本
文
摘
要
上个月跟着省发改委的几位领导一块去调研了省里的几个重点园区。
走了几个地方，有一些特别的感受，和大家分享分享。
这些年，城市化进程把我们国家带上了高速发展的节奏，光是近几年的水泥用量就超过美国整个20世纪的用量。
稍微年长一些的小伙伴，可能都目睹了人口的迁徙，园区的圈地，新区的扩张和老城区的瓦解等等此类的场景。
在城市化发展的过程中，工业园扮演着很重要的角色。
工业园本身通过产业聚集的方式可以产生巨大的经济效益和社会效益，因此很容易在发展上见成效。
自从我们国家在1979年设立了第一个工业园区以来，经过几十年的发展，国内陆陆续续出现了几千个工业园区。
如果大家有看过《袁庚传》，一定知道我国的第一个工业园区就是蛇口工业园。
在当时那个许多政策还是很敏感的年代，袁庚带领团队，趟出了中国的“蛇口模式”。
从此，深圳成了新中国一个亮丽的名片。
所以，你看现在哪个城市大力搞园区，基本上就是决心要发展起来了。
以前那个年代建工业园区，很多都是拆建老城区来做，现在的园区更多是规划新区、新城。大家能够理解为什么会有这样的趋势吧？
一个是更好地保留原来的老城，比如可以保护许多文化古迹；另一方面，新区的用地成本低得多。
我们调研的几个园区，基本上都是在老城周边规划出的新区的基础上开展的，
走了几个园区的十多个项目，无一例外的是工地上如火如荼的景象，全是戴着安全帽的工人顶着烈日在施工，旁边是轰隆隆的各类叉车、工程车来来 *** 。
这种热情的势头在平日的城区生活里，是感受不到的。
我们调研了其中一个高新区，这个高新区实际上是“一城四园”的规划布局，具体包括一个新城和四个产业园，每个园区都有自己主导的产业。
这几个产业园在地理位置上并不相邻，甚至有的在城市东边，有的在城市西边，我们用时一天才看完几个项目。
聊到这儿，你会想到些什么，可以挖掘出什么到你的工作里去？
整个高新区，实际上只是一个概念上的产业园。
所以，日常我们在做项目的包装和策划时，是不是也试着挑出常规思维？
别把你的项目规划局限在地理位置上，一个东边的建筑物和一个西边的建筑物也可以是一个项目。
前段时间，我听到一个特别好的例子。
有个城市想在市中心盖一个楼，发展一些商业，激活城市消费活力，但考虑到特殊需求，想和交通基础设施的概念搭上边，怎么弄？
你可能疑问，有什么特殊需求，非得要和交通基础设施搭边呀？
比如拿到了交通基础设施的专项支持资金，又比如专项债资金，专项债资金不支持房地产，更不支持商业地产。
如果你是顾问，你有什么好的建议？
有一种可能性，就是城市候机楼。
虽然在市中心，但是我在市中心建一个城市候机楼，几层专门为候机室，配套一条机场专线，其余的空间开展商业。
通过这样的规划设计，即使候机楼与机场相隔几十公里，候机楼也顺理成章地成为机场交通设施的一部分。
项目规划不仅仅是城市规划师的事情，他们更多的是从正常编制规划的理念，而专业的金融人士更是要在这基础上结合资金需求来提供调整思路。
平日做业务时，多思考，多动脑，多发散。毕竟项目策划的能力，才是投行人员的专业核心竞争力。
除了跳出地理位置上的思维局限，还可以尝试在空间上做文章。
在这个方面，有很多城市已经做得很好了。
比如杭州的公交TOD，重庆的高铁TOD。
我们家附近刚好就有个公交车的首末站，露天的，占地面积还不小，这些公交车晚上下班后就停在那里。其实现在很多城市还都是这样。
公交TOD是什么呢？
TOD模式全称是transit-oriented development，以公共交通为导向的开发，其实就是公共交通与商业的结合。
在公交首末站的区域上盖一栋几层高的楼，地下一层或者不用地下，就地上一层是公交车进出站的地方，楼上就是商业，买菜、吃饭、购物是不是可以都有？
*** 没钱弄，可以找一家企业来做，地上一层免费给 *** 开放公交车进出，上面都是我的，企业当然愿意做。
通过公交TOD，不额外占用地面积；公交站本就是个聚集人群的地方，还容易拉动消费，人们等公交车也不用淋雨，多好的事情。
*** 想自己做，也可以呀。本来做公交站没什么收益，现在发行 *** 专项债都需要有收益，通过这样的规划设计自然就有了收益来源。
再延伸一些， *** 的大多数项目都带有公益性质，不是项目收益很差就是根本没收益，那如何通过 *** 专项债去融资，其实就是要从前期的项目规划去入手。
通过项目规划的方式来调整项目的收益情况，利民，利社会，又利融资。
走访完这些园区，在这一片热火朝天的景象，我又有些隐隐地担忧。
虽然园区各有定位，但其本质有无多大差异和亮点，基本上都在盖标准厂房，然后招商。
总感觉产业纵向关联上的空间聚集感不强，各类区域的划分安排也不是很明显，也可能和我们整个调研的节奏较快，没办法详细了解有点关系。
这一路，看了很多的规划图纸，没有特别吸引到我的地方。
现在比较有名的苏州工业园，是1994年我国与新加坡合作开发建设的园区，当时的那张手绘规划图耗资3000万元。在当时，算得上是一笔巨款。
到现在，园区和当时的图纸保持着极高的相似度。
有一种说法是：苏州工业园最值钱的东西就是它的规划。
我不知道走访的这些园区的规划图纸耗资多少，相信都有用心在做。
招商可以说是园区未来发展的持续性动力，招商靠的不仅仅是城市的政策、园区的政策，还有很多人忽视的一点，就是园区的规划。
调研过程中，我们也和园区的负责人了解招商的情况，基本上也有很多企业开始陆陆续续接洽谈判，据说效果不错。
真希望这些园区负责人能够明白，现在靠的只是这个城市巨大的优惠政策，将来园区一定要做好园区内的基础设施配套、金融服务配套以及各类工商服务配套，有必要时适当调整园区规划。
期待一切都好。
