本
文
摘
要
受房地产市场整体持续调整影响，韧性更强的北京楼市也没能独善其身，去年成交规模同比下降幅度约三成。
中原地产数据显示，2022年北京新房成交4.3万套/545万㎡，套数同比下降29%，总金额3269亿元，同比下降19%，但绝对规模仍处于近十年中上水平。
量跌的背后却是房价创下历史新高，2022年北京新房成交均价为59938元/㎡，同比上涨11%。
房价的上涨并非市场热度的体现，而是由于市场成交中产品结构的转变，高端改善类产品占比提升，拉高成交均价。
仲量联行报告显示，在北京高端住宅市场，尽管四季度交易活跃度受阻，2022年全年总成交量仍创五年新高。
2022年，北京高单价项目成交火爆，单价8万+产品成交量占比达17%，较去年提升10个百分点，尤其10万+豪宅成交大放异彩，全年成交高达3172套，同比上升56%。
北京2022年成交均价最高的项目为首创天禧，成交均价达21.33万元/㎡，比万柳书院17.94万/㎡更贵。
北京去年共诞生了3个百亿楼盘，分别为北京城建天坛府、学府壹号院、中建壹品·学府公馆三个楼盘，全是单价8万+豪宅。
年内销售火爆甚至开盘“日光”的一些项目，诸如中建玖合府、端礼著、东外39号等，也是北京豪宅新面孔，单价都在10万+以上。
成交结构、地区的变化亦能显示出改善型特征。据克尔瑞统计，刚需、首改类新房项目成交比重全线收缩，80-100㎡面积段的刚需产品成交占比下挫，120㎡以上改善类产品则成交占比全面上扬。
合硕机构数据显示，由于2022年内城优质地块的集中供应，五环以内豪宅成交最活跃。其中，海淀区位列8万+豪宅成交套数榜首，共成交3359套，成交均价为9.3万/㎡。除东西城外，丰台成交均价最高，为10.2万/㎡。
在北京新房市场重返供大于求的这一年，依然是诸多房企加码之地，并在激烈的竞争中诞生了新的格局。
中海稳坐TOP12022年，共有7家房企在北京市场权益销售额突破百亿，分别为中海、北京城建、华润置地、首开、绿城、保利以及中建壹品。
中海是唯一在北京权益销售额突破300亿元的房企，同比2021年提升37.6亿至395.41亿元，这也是其2018年以来拿到的第四次榜首，在足球术语中可称为“大四喜”。
与动辄10万+的豪宅产品相比，中海今年热销项目单价并不突出，胜在数量之多。中海滙德里、中海京叁号院、中海寰宇天下天赋均进全市成交金额TOP20之列，只有位于海淀永丰的滙德里单价在8万+级别。
今年北京进行的四轮集中供地中，中海每次都积极参与“补仓”，全年共拿下8宗地块，土地成交价款314.55亿，在拿地数量和拿地金额上均位列第一。
据了解，中海在第三轮土拍中拿下热门地块斥资147亿，两个项目已于12月底陆续入市，分别为海淀永丰的中海·富华里、丰台大红门的中海和瑞叁号院，首开官宣认购额分别为25亿及28亿。
排在第二位的城建也是北京土拍常驻选手，全年5宗地块均以底价获得，总计拿地花费89.6亿元，这也表现出了其一个重大的变化，2021年推出的项目主要为联合开发，2022年起开始倾向独立操盘。
北京城建今年最热的两个项目，一个是位于东城区二环的豪宅项目天坛府，实现网签销售额120.21亿元，获得北京市场销冠，另一个则是位于昌平区六环的国誉燕园，总价最低200多万的刚需楼盘，11月首次开盘即售罄。
华润置地、首开及绿城近两年也稳居北京市场头部。
华润在改善市场发挥稳定，比如单价8万+的幸福里润园、永定府、海淀幸福里，以及偏向刚需向刚改的过渡西红门橡树湾均位列北京热销项目TOP20。
首开以合作开发见长，虽然权益榜仅排第四位，但算上其参与的所有项目销售额能达到475.37亿元，继续蝉联2022年全口径榜首位。
绿城在2022年首轮土拍中吸足了眼球，一口气抢得三块地，不过之后再无新增。从网签数据看，这三个项目销售表现平平，其中一个项目位于亦庄新城，直至11月台湖、马驹桥地区放开“双限”才出现回暖迹象。
绿城沁园则是让绿城跃升4个名次至TOP5的主力，数据显示，该项目位于朝阳区豆各庄，以去化800套夺得2022年成交套数冠军。
黑马涌现在中海、华润等稳稳把握住北京市场份额的同时，亦有些房企在悄然退场。
2022年完全离开北京权益销售榜TOP30的有恒大、融创、绿地、世茂、旭辉及懋源，尚在榜上但跌出TOP10的房企为万科、金隅以及京投，排名较两年前下滑较大的还有金茂和首创。
在北京市场声量大减的房企，既有正陷入现金流危机的出险企业，也有行业龙头、央国企以及当地民企。
其中有些房企对北京市场持保守态度。比如万科在北京近3年无新增土储，去年虽有报名但最终并未拿地，待开发项目仅剩1个，旧项目的销售不足以保证其市场地位。
但也有一批“黑马”挤到前列。2022权益销售榜TOP10内新面孔除了保利、龙湖、金地一直默默加仓，在前“头部”跌落后补进之外，两家“中建”系房企更像横空出世。
中建壹品2021年才入京，2022年就以111亿权益销售额排名第7，主要依靠其独立操盘的海淀学府公馆项目，单价10万+，是北京全年豪宅市场销售套数最多的项目，成交625套，签约105.35亿元。
二批次在摇号中幸运拿下朝阳太阳宫地块的中建玖合，2022年刚进入北京市场，就以一宗热门地块独立操盘10万+豪宅项目，首开即售罄所有全部房源，成交金额83.25亿。
相对而言，2021年便在北京市场有一席之地的中建智地表现不温不火，深耕房山区难以成就百亿大盘，中建五局地产也同样因为仅在门头沟拿地布局，知名度不及同系兄弟。
“闽系”房企厦门建发和中骏集团也具有“黑马”特性，中骏凭借未来云城项目，位次同比上浮14个至第13名。
作为2022年拿地最猛地方国企，建发全年在北京斥资94亿元摘得3块地，位置都较为优越。这个2021年才开始在北京独立操盘的房企，去年有3个新项目入市，权益销售额64.55亿，排在第15名。
克尔瑞研究院指出，在规模型央企、国企继续扩张的同时，民企和区域型平台公司也在摸索自己的业务开展方式。具备实力的开发商仍在加仓，代表了资本市场对北京楼市的信心。
2022年底，北京挂出6宗地块待拍，以及2023年部分拟供商品住宅用地项目清单，总共涉及地块已达到23宗，对房企来说，既要面临供应端带来的竞争加剧，也有机会摘得热地打造红盘。
