本
文
摘
要
▲点击上方［商业封面］关注
期待我们成为朋友
2017年落下帷幕，各大房企一年的成绩单出炉。是华丽转身，还是被迫转型；是掘金新航道，还是整装再出发.....商业封面对2017年房地产行业TOP10企业进行了梳理。从这些企业的发展轨迹中，我们可以看到哪些信号呢？
文｜刘煜
编辑｜周艳涛
是欣欣向荣？还是暗流涌动？2017年对房地产行业来说，注定是不平凡的一年。
在去库存与控房价并存的调控市场中，房地产企业迎来了一份令人侧目的成绩。日前，《克而瑞地产研究》发布的数据显示，2017年，共有144家房地产企业销售业绩过百亿，16家企业跻身千亿俱乐部，碧桂园、万科、恒大三家业绩更是由3000亿直接跨至5000亿时代，保利地产和融创中国也跨入3000亿行列。
▲｜2017年中国房地产销售额千亿企业排行榜（部分数据截图）。来源：克而瑞地产研究，CRIC，中国房地产评测中心2017年被称为史上调控最密集的一年，在这样的市场环境下，规模房企凭借自身品牌、城市布局以及投资能力的优势，销售业绩继续大幅增长。据统计，2017年TOP10房企集中度达24.1%，而这一数字在2014、2015、2016年分别为16.92%、17.05%、18.35%。
其中，位列第一名的碧桂园以5500亿的销售业绩首次登顶，位列第四名的融创成为2017年房地产行业不容忽视的“黑马”，当然，也有增长不利而被后来者赶超并差距逐渐拉大的华润置地。
商业封面在此对2017年房地产行业TOP10企业进行了梳理，从这些企业的发展轨迹中，我们可以看到哪些信号呢？
NO.1 碧桂园
2017年销售额5500亿｜
关键词：均衡布局 实现领跑
经过市场检验和选择，碧桂园最终成为2017最为耀眼的房地产企业。2017年第一个月开始，就成为销售金额TOP100榜单第一名，全年一直遥遥领先，从未受到第二名万科和第三名恒大的实质性挑战。
从2013年首次突破千亿大关以来，碧桂园几乎是以跨越式的速度扩张，不到4年时间就完成了1000亿到5000亿的增长。均衡的区域布局、物美价廉的刚需住宅产品定位、快速开发快速周转的“双快”模式，适应企业有质量发展要求的创新管理机制，成为其决胜市场的关键特征。
更重要的是，碧桂园一直是中国新型城镇化进程的身体力行者。成功绝非靠运气一蹴而就，近年来，碧桂园在变化的市场中顺势而为。在某种意义上，正是市场最终选择了碧桂园，作为中国房地产行业不断进取、转型升级的领航代表。
碧桂园在三、四线繁荣城市及一、二线小城市全面出击，实现了各个区域的均衡布局。截至2017年12月底，碧桂园进驻中国超600个城镇，助力中国新型城镇化，拥有超过1000个项目，迈进福布斯全球上市公司300强和Brand Finance全球品牌200强，更于2017年首次进入《财富》世界500强排行榜。
在区域均衡布局之外，碧桂园的高品质刚需住宅的产品定位，也对其业绩有决定性影响。业界人士分析，碧桂园业绩的秘诀在于以物美价廉的产品及快速开发周转而赢得市场，从行业追赶者成长为行业领跑者。
NO.2 万科
2017年销售额5239亿｜
关键词：王石交出权杖 万科再出发
尽管万科依然排在第二名的位置，但万科作为行业老大在榜首盘踞十几年，不免感叹。它最后一次登顶销售冠军是在2015年。
从2015年1月开始，宝能系通过高杠杆融资陆续买入万科股票，后来深铁进入、安邦现身、恒大搅局，一场声势浩大的股权争夺大战拉开帷幕。到2017年1月，华润最终决定退出；2017年6月，恒大将持有的14.07%万科股权转让给了深铁集团；2017年6月30日，万科股东大会落幕。至此，这场横跨三年的股权争夺大战正式宣告谢幕。这场股权大战也导致万科连续两年错失冠军宝座。
