本
文
摘
要
“来了，就是深圳人。”这是深圳的城市标语，而让这句话真正落地的，则是深圳的城中村，它是深圳精神的另一种标志。
这些夹杂在繁华城市中众声喧哗、活色生香的城中村，如同自然环境中的湿地，为城市中极度紧张的外部环境做出疏解，也为众多外来年轻人提供了落脚之地。
最近，主题为“城市共生”的深港双年展在南头古城热闹开展，楼校长在其中惊喜地发现深圳最具代表性的城中村的发展轨迹。
也许你也曾居于其中，看看他们的演变历程，还有你熟悉的痕迹吗？
据统计，深圳共有城中村 1427 个，可容纳人口近千万，占深圳总人口半数以上。
改革开放是深圳经济发展与人口快速增长的源头，随着城市发展而发展的城中村，它们最初的发展也可从1979年说起……
[白石洲]
白石洲位于大沙河东岸，总面积7.4平方公里，下辖白石洲、上白石、下白石、塘头和新塘5个自然村。因村子在海湾沙洲上，村后的小山上立着一块大白石，形成村前沙洲村后白石的格局，故名“白石洲”。
现有原住民约2100人，其中白石洲430人，上白石422人，下白石318人，塘头506人，新塘305人。常住人口近4万，流动人口13万，是深圳最大、最密集的“城中村”之一。
1979——中越战争爆发，22.4万名中国难民被收容在43个不同的国营农场。联合国难民署向光明农场提供80万美金以收容越战期间的难民，其中光明农场收容了4300名难民。
12月，第一个中外合资企业——光明华侨电子厂在中国诞生，即今日的康佳集团有限公司。
1985——4.8平方公里的土地由国务院从沙河华侨工业区中拨出以成立华侨城。
1989——深圳第一个主题乐园“锦绣中华”落成。
1991——“中国民俗文化村”落成。
1992——特区内“农转非”期间沙河五村村民只办理了城市户口，其他农城化政策一直都未兑现。
1994——新旧村用地、工业小区、场部和学校在内的134.4万平米土地，全部划归沙河实业总公司使用。同年，“世界之窗”落成。
1999——沙河集团逐步将白石洲五村社会管理职能归还 *** 。
2002——沙河集团解雇了569名白石洲原村民，并宣布不会再直接向白石洲五村直接进行招聘。
2003——五村村民向中央国家 *** 局及省委 *** 共8次，并曾引起4次 *** 。
2004——南山区委区 *** 组成联合调查组，形成了《关于沙河五村问题的调查报告》。
2009——南山区 *** 与沙河集团公司举行交接仪式，改造项目启动。
2012——南山区 *** 成立白石洲城市更新办公室。白石洲投资发展股份有限公司与绿景集团携手共同开发占地58.2万平方米，现有建筑面积240万平方米，容积率为4.0的地块。
2014——7月，白石洲旧改列入年度更新计划。
2015——8月，沙河街道开始被囤积的木板封锁。工业区的西部片区也做好了拆除的准备。10月，深业集团宣布“深业世纪山谷”项目的中标单位为深圳华阳国际以及来自墨尔本的Denton Corker Marshall。
2016——6月，白石洲五村土地确权基本完成。
2017——6月，南山区沙河街道沙河五村城市更新单元规划（草案）进行公开展示，是官方首次公布旧改方案。
[蔡屋围]
拥有近700年村龄的蔡屋围，是深圳历史最悠久的老村之一。直到深圳经济特区成立之前，蔡屋围自明代起就一直是该地区的一个核心市场，即我们所熟知的“深圳墟”。
1913年广九铁路的兴建进一步加强了其作为市场中心的重要地位，使市场进一步拓展到了近日的罗湖老城区的范围。蔡屋围实业股份有限公司现有股东1229人，员工400多人，旗下共有5家具有独立法人资格的公司。
1979——年底，蔡屋围礼堂办起了拖把厂，是蔡屋围第一个“三来一补”企业。不久，蔡屋围大队建立了30多家“三来一补”生产加工的工厂，从手袋到电子、木门、雨伞、玩具。
