本
文
摘
要
在上海前两轮土拍中，招商、保利、华发这些央国企展现出了强劲的拿地实力。
但在这两轮土拍中，也出现了上海本土房企的身影，比如佳运置业、陆家嘴、大华、华丽家族等上海房企。
虽说这些上海本土房企相比招保万金这些全国性房企要低调得多，但在关键时刻，部分上海房企也毫不手软，比如陆家嘴集团近80亿斩获两幅地块；上海地产也曾经拿下百亿级地块。
这些上海本土房企不查不知道，一查吓一跳，很多实力都非常雄厚，所以你绝对不能忽视上海房企的力量。
今天艳姐就带大家来聊聊这些上海房企。
王者级地主
陆家嘴集团
黄金地段的持有物业王者
在之前很多媒体的报道中，一般都会说陆家嘴集团拿地，实际上，真正从事房地产的是陆家嘴集团旗下的控股公司上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司（以下简称陆家嘴股份），而且这家公司也在A股上市。
但陆家嘴股份一直以来很低调，以至参与了很多地标项目的运营和建设，却鲜少有人知道是陆家嘴股份参与投资、运营或建设，随便说出一个地标名字都是耳熟能详：
上海中心、上海迪士尼乐园、上海新国际博览中心、前滩香格里拉酒店、L+mall、老佛爷百货、浦东美术馆。
在最新的半年报中，陆家嘴股份也提出了其运营模式：
以商业地产为核心，以商业零售为延伸，以金融服务为纽带，构建以“商业地产+商业零售+金融服务”的发展格局。
根据半年报显示，今年上半年，陆家嘴股份的营业收入约51.02亿，其中房地产业务收入40.41亿；金融业务收入10.61亿元。
在主营业务收入构成中，房地产租赁占比最大，达35.1%；房地产销售占比达25.5%；此外，金融业收入也占了一定比例，达到21.6%。
所以，陆家嘴股份并不是如其他房企一样主要在住宅领域发展，而是在商业地产领域开辟了自己的一番天地。
最新的半年报数据显示，公司持有的主要在营物业面积从2005年转型之初约15万㎡，到今年上半年增至289万㎡。
陆家嘴股份持有的运营物业大多位于上海陆家嘴金融贸易区、前滩国际商务区以及天津红桥区，在核心地段的持有型物业，也为陆家嘴带来持续稳定的现金流。
半年报数据显示，陆家嘴股份持有长期在营甲级写字楼共23幢，总建筑面积超过191万平方米。商业物业主要包括陆家嘴96广场、陆家嘴1885、陆悦坊、陆家嘴金融城配套商业设施以及位于上海、天津的两个L+Mall。
陆家嘴金融城
在酒店领域，陆家嘴股份也打造了上海前滩香格里拉酒店、东怡大酒店、陆家嘴明城酒店、天津陆家嘴万怡酒店。
陆家嘴明城酒店
近期，陆家嘴股份也在前滩国际商务区、张江科学城等浦东热点区域进行建筑开发，比如前滩最高地标性建筑280米的前滩中心办公楼、前滩香格里拉酒店以及前滩太古里共同组成的前滩最大城市综合体 ——前滩中心，也在2021年 10月迎来了开业。
说实话，无论是商业、办公还是酒店物业，都在上海是比较知名的建筑，像陆家嘴股份这种覆盖了商业、办公和酒店，并且这些建筑还都在黄金地段，只能表示，陆家嘴是妥妥的大地主啊！
值得一体的是，陆家嘴股份还有金融属性的加持。公司于2017 年完成了陆金发100%股权的收购，获得证券、信托和保险（寿险）三家持牌金融机构。
本土的地头蛇企业，在融资成本上还是有很大的优势。陆家嘴的融资成本也极低，其发行的公司债基本在3%左右，甚至此前发行的债券利率在2.8%。
陆家嘴的有息负债主要由五部分组成：短期贷款、长期贷款、中期票据、应付债券及资产支持证券（CMBS）。
其中短期贷款（含一年内到期的长期贷款）为191.09亿，长期贷款为108.14 亿，中期票据为123亿元， 应付债券（公司债）50 亿元，资产支持证券(CMBS)98.95 亿元。
陆家嘴的现金及现金等价物余额为70多亿，尚不能够覆盖短期债务。