在万科股东大会后，王石交出33年权杖。郁亮就任万科董事会主席后，万科的多元化战略愈发清晰。郁亮在2017年8月的中期业绩会上便曾公开提及，万科将业务分成五种类型，“核心业务”是房地产开发、物业管理；“优势业务”是商业、物流仓储；“拓展业务”包括长租公寓、冰雪度假；“探索业务”包括教育、养老。
这五大业务类型，基本涵盖了房地产行业当前和未来的热门方向和发展重点。在行业处在整体洗牌阶段，房产销售屈居第二的万科，也开始在“新赛道”寻求增长点。好在经历几年的风波之后，万科终于可以重新整装再出发了。
NO.3 恒大
2017年销售额5131亿｜
关键词：从大到强的华丽转身
可以说，2017年是恒大完成由“房地产业”向“房地产+服务业”转型的起始点，也是恒大完成由“规模型”向“规模+效益型” 转变的第一年。
仅用半年时间，恒大就完成了年初定下的净利润指标且赶超2016年全年。同时，恒大一年内三次战略引资并赎回全部永续债，“一加一减”优化资本结构，大幅降低净负债率。
在“加法”方面，2017年通过三轮增资成功引入1300亿战略投资，净负债率大降六成左右，资金成本和财务费用将持续下降，加速恒大“规模+效益”战略的实施；在“减法”方面，赎回全部永续债后，使得恒大释放更多利润空间，同时有助于消除投资者顾虑。永续债融资高效便捷，能避免股权合作方之间过多的牵制，是近几年恒大规模扩张的杀手锏。凡事皆有两面性，巨额永续债侵蚀了大量利润，摊薄了股东利润，如2016年永续债占用的利润为106.5亿元，占当年净利润的60.4%。目前恒大已经完成规模赶超阶段，永续债也就到了功成名退之时。
2017年以来，恒大股价也从4.98港元一路涨到32.5港元，2017年12月29日收报26.95港元，足足涨了4倍多。许家印的身家也随着股价的暴涨而水涨船高。
NO.4 融创中国
2017年销售额3620亿｜
关键词：未来投资美好生活
位列第四的融创成为2017年房地产行业不容忽视的“黑马”。并购万达集团大量物业之后，融创的规模化扩张进一步加速，并跃升为增长最快速的大型房企之一。
如果说，中国房地产企业都在长跑，那么融创能赢得长跑的秘诀就是——踩对节奏。值得注意的是，2012年至2015年是中国房地产一个非常重要的转折点，无数企业因为没踩对节奏而折戟沉沙。在这一期间，融创还做了一件对未来拥有深远影响的大事，即启动并购。接下来的事情大家都知道了，虽然对绿城的收购并未成功，但借助于这一次契机，融创吸收了一大批绿城最顶尖的设计和工程人才，大大提升了融创的产品力。
融创2017年以来并购动作也是持续不断。在一次公开演讲中，融创中国董事会主席孙宏斌表示：“房地产的下半场，是中国人的美好生活。”
从战略来讲，融创未来将对“美好生活”进行多元投资和拓展，结合大文娱、大健康构建更具有想象力的生活空间。融创投资“美好生活”的逻辑，可以从它对万达和乐视的投资看出端倪。
NO.5 保利地产
2017年销售额3150亿｜
关键词：大象起舞 稳健快走
3000亿是2016年房地产企业第一梯队的标志性数字，在本年度则成为了第二梯队的分水岭。除了融创之外，达标3000亿的房企还有保利地产。
保利地产是3000亿以上规模房企中唯一一家国资央企，未来两年冲刺5000亿的征程中，并购成为保利地产的重要一环。
自从2017年11月30日晚首度披露整合方案，保利地产与保利置业整合一事就备受资本市场关注。两家合并后的影响首先是规模的提升，虽然规模不比第一梯队，但已经俨然与第二梯队拉开了距离，现在和融创一起夹在两个梯队之间，这实际也为它创造了赶超第一阵营的可能。因此，保利地产仍然有进一步规模爆发的可能。
也因此，在近日保利地产的股东大会上，保利集团董事长宋广菊对保利地产提出远景目标：回到行业前三。按保利的“345战略”，未来3年，保利地产每年的增幅都在1000亿元。按其对内部业绩的设定，2017年3000亿销售只是第一步，在2018年和2019年，保利地产要分别实现4000亿和5000亿的目标。