1984——5000亩征地建荔枝湖公园换来的1500万元。除了修建蔡屋围大酒店花费1100万元之外，剩余的400多万元，按每位村民1100元的标准分给生产队，再剩下的作为集体财产用来发展生产。
1987——厂房工人由原本50个村民增加至1300个外来工。本来的泥房不能够为全部工人提供住宿，村委决定在部分集体土地上兴建新的厂房及宿舍。
1992——特区内“农转非”改革，三个生产队分别改名为“金龙”、“金塘”和“金华”三个实业公司，1229名村民变成股民。蔡屋围发展大厦、丽晶大厦和8号统建楼同时奠基开工。
1995——蔡屋围A地拆迁。座落于蔡屋围旁，384米的深圳地王商业中心提前两个月封顶，取代了1984年封顶的国贸大厦，成为深圳新地标。
1996——为了兴建深圳书城和深业大厦，蔡氏宗祠被拆。
2000——1992年落成的“都市名园”拆除重建。被6幢32层高的商住楼宇代替，共1300个单位，附三层停车场。
2003——《蔡屋围金融中心区改造规划方案》，通过 *** 招标，涉及土地4.6万平方米的土地。
2004——蔡屋围集团公司和京基公司签处房地产开发合同，近46万平方米土地全被卖掉。蔡张夫妇的宅基地被卖掉，与京基公司补偿金未达成协议，“钉子户”诞生。
2007——《物权法》通过。张莲好在网上发布“南方第一高楼之征地拆迁令我感到弱势”。
2008——通过一年的协商，钉子户蔡珠祥拿到1700万的拆迁补偿，蔡屋围年度财政收入1.4亿。
2011——京基100大厦正式封顶，以441.8米的楼高取代地王大厦，成为深圳的第三代地标。
2012——展开新一轮蔡屋围大剧院旧改工作，股东大会投票结果支持继续旧改。
2013——罗湖区桂园街道蔡屋围城市更新统筹片区列入《2013年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划》。
2017——深圳市罗湖区桂园街道蔡屋围统筹片区城市更新项目规划进行公示。
[大冲]
“大冲”原名“大涌”，村民以郑、阮、吴三姓为主，分郑屋、阮屋、吴屋三处聚居。改造重建前，村里共有楼房1337栋，原村民1007人，另有外来农民工28000人住在该村。
清中晚时期，郑氏的一支后裔从距此约30公里以外的黄田（如今的深圳机场一带）迁来这里。股份公司的收入以出租屋，出租厂房及商业为主，每年总收入约3000万左右。村民年均年收入8万元。
1980—— *** 征用村集体的土地用以发展经济。同时，有少部分的土地留给村民用以自建住宅楼，而当时被征收的土地则建设成为了“深圳高新技术产业园区”。
1989——由于落户此地的深圳科技园高速发展，外来务工人员剧增，大冲人开始在自家地里种房子靠出租房子收租金为生。
1992——特区内“农转非”改革，“大冲实业股份有限公司”成立，下设6个经理部，脱胎于早年的6个生产队。
1995——深圳市准备统征大冲土地作为科技园的中区，要求村民整体搬迁遭到拒绝。
1998——针对大冲的脏乱差局面，深圳市 *** 首次将大冲村纳入旧改规划。
2002——大冲被市 *** 列为旧村改造项目的重要试点村之一。
2005——9月，深圳市 *** 确定华润集团作为大冲旧村改造的合作开发单位，因村民赔偿问题项目在年底暂停。
2007——3月，华润置地以60亿元夺得大冲旧改项目，被誉为广东最大旧改。在市、区 *** 的强力推动下，大冲股份公司与华润集团签订了《大冲旧改合作意向书》。
9月，华润集团根据新的背景情况进行大冲旧改项目整体概念规划国际咨询，并选中美国RTKL公司。
2010——村民物业签约户数已达904户，但同时发生警民冲突，3名村民和6名警察不同程度受伤。
2011——12月，华润大冲村整体改造奠基典礼在南山区大冲村隆重举行。