7月底，陆家嘴股份发布了出售资产及减资退出一家公司的公告，套现约6亿，也给陆家嘴股份带来一定的现金流。
但总体来说，陆家嘴股份还是比较稳定的，毕竟还有控股公司陆家嘴集团的加持。
上海地产
被忽视的超级房企
2002年，上海申办世博会成功，为了筹办世博会，上海专门成立了“上海世博发展集团”，负责实施世博园区的开发建设和管理。而这家公司，正是由上海地产集团全资控股的。
这仅是上海地产集团庞大产业的一个分支，根据工商信息显示，上海地产仅注册资本就达300亿，直接管理的二层次企业20家，共有各级次控股企业230余家、参股企业100余家，在职员工超1万人。
上海地产集团背后的实控人，则是上海国资委。所以上海地产集团的定位也非常清楚：就是作为一家市属功能保障类国企，总结起来就是一句话：急 *** 之所急、想 *** 之所想、干 *** 之想干。
围绕这个使命和目标，上海地产集团形成了 *** 功能类平台和市场竞争类平台这两大业务平台。
市场竞争类板块是以经济效益为主要目标，兼顾社会效益。主要包括综合性房地产开发、建筑材料产业、资产运营管理、房地产流通服务等。
而 *** 功能类板块则以社会效益为主，兼顾经济效益。主要包括旧区改造和城中村改造、区域整体开发、美丽乡村建设、生态环境建设、黄浦江码头岸线建设管理、保障房及租赁房建设、大众养老等。
近年来，上海地产在城市更新方面也大举发力，官方数据显示，2019-2020年，上海地产集团下属的上海城市更新建设发展有限公司启动13个项目共计41个地块改造，3.23万户居民受益，占全市旧区改造任务超60%。
也就是说，上海地产集团在旧改领域是扛大旗的独一份企业。
去年6月，由上海地产集团作为主体，与招商蛇口、中交集团、万科集团、国寿投资、保利发展、中国太保、中保投资联合成立上海城市更新基金，足见上海地产的号召力和实力。
根据上海地产发布的《2021 年度发行人履约情况及偿债能力分析报告》显示，2021年，公司实现营业总收入372.86亿元，较2020年度上升26.58%；
去年，其实现净利润 33,75亿，归属于母公司所有者的净利润25.23亿，较2020年分别变化-35.11%和-38.86%，主要是由于交易性金融资产公允价值变动收益下降及所得税费用增加所致。
上海地产集团的融资成本也比较低，根据公开的公司债利率情况来看，其基本在3%左右，甚至“20沪地产01”公司债利率仅为2.88%。
根据公开资料显示，2017-2021年，上海地产总负债分别为1919.07、1908.88亿、1955.73亿、2168.63亿、2447.90亿，呈现逐渐上升的态势。
短期偿债能力方面，截至2021年末，上海地产集团流动比率和速动比率分别为2.60和 0.99，流动比率和速动比率较2020年末均有上升。但公 司近两年的货币资金余额分别达到490.89亿和550.46亿，充裕的货币资金加强了公司偿付能力。
大华集团
拿地威猛的上海房企
大华集团一向低调行事，大华集团于1988年成立于上海宝山，专注房地产开发逾30年，是国内第一批拥有房地产开发国家一级资质的房地产开发企业。
大华坐落在上海宝山区大场镇，或许也因为是宝山乡镇企业出身，在过去多年，总能看到大华拿下宝山城中村地块。
大华集团第四大股东“大场镇经济联合社”背后，是由大场镇人民 *** 100%持股。
这样一家房企，却被当地人称为北境之王，近年来多个楼盘成为了北上海的热销盘，大华碧云天、大华公园城市等项目。
和其他上海房企不同的是，近几年，大华在全国多个城市拿地，在广州、杭州、济南、大连、无锡等城市扩张，成为一家全国性的房企。
目前大华已布局长三角区域、环渤海区域、中西部、西南区域以及粤港澳大湾区等五大区，进入了20多个重点城市。