NO.6 绿地控股
2017年销售额3042亿｜
关键词：企业战略服务于国家战略
相比2016年，绿地的排名下降了两位，如果再往前看一点，绿地已经从几年前的第一梯队滑落至第6名，很多人不禁疑问，绿地为何掉队？绿地控股董事长张玉良在2017年底谈起销售额排名时曾表示：“这是我们主动转型的结果。”
绿地转型的这几年在坚持以房地产为主业的同时，将原来的三大平台扩展为五大平台，即从过去的基建、消费、金融，增加了康养和科创。
2017年10月13日，绿地控股发布康养产业战略规划，绿地康养产业集团也正式成立。绿地的计划是先在中国布局，未来到全世界的旅游城市布局，服务于55~75岁的老人。张玉良表示，中国已经进入新时代，企业战略规划一定要围绕这个全新阶段来部署。人民对美好生活的需要，一个重点就是消费升级，而医疗健康养老旅游服务是消费升级的重要方向。
企业战略必须服务于国家战略，这一战略定位思想还不止于康养领域，还有科创。2017年，绿地正在加快构建自己的科技转化平台、产业协同平台。而企业自己打造的科技与产业平台，则体现在为特色小镇项目导入强大的产业资源。绿地多年来在高铁商务区、各类产业园积累了大量商业资源，这种优势不是一天两天形成的。
3000亿级的企业，转型需要时间，需要超前。面向未来的康养、科创等新兴产业，全面实现产业协同，加上传统的超高层、特色小镇，绿地的房地产主业内容竞争力优势进一步强化，这是绿地在未来的竞争力。
NO.7 中海地产
2017年销售额2013亿｜
关键词：规模效益难两全
尽管营业收入难敌“三千亿房企军团”，但老牌央企中海地产历来有“最能挣钱房企”之称。多年来，中海地产一直保持着行业净利润第一，对规模没有执著的追求。利润虽领先业内，但中海近年的规模与万科、恒大、碧桂园等差距持续扩大。
2017年的中海地产经历了换帅，从“郝建民时代”跨入“颜建国时代”。颜建国在2017年中期业绩会上的表态也是够坚决：“规模必须服从效益，没有效益的生意我们不做。”
在中国房地产市场的毛利持续下降，过度扩张房地产开发规模可能逐渐带来不对比风险的情况下，把投资物业盈利比重持续提升仍然是中海的长久目标。面对行业大周期的转换，中海2017年也透露了其在持有物业上的野心：中长期租金收入将达到100亿港元。另外，养老地产、教育产业、长租公寓也成为中海的新目标，这将为中海未来的收入结构带来新的变化。
在行业重新洗牌、规模竞赛重新开启时依然宣称更重视盈利，不失为一种冷静的选择。但正如颜建国在年初业绩会上所言，中海强调追求利润的可持续增长和股东回报的可持续增长，但是没有规模都是虚的，利润需要规模来支撑。如何在规模和效益中取得平衡，是颜建国必须要认真对待的课题。
NO.8 龙湖地产
2017年销售额1560亿｜
关键词：厚积薄发 掘金新航道
龙湖今年终于一跃成为千亿企业，比去年排名上升了五位。
龙湖在之前的很多年都是投资人最青睐的房企之一，一直以稳健著称，业绩稳定、利润率高、管控规范、负债率低，也是民营房企中融资成本最低的企业之一，已经不单纯是“均好”一词就能概括的房企。唯一可惜的是，过去三年龙湖销售业绩的复合增长率仅在22%左右，和最近几年行业中增长较为迅猛的规模房企相比还有一定的距离。
好在磨刀不误砍柴功，龙湖经过多年积累，今日终于爆发。
从龙湖布局的城市来看，基本位于核心一二线，重庆、济南、成都新增土储均突破百万方，都算是目前市场环境较好的城市。这种合理的投资布局，为龙湖地产2017年的整体飞跃奠定了基础。
2016年8月，龙湖地产中期业绩会上，董事长吴亚军宣布推出长租公寓“冠寓”品牌，并将长租公寓冠寓作为继住宅、商业、物业之后的第四大主航道业务，而龙湖是将长租公寓定位于主航道业务的首家房地产公司。预计到2020年，长租公寓租金收入将达到20亿元。