2013——工地海砂问题曝光，项目一度停工整顿。
2014——首批回迁物业预计年底交付。
2017——大冲村整体改造项目“华润城—万象天地”开业。
[岗厦]
岗厦位于深圳福田CBD片区，有村民1300人，暂住人口曾经高达85000人。1278年，南宋文天祥堂弟文天瑞及其子文应麟，随抗元兵马南下来粤，兵败后父子二人携家眷流亡至今天的宝安松岗，其后人在岗厦村立村。
70年代，村内2000多亩田种的都是谷稻、番薯、荔枝，号称“地瓜村”。占地23.2万平方米的河园片区已经拆迁改造，项目总金额达100亿元，造就了10多位亿万富翁村民。
1981——改革开放，村民“洗脚上田”，靠收租过活。靠租金赚得第一桶金的岗厦村民，花钱去香港买泥头车造运输。有村民用《过境耕作证》在港深倒卖商品。
1988——除去 *** 征用的土地，岗厦村大约剩下30多万平米，即从5500亩减到600亩左右。随着福田CBD的建设，福田区 *** 对岗厦河园片区进行全区第一个全面改造规划。
2003——合作公司年度收入1488万元，96%来自租金收入。
2005——中规院深圳分院组织公开招标，并选中了在SOM原方案基础上改进的规划方案。开发商金地集团此前刚刚完成渔农村的改造规划。
2006——福田区 *** 、岗厦股份有限公司和金地签订框架性协议。
2007——福田区 *** 、岗厦股份有限公司和金地签约，私人物业谈判文天祥纪念馆、新岗厦牌坊、岗厦路在改造中留下位置。
8月，“岗厦旧改项目村股份公司物业补偿协议”签订。
9月，《岗厦旧改50问与答》书册向村民分发，该册子就岗厦旧改项目中的一些补偿协议及原则进行了详细说明。
10月，一百多名岗厦村民 *** 对旧改进行 *** ，有指是受到蔡屋围钉子户事件影响。
2008—— *** 试图通过武力的方式 *** 旧有的建筑物结构。岗厦村民在香港文氏宗亲会的组织下于10月发起了第二次 *** 。
2009——截止到1月，已有超过90%的村民与开发商签订而来补偿协议，至此，发展合约签妥。4月，岗厦村拆迁开始。
2010——岗厦拆迁引起了房价变化，周边的租价不断上涨。
2016——改造项目历时6年，总投资额超过100亿。
2017——深圳中心·天元竣工。
[湖贝]
全村面积11万平米，村民1600人，总居住人口20028人，外来人口占95%。股份公司总资产达2亿元，平均每年上缴利税500万元。东门乐园路的“海鲜一条街”将整个湖贝划分成湖贝旧村和新村。
湖贝南坊是深圳市中心城区内最后一座保存较好、范围最大的清代古村落，仍旧保留着最初的“三纵八横”的空间形态格局，其里有门楼、水井以及200多间民居，是典型的广府系坊眷式绯屋村。
1986——湖贝新村的房子始建于1986年，共有居民楼260栋，初始建筑为三层半高。
1988——新村的房子开始受欢迎，从香港过来采购和做水客的特别多，早年居住和往来的都是有钱人，住在新村被视为身份和地位的象征。
1992——特区内“农转非”改革，湖贝村成立了“湖贝实业有限公司”和“湖贝居委会”。湖贝村被纳入罗湖区旧村改造范围，但后来没有启动。
2003——非典时期，在湖贝旧村为期一个月的大清理活动期间，清理出垃圾1000多吨。由于消防车及巡逻车无法进入湖贝村，小宗火灾连年不断。湖贝整改的议案多次在区人大会议中讨论。
2004——深圳大学建筑与规划学院团队，对古村进行了保护性测绘，最后形成了一个专业报告。推荐核心保护范围为15662平方米，建设协调范围为18798平方米。
2005——湖贝实业有限公司对湖贝新村进行了综合改造，重新铺设了新村的道路、排水排污系统、各类电缆；新建了地下停车场，对建筑立面和社区绿化带进行全面改造。
2011——罗湖区 *** 与华润置地签署了战略合作框架协议。