根据相关数据显示，2021年大华集团权益拿地金额为260亿，权益销售额约570.7亿元。其拿地销售比为45.56%，超过拿地销售比40%红线，拿地可谓非常积极。
根据克而瑞统计显示，今年1-7月，大华集团在新增货值榜中位居71位，新增货值79.1亿。
在大华集团的官网中，它把自己定位为最早起步、最大规模的中国城市更新运营商之一，可见其比较注重城市更新，多年也专注城市更新，超大规模社区建设运营等。
比如大华锦绣华城，该项目开发至今已超20年，是上海核心城区为数不多的超大型中央国际住区。
大华锦绣华城
大华集团不单聚焦在上海做城市更新，近年来，大华在大湾区获得了近20个城市更新项目，成为了在广州土市场上最猛的外来房企之一，存在感很强。
从大华集团《2021年公司债券受托管理事务报告》中可以看到，2021年，大华集团实现营业收入261.59亿，较2020年度增幅为4.09%；实现净利润32.27亿，较2020年度减幅为46.64%。
大华集团近年来发债的利率大多在6%左右，相对其他房企来说较高。
在这份报告中，也提到了速动比率，也提到了2021年度速动比率，低于0.5，为0.42，也说明大华集团面临一定的偿债压力。
在快速扩张和财务安全方面如何达到一个平衡，这或许是大华必须要思考的问题。
黄金级地主
中华企业
低调但却很虎的老牌沪企
大家对中华企业相对比较陌生，但事实上，中华企业早在上世纪50年代就在上海成立。是上海解放后经政务院（国务院）批准设立专业从事房地产开发经营的国有企业。上世纪50年代末，中华企业在沪率先建造和出售了首批侨汇住宅。
在上世纪80、90年代，中华企业的项目就遍布上海各区县及部分外省市，品牌项目代表有：玉兰花苑、海怡花园等侨汇住宅；光明大厦、启华大厦、淮海中华大厦、静安中华大厦等办公商务楼；
住宅领域则有鹿特丹花园、虹桥中华园以及被誉为九十年代上海十大建筑景观的“古北新区”等中高档住宅。
值得一提的是，2004年7月，上海地产集团以划转方式受让上房集团持有的中华企业股份，成为中华企业第一大股东。
中华企业主动对接地产集团的发展战略，投入中心地区包括旧区改造在内的城市建设、郊县一城九镇、南汇周浦和航头、宝山罗店、浦东花木等区域开发，以及苏州、杭州、江阴等长三角地区的项目开发建设。
官网显示，其参与开发的项目在上海也比较有名。比如徐汇的尚汇豪庭，二手房挂牌价已经在15万/㎡左右。
根据2021你年报显示，2021年中华企业实现营业收入95.97亿，较去年同期减少16.92%，实现归属于母公司净利润为8.05亿，较去年同期减少41.57%。
在债务方面，中华企业三道红线全绿，相对来说处于安全地带。
在融资管理方面，发行国君-中企古北国际财富中心资产支持专项计划，规模27.5亿元，综合利率4.3%。公开发行面向专业投资者2021中企01公司债券（第一期），规模30.87亿，票面利率3.7%创近年来公司各期限、各品种融资最低。
低融资成本、负债安全，加上上海地产集团的加持，中华企业可以说活得很稳。
复地集团
产城融合的前行者
前不久，上海外滩边、且紧邻豫园的百亿级王炸地块引起了大家的热议。豫园股份旗下全资子公司联合蚂蚁集团旗下全资子公司，拿下了这个地块的开发权。
豫园股份的大股东正是复星。复星可以说在上海的房地产市场深耕了许久，旗下最为大家所熟知房地产板块的就是复地集团。
1994年，复星开始地产开发和管理业务，旗下地产板块复地集团逐步成为上海领军企业。2001年复地集团完成股份制改造，开始全国拓展战略，进入武汉、北京、南京、重庆等市场；2004年，复地在香港联交所主板上市。
然而在2011年，复地集团从香港退市。复星重组上市公司豫园股份，注入复地资产，“复地产业发展集团”成立。
如今复地产业发展集团是复星生态系统的重要组成，也是豫园股份旗下的城市功能产业板块，是兼具产业投资运营和蜂巢城市智造能力的平台型核心企业。