据了解，龙湖的轻资产冠寓项目预计毛利率将达到35%，而重资产冠寓项目毛利率将达到70%以上。显然，总体来看，这一毛利率水平要高于开发地产项目的平均毛利率水平，或许这也是目前行业有三分之一房企进入这一市场的动因。此外，在高达5.3万亿元的房地产服务市场中，至今尚未产生千亿元市值的公司，可见资产管理整体仍是一座尚待发掘的金矿。
总体来说，2017年大房企的业绩增长速度都很快，但如果说最“有质量的增长”，龙湖肯定是排在前列的。也相信突破千亿只是龙湖的“小目标”，继续保持这样一种“有质量的增长”才是龙湖未来的发展方向。
NO.9 华夏幸福
2017年销售额1538亿｜
关键词：一家另类地产公司
作为环京津冀龙头概念股，华夏幸福一直是房地产企业中的另类。一家借产业园东风生长起来的企业，打造出“以地养房、以房促地”的产业新城模式，从廊坊扩张到环京地带再到全国。
位于“北京天安门正南50公里”的固安产业新城，是华夏幸福从2002年起用15年时间打造的最典型的产业新城标杆。目前，华夏幸福以综合指标第一排行中国产业园区运营商首位，其产业新城 PPP 模式作为行业标杆备受关注。
不过2016年，华夏幸福成立了城市地产事业部。在全国楼市风生水起，同行赚的盆满钵满的时候，掌舵人王文学开始考虑要不要在北京、上海、广州、深圳等核心城市拿地，做房地产开发。但他又反悔了，这个新部门成立数月即被撤销。
毫无疑问，华夏幸福之所以近几年能够持续获得快速增长，与其将国家发展大趋势、政策利好和独特的产业新城 PPP 模式创新性地结合不无关系。商场如战场，如何发挥自己的比较优势，运用自身要素禀赋服务企业发展和经济转型是一个有远见的企业的理性选择。
庆幸的是，2017年产业园区运营迎来绝佳的历史机遇。华夏幸福的产业新城运营商的定位，决定了华夏幸福在经营上比房地产企业更具有稳定性和长期性。由于其商业模式具有很高的壁垒，也形成了很宽的护城河。同时，雄安新区的成立，也将使华夏幸福持续享受首都产业和人口外溢的红利。
NO.10 华润置地
2017年销售额1512亿｜
关键词：逆水行舟 不进则退
这一轮房企规模竞赛中，华润置地略显失落，其业绩不仅不及保利，也与近年异军突起的融创和龙湖差距逐渐拉大。
公司把希望寄托在多元化业务上，目的在于找到新的业务增长点。2017年下半年以来，华润置地加快农业、医疗、科创等多元化业务的推进。一定程度上，多元化是其无奈之下的选择。
用华润置地的话来说，公司一直在探索住宅、商业之外的多元化产业布局。在国家鼓励科技创新、推动创新产业发展的当下，依托行业资源优势，特色小镇、产业新城等产业地产成为华润置地下一步发展的契机。
华润置地的商业模式也悄然生变。华润置地在2016年年报中提出，公司坚持“销售物业＋投资物业＋X”的商业模式，除做强主营业务外，积极在物业管理、养老产业、海外投资、城市交通基础设施等新领域探索多元化发展，觅寻新的利润增长点。华润置地对外公开的公司愿景也已经不再是先前的“行业领先的综合性房企”，而是变成了“未来产业引领者，智慧城市制造商”。
作为千亿级中大型房企，华润置地前有3000~5000亿级“猛虎”，后有一大群猛追的千亿级“饿狼”，目前的形势对于华润置地来说，如逆水行舟，不进则退。
总结2017年，我们可以看到，大型房企集中度正在不断提升和分化加剧，并购现象越来越普遍。 在规模化的同时，创新业态与多元化转型成为房地产企业的新风口，住房租赁市场正被越来越多企业关注。从联合办公、共享办公到长租公寓，住宅市场之外，存量市场已经是行业的新蓝海。
我们也可以看到，探索房地产与人的关系正成为这些行业领头羊的共识。房地产行业的需求端正在发生深刻变化，人们的需求正在史无前例的多样化转变，比如郁亮希望转型“美好生活场景师”，绿地寄望康养领域抓住消费升级的风口，融创正在构建大文娱、大健康的“美好生活空间”。