2013——湖贝城市更新统筹片区列入2013深圳城市更新单元规划，两会人大代表提出整体保留湖贝旧村古民居的建议。
2014——都市实践研究团队向华润提交完整保留古村的方案，深圳大学团队提交研究报告。
2016——5月，罗湖区人民 *** 与华润置地有限公司签署战略合作框架协议，湖贝旧村改造启动。7月，一批建筑学、学者、艺术家发起了“湖贝古村120城市公共计划”，“古城卫士”阮仪三教授参与了“对话湖贝”的讨论。
2017——2月，罗湖区城市更新局公布湖贝村旧改项目最新规划方案。
[皇岗]
皇岗村民祖籍福建，明朝起聚居此地，靠捕鱼、耕作、经营渡口为生，因村后山岗而得名皇岗。村面积约0.6平方公里，有村民1430人，暂住人口35000人。
下辖上围一村、上围二村、下围一村、下围二村、吉龙一村、皇岗新村，先后荣获“全国文明单位”等7项国家级奖项。皇岗股份公司资产从1979年的10万元增长至20多亿元。2009年，每位股东分配税后收入3万元。
1979——开始兴建第一期新村。
1987——皇岗村用4000万的征地收益建立了沙埔尾工业区。
1988——投资900万的吉龙工业区落成。
1990——村委雇用中国城市规划设计研究院（深圳）设计全村的重建及发展蓝图。
1991——根据发展蓝图开始重建，包括新建2万平方米的“皇岗文化广场”和2万平方米的“皇岗村公园”。重建发展将为期10年，总投入3亿元。
1992——特区内“农转非”改革，全村1680人转为城市居民。
1993——皇岗村向 *** 捐赠16000平方米兴建皇岗中学，并斥资800万以兴建800平方米的图书馆。
1997——22层自资发展的“皇安大厦”落成。皇岗股份公司总部搬迁至此。
2001——“园丁头工业区”由 *** 征收以发展“深圳会展中心”，获得了1100万补偿。
2002——皇岗村聘请中国城市规划设计研究院深圳分院对其更新重建进行蓝图规划。
2004——8月，皇岗村向深圳市规划局递交了中规院深圳分院为其所作的更新重建规划，以申请许可通过。
2006——开设了服装、化工、电子等52家企业。全村固定资产升至超过10亿。
2007——皇岗村列入“2007深圳市城中村（旧村）改造年度计划。6月，深圳市规划局举办皇岗村更新改造规划公开招标活动，共邀请了3家机构和公司参与投标，即中规院深圳分院、香港IDU建筑设计事务所以及深圳的都市实践。
2009——合资商业项”卓越皇岗世纪中心“落成，包括4幢62层高的酒店及办公室。同年，中规院深圳分院与皇岗股份公司合作，正式推出了”深圳中心区皇岗片区改造规划“。
2010——”吉龙工业区“拆卸重建。
2013——村集体为皇岗村的发展拟定五年计划，并将未来五年的计划着力发展服务性行业。
[南头城]
南头城建立在一个利于自然排水的缓坡之上。在其最高的地方建立了清朝总督衙门。整个城堡的中轴线以北部的总督衙门为起点一直向南延伸至城门。
整个城堡具有”六纵“（南北向）三横（东西向）的街道布局。这一街道布局为该地区的空间特色，自清康熙年间（17实际末）开始。南头城共3175户，总人口达11254人。
1984——深圳市文化局对古城进行调查测量，发现古城四周本来有壕沟围绕。城址范围东西最长680米，南北最宽500米。
1992——特区内”农转非“改革，”南头城实业股份有限公司”成立。
1997——为庆祝香港回归，在南头城内增建“衙门”和“聚秀楼”。全国政协八届五次会议第2234号提案中提出了整体保护南头古城及其所在的片区。
1998——新安古城—深南大道邻街地段控制性详细规划重建计划展开。
1999——新安古城保护与整治项目可行性研究。
2000——新安古城保护规划与城市设计。
2001——出土了从汉代到民国时期各个历史阶段的文物3198件，国家三级文物4件。