不同于其他房企，复地集团主要专注于“产城融合”，来与城市共成长。
复地目前打造蜂巢产品的核心方向是金融、健康、文化、旅游、智慧五大蜂巢。
复地一方面导入匹配当地发展需求的产业，助推区域产业升级；另一方面也以产业投资+产业运营为核心，分析解决产业落户痛点，引入复星生态体系内和当地资源，助推产业快速落地。
比如BFC产业集团旗下复星外滩中心，位于武汉汉正街东片，总建筑面积140万平方米，规划建设最高470米智能双塔连廊写字楼群、精品酒店、商业中心、艺术中心、行政公寓与健康社区等。
复星外滩中心
该产城融合项目，将导入复星全球综合金融服务和科技金融元素，为武汉提供全方位综合金融解决方案，从而提升武汉的城市界面，完善武汉的城市功能，也对当地产业进行升级。
也正因为复地是豫园股份的第一大股东，所以在报告中，珠宝时尚板块的收入占比也较高。但相对来说，复地的房地产板块的毛利率较高，在40%左右。
据悉复地内部对投资拿地要求较高，简称“双17”，即净利率和自有资金回报率两项指标需要达到17个点。
截至2021年末，发行人流动比率为1.21，较上年末增长3.42%，发行人速动比率为0.53，较上年末减少11.32%，财务结构较为稳定。
上海建工
“基建狂魔”，全国地标的打造者
身在上海的朋友总能看到很多建筑工地上有上海建工的名字，以为上海建工就是建筑商，其实不然。
官方资料显示，上海建工前身为创立于1953年的上海市人民 *** 建筑工程局，2010年和2011年，经过两次重大重组，完成整体上市。
上海建工也是打造了诸多大家非常熟悉的建筑，官网显示其承担上海半数以上的重大工程建设任务：
上海中心、上海环球金融中心、金茂大厦、东方明珠、国家会展中心、南浦大桥、卢浦大桥、东海大桥、上海迪士尼、上海天文馆等等都是上海建工打造。
其建筑足迹也遍布全国，在全国打造了诸多地标建筑：
北京国家大剧院、港珠澳大桥澳门口岸旅检大楼、南京紫峰大厦、苏州东方之门、杭州西湖大学、中山大学深圳校区等等。
甚至上海建工还走到了海外，承建了柬埔寨金边市第三环线、津巴布韦议会大厦、乌兹别克斯坦3座银行大楼、莱比利时天堂公园等数百项工程。
但事实上，上海建工不单做的是建筑施工，官方信息显示，上海建工目前已经构成了“五大事业群+六大新兴业务”构成完整的产业链：
五大事业群指的是建筑施工、设计咨询、房产开发、城建投资、建材工业。六大新兴业务则是城市更新、水利水务、生态环境、工业化建造、建筑服务业、新基建领域。
所以上海建工也是多元化发展的企业，但基本还是围绕着房地产产业链的上下游来进行布局。
根据上海建工2021年的年报显示，去年其累计新签合同4425.06亿元、营业收入2810.55亿元，这样的一个销售额基本可以在房企销售排行榜中位居TOP20的位置。
从去年年报来看，其业务阵地主要还是在上海，去年上海建工在上海市场累计新签合同 2720.65亿，占比61.48%。
建筑施工业务仍然是其收入的核心来源，年报显示，2021年，其建筑施工业务占当期新签合同比重达79.72%。
上海建工的房产开发业务主要由全资子公司建工房产负责。建工房产多年来主要开发中高档住宅和保障性住房为主，辅以写字楼和厂房。近年来其打造的“海玥系”楼盘，分布于国内五座城市。
绿地集团
绿巨人的转型
绿地高峰时差点干掉万科到第一宝座，曾经也被称为房地产的“绿巨人”，虽然这几年绿地的房地产业务承压，但绿地很多的业务抓手还是比较丰富的。而且在前不久《财富》杂志中，排名最高的房企还是绿地。
去年11月，绿地还发布了公告，鉴于公司基建产业的收入占比已超过50%，绿地控股所属行业分类已由“房地产业”变更为“土木工程建筑业”。绿地业务结构已发生了较大变化，基建等非房地产业务占比不断提升。
