墅，但改善了也得是小高层或洋房吧，一听是大高层，就没有看的心思了。再就是片区竞争比较激烈，盛福片区加上泛盛福的楼盘得十几个了。但是，海信君和调整价格后，2.4万左右，还是比较合理的，海信这个企业比较靠谱，大大小小做了十几个实体样板间，不断改良精进产品，精装细节做的很到位，带健身房、游泳池、儿童活动中心等，绿化也做的可圈可点，等交付后，应该会是盛福以及康虹路这片比较优质的楼盘，期待它的交付，愿用心做产品的开发商取得好的回报。
10、新鸥鹏教育城。这是郭店的一个楼盘，去年底的时候，打出8000多买洋房的口号成为片区内的搅局者，记忆最深的一件事情是3月份的时候，我在头条写道：
“郭董片区新鸥鹏教育城已停工，开发商大股东山东鹏逸置业股权被冻结，有烂尾风险。从去年开盘以来，这个楼盘经历了降价2000元/平，佣金调高到4个点以上。去年的时候，他们的员工就发不起底薪了，但是冲着高佣金，部分中介/置业顾问们还是疯狂的给客户推荐。
给购房者推荐这里的房子的人，要么蠢，要么坏，坏的比例更高。不把购房者的钱当钱，只顾着自己挣钱，反正楼盘烂尾不妨碍赚佣金。
买房这件事，还是自己留个心眼，多打听，有风险的事情不要去碰。价格低于周边平均价的房子，肯定是有风险的。赚钱不易，要谨慎。”
发在头条的第二天，某房产大V加我微信，说是新鸥鹏开发商比较难，建议我删掉。这就是部分自媒体的丑态，为了利益，不顾是非，为开发商站台。
今天主要写这10个楼盘吧，此外因为片区购买力弱以及楼盘品质差等原因，美里湖片区的世茂璀璨悦府、地平西堂观樾等楼盘销售情况不好。去年新开发的几个片区，因为周边比较荒凉，销售情况也不好，比如槐荫的王府庄片区、市中的党家片区、新东站的大华公园城市等楼盘。开发商为城市的拓荒，贡献着巨大的力量，感谢有你们。
最后，需要说明的是，楼盘没有十全十美的，知道自己的需求、了解楼盘的优缺点，根据自身的情况，想买买就行。我这篇文章说了很多楼盘的缺点，不是拦着你不去买房，而是希望你在买房前，知道楼盘的缺点劣势是什么，做到心中有数，而不是被销售忽悠而买房。