2002——广东省人民 *** 公布南头古城垣为省级文物保护单位。
2007——由村股份公司在宝安区内投资的“祥利达工业园”落成。南头城的“马家龙工业区”成为南山区第一个进行产业升级的工业区。
2010——《南头古城址文物保护规划》，《南头古城南街和东西街整治设计》，《南头古城南门广场及古城风貌整治规划》出台。
2011——村股份公司与新豪方合作将“园丁石工业园”重建成商业住宅项目。
2012——深圳市城市空间规划设计有限公司在《南头古城保护规划》中提出保护南头古城的“双圈层”的保护方案，即内圈占地47公顷的南头古城“历史文化保护区”以及外圈总占地103公顷的“南头古城风貌保护区”。
2017——第七届深港城市\建筑双城双年展（深圳）在南头古城开幕。
[下沙]
下沙村目前集体土地面积约0.35平方公里，本地村民440多户，1450多人，暂住人口约28000人。农村城市化前，下辖东涌、大围、村仔、围仔、新村、东头村等六个自然村，现分为八坊。
1278年，8岁的宋少帝逃到下沙村，村民以大木盆将家中食物贡献给少帝及将领，这餐“百菜饭”成为了今天有800年历史的“下沙大盆菜”。下沙还有一处位于城市中心的红树林，800年前，黄氏后裔种植红树防御海潮。
1979——村民年均收入五六百元。
1983——那时候征一块地，建一个工厂。后来租出去，来料加工、电子厂、制衣厂，村民分红约一千元至三千元。
1992——特区内“农转非“改革，“沙头下沙实业股份有限公司”成立，原6个自然村被正式合并为一个行政村。
1993——深圳“9.26大水”后，董事长黄英超以300万元请英国联利设计公司为下沙做整体规划。旧村改造工程包括升级道路网络、修缮两座祠堂及在村中心拆除380间村民租屋，腾出了2万平方米，建造“下沙生态公园“。
1995——兴办了深圳城中村第一家三星级酒店——沙田酒店。
2002——下沙大盆菜被记入吉尼斯世界记录。股份公司投资了1000万，在下沙广场北面建造集博物馆、图书馆、老年人活动中心、幼儿园于一身的综合文化中心，也是深圳第一座村自建博物馆。
2004——规划师约翰-福瑞德曼参观下沙村后说”与华侨城相比，下沙更代表着深圳文化“。
2007——下沙黄氏宗亲祭典被评为广东省非物质文化遗产。
2009——下沙广场重建启动，原广场及运动场地下新建了地下车库。原游泳池变成开放式的广场空间，游泳池搬了新址。
2010——《深圳市福田区下沙小区改造专项规划》由中国城市规划设计院深圳分院编制，改造模式为：整体环境综合整治+局部拆除重建改造。
2012——福田区将包含沙嘴村、沙尾村、上沙村、下沙村及金地工业区在内的大 *** 片区作为福田区城市更新改造和产业空间布局的重点片区。
2013——下沙社区城市更新单元经过范围调整后被列入《2013年深圳市城市更新单元计划第一批计划》。
2014——京基河滨时代广场完工。
[渔民村]
“深圳是个小渔村“的说法中，”小渔村“其实指”渔民村“。总面积22330平方米，建筑面积42542平方米，有吴、邓两大姓氏。解放后，成为了附城公社渔民村生产队，以养殖为生，由原来的32户增加到48户，190多人。
*** 从蔡屋围的地圈了过来给渔民村安置上岸。开放前，跟罗湖村及罗芳村合作，为集资扩充鱼塘，在深圳河旁种水稻。
1979——渔民村举行了历史首次村民选举，邓志标上任后决定大面积养鱼，买了推土机把村内荒地全部推成鱼塘，养鱼规模从几亩扩大到一百多亩。
1980——养鱼积累了第一桶金，存款40多万元。特区成立要建很多房子，渔民村搞了两个运输场，拉红砖、小砂、石头到工地推销。后来请了两个经纪人包销。后来发展成车队，买了几台泥头车，搞砂运输。参与过国贸、国商、深圳体育馆和亚洲大酒店的建设。