但不可否认的是，绿地的重点业务之一，仍然是房地产，其对于绿地的影响犹存。
根据绿地公布的半年报，截至今年6月末，绿地基建业务实现营收1090亿，同比下降30.8%；房地产业务营收较去年同期下滑22.29%至755亿。
事实上，绿地在过去抓住了过去抓住新型城镇化及基础设施互联互通的机遇，积极发展大基建产业。其在超高层、大型城市综合体、高铁新城、特色小镇、会展中心、现代产业园等领域优势明显。
绿地的土地储备非常高，截至今年6月底，其土地储备约为16332.47万平方米，但很多是回款缓慢的大盘项目，很多项目位于三四线，未来还是面临一定的去化压力。
今年上半年，绿地现金短债比为0.63，剔除预收账款后的资产负债率为81.3%，净负债率为89.4%，“三道红线”处于橙档。
前不久，张玉良也在公开场合表示，将转型城市综合运营商，能够成功转型，时间会告诉我们答案。
上海城投
上海隐形王者
“让城市生活更美好”，这是上海城投官网上一句标语。
上海城投是专业从事城市基础设施投资、建设、运营管理的国有特大型企业集团：
旗下拥有6家子集团（城 *** 路、城投水务、城投环境、城投资产、上海中心、城投兴港）；2家上市公司（城投控股、上海环境)、1家科研机构（市政规划院）等直属单位以及城投老港、城投研究总院、城投财务公司、城投环保金服公司等专业机构。
上海城投成立以来，主要聚焦路桥、水务、环境、置业四大业务板块。已完成了长江隧桥、青草沙水源地、老港再生能源利用中心、上海中心大厦等近300项市重大工程的投资建设任务。
上海城投参与了上海一些核心板块的建设，也打造了诸多知名项目。比如新江湾城板块就是上海城投进行各类公共配套项目的建设推进工作。再比如上海城投参与了黄浦露香园、新江湾城加州水郡的打造，这些项目均是板块内的高品质项目。
根据《上海城投（集团）有限公司2021年度履约情况及偿债能力分析报告》显示：
从公司财务杠杆来看，公司2020年末和2021年末的资产负债率分别为 54.85%和 52.27%，资产负债率稳定且保持在 60%以下的较低水平，资产负债结构较为合理。
从短期偿债指标来看，上海城投2020年末和2021年末流动比率分别为1.77和1.62，速动比率分别为1.25 和0.82，总体来说债务压力较小。
另外让艳姐有点吃惊的是，截至2021年末上海城投尚未使用的银行授信额度超过7230亿。这样的授信额度真的是大多数房企都难以企及的。真的算是上海的隐形王者。
外高桥
区域开发的典范
外高桥集团将自己定位为“创新自由贸易园区运营商、全产业链集成服务供应商”，围绕区域综合开发和园区集成服务两大主业，在外高桥保税区、外高桥港综合保税区、外高桥物流园区二期、森兰地区中心等区域进行开发建设、招商稳商、产业培育、运营服务。
所以外高桥集团主要还是在外高桥这片区域进行深耕，也扩展到浦东其他区域，不同于其他企业在上海乃至全国布局，这也让外高桥集团成为区域开发的专家。
当很多企业在今年上半年出现核心数据下跌的窘境，外高桥却恰恰相反，根据2022年半年报显示：
今年上半年，外高桥集团完成营业总收入50.40亿，同比上升 28.41%；归属上市公司股东净利润6.97亿元，同比上升58.73%；净资产收益率 5.81%，同比增加1.87个百分点。
在营业总收入中，房地产租赁收入为4.88亿，占比10%；房地产转让出售业务收入为29.09亿，占比58%；贸易服务收入为10.18亿，占比 20%。制造、服务金融和其他业务收入为6.25亿，占比12%。
近年来，外高桥集团参与打造了森兰星河湾、森兰·海天名筑等房地产住宅项目，也在区域内获得了较大的关注。
青铜级选手
新黄浦
做小而坚挺的公司
公司是国家房地产综合开发一级资质企业，在做优做强房地产主业的同时，公司还在金融投资及期货、创意园区建设与管理等方面进行多元探索和拓展，发展成为了房地产和金融双轮联动、协同发展，业务领域面向全国的上市公司。
根据百度百科显示，新黄浦在上世纪90年代就已经成立，也在上海开发了一些知名的商业楼宇和住宅，比如上海科技京城、新黄浦金融大厦、凌家弄小区、陈家宅小区等。
根据新黄浦2021年报显示，新黄浦去年全年房地产销售回笼资金达到 36.05亿元，超计划71.67%，其在常州和湖南的两个项目支撑了其大多数的销售额。另外其在上海奉贤、宝山、松江的保障房项目，也贡献了一定的销售额。
当然不可否认的是，房产项目储备不足是制约公司前期以及近期发展最大的瓶颈。去年年底，新黄浦拿下杭州临平、蜀山两宗地块，土地成交价合计14.53亿，土地面积合计5.53万平方米，可建筑面积11.47万平方米。
今年年初，新黄浦又以14.53亿拿下了杭州2宗宅地。
也正是因为新黄浦的“小型属性”，也让其能够像蜜蜂一样穿越周期。年报显示，新黄浦核心资产主要集中在上海及上海周边区域，资产的估值水平较坚挺，变现能力较强，可为公司下一步发展提供更充分的资金保障。
景瑞控股
错过黄金发展期的老牌房企
景瑞控股也是上海老牌房企，1993年创立于上海，2013年在香港交易所主板上市。
旗下设有优钺资管、景瑞地产、景瑞不动产、景瑞服务、合福资本五大业务平台，以房地产资产管理为核心业务，资产配置聚焦一二线核心城市与都市圈的住宅开发、公寓、办公。
今年3月，景瑞控股发布了2021年度未经审核年度业绩公告。景瑞控股合约销售额约为270亿。在今年6月中旬，景瑞也发布公告称因审计问题未能及时披露年报，预计于9月15日完成。
今年就已经被曝出面临流动性压力，但说实话，景瑞过去的总体口碑还是算不错的，问题主要是在2017年左右，来了一个大转身，开始搞轻资产，错过了房地产发展的最佳时期。
也希望景瑞能够尽快走出黑色地带。
华丽家族
做豪宅出身的低调房企
说到华丽家族，很多人可能都比较陌生，但要说到上海的超级豪宅檀宫，几乎所有地产人都知道，开发这个项目的房企，正是华丽家族。
虽然檀宫是华丽家族约20年前开发的作品，但时至今日，依然是上海顶级别墅的天花板，2019年，檀宫曾有1套房源出售，叫价超5亿元，单价超30万。今年檀宫又有1套房源挂牌，售价高达9.1亿。
华丽家族在地产开发领域走的是精品路线，开发的项目并不算多，但每个项目的品质都算上乘。
从2021年披露的数据来看，华丽家族仍停留在小型公司的发展规模，年报显示2021年华丽家族营业收入5.25亿元；归属于上市公司股东的净利润9630.68万元。
佳运置业
做豪宅出身的低调房企
在上海首轮土拍中，一家大家都比较陌生的房企——佳运置业，拿下了宝山和金山的两幅地块。
但是说到上海的一些项目，很多人或许会比较熟悉，比如浦东康桥的仁和都市花园、川沙的佳洲新苑等，都是佳运置业参与操盘。
根据官方资料显示，1999年佳运置业创立，创始人沈仁兴投资开发了首个房地产住宅项目佳运公寓。从2009年开始开始向外地发展，在江苏和浙江打造了诸多项目。
艳姐觉得，佳运置业算是一家小而美的企业，操盘量虽然不大，但这也让其能够对于项目更加精耕细作，也不容易出现资金链风险。
结语
过去很长一段时间，上述这些上海本土房企的关注度都被招保万金以及一些激进的民营房企所抢掉。
但如今，随着激进浪潮褪去，诸多民企已经逐渐淡出上海的房地产舞台，这些上海的本土房企也在土拍市场和楼市中引发大家的关注。
这些房企或许也最懂上海市场，也最了解上海购房者最想要的产品。
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主编：张艳
责编：doug
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