1981——新华社报导”去年我国涌现一大批富县、富队“：”广东省深圳市渔村是1980年我国社员集体分配水平最高的队，每户分到一万元以上”。按照一对夫妇一套住房的标准，每套投资2万多元，集体出钱，统建新房。
1982——集资搞了个8000平米的厂房，33套每套130多平米特色两层半小楼落成。
1984—— *** 第一次“南巡”探访渔民村，人均月收入500多元， *** 说“全国要达到这样的水平，恐怕要100年哪，至少也要70年。”新华社记者在采访过渔民村之后，在报道中把深圳的巨变比喻为“从小渔村开始的一夜城”，这个说法延续至今。
1992——特区内“农转非”改革，渔民村改制成“深圳市渔丰实业股份有限公司“。
1993——股份公司加大投资，在东莞买地设厂。
1995——村民为了多租点房子，把两层半建了五六层起来，90年代中期有些人改成七八层。
2000——渔民村改造写进了“罗湖区 *** 工作报告”，当时有11户钉子户。
2001——7月，村民自筹资金一亿多，不足资金由股份公司向商业银行贷款，渔民村整体重建开始，拉开了深圳旧村改造的序幕。
2004——11栋12层的住宅楼和1栋20层的综合楼落成，1360套房经抽签分到业主手中，每户分到30多套总面积1320平米的新房，租务统一由物业公司管理。
2008——30平米的居住单元的平均租金为1000元每月，而60平米的居住单元则为1500元每月。改造后的租金水平比改造前上涨了30-40%。
[渔一村]
村民世代打鱼为生，后弃船上岸，现有土地1.1万平方米。盛唐时期， *** 、印度、波斯、安南等外洋商船到广州通商，均在蛇口赤湾休息再前往广州。郑和下西洋也至少五次于赤湾一带中转或上货。
在1972年建村，87至93年进行改造，建成现有9栋集体经济建筑，20多栋私人住宅。共1282户，总人口4236人。
1984——渔一村是蛇口地区生活水平最高的村子，小孩读书、看病费用全由大队支付，吃饭也在公共食堂吃。
1987——旧村改造成公寓，是深圳住宅公寓化最早的村之一。
1989——拥有69艘海洋捕捞船、72条海洋运输船及18辆供氧式海洋运输车，渔一人活跃于珠江口，北海及湛江一带。
1992——特区内“农转非”改革，渔一村成为蛇口街道12个小区之一，成立“渔一股份公司”，户籍人口900人。
1994——渔一村原岛民集资1300万元，贷款900万元在伶仃岛进行开发，准备修建6000平米的“渔民度假村”和旅游附设建筑。
1995——因为伶仃岛归属问题长期争论不休，开发计划搁置。银行的贷款，群众的集资，共投放了2000多万元，利息高达每年300万，在 *** 的帮助下陆续偿债。
1999——“渔一股份公司”下属的“渔一远洋渔业公司”接受“东帝渔业公司”及“招商海产公司”入股，改名为“海昌顺远洋渔业公司”。
2001——“海昌顺远洋渔业公司”被水湾村收购，渔一村推出远洋渔业。
2004——鉴于渔一村具体情况，深圳市及南山区将其列为同富裕工程扶持对象， *** 给予大量资金及政策优惠。
2008——《渔一村改造专项规划项目列入深圳市城中村（旧村）改造年度计划》
2010——渔一村改造专项规划项目范围调整后再被列入《深圳市城中村（旧村）改造年度计划》。
2016——渔一村整体改造项目“万科蛇口公馆”开始施工。
2017——12月，“万科蛇口公馆”开盘销售。
在无数高楼旁边的城中村。也许阳光没有那么亮，但楼下的巷道一定充满人间烟火味；也许每个房间的面积没那么大，床没那么柔软，但每盏灯光里都是一个温暖的港湾。
随着城市的发展，城中村也在不断发生改变。但不变的是，它一如既往对初来乍到的”深圳人“的接纳与包容。
感谢这座城市有城中村存在，它为年轻人的拼搏提供了暂时的落脚地，如果有一天城中村在城市的版图里消失，那些漂泊的人也许就只能不断后退乃至离开。
