今天起，大叔将根据上海的商业项目对自己的作用进行分类。目前计划3类：遛娃类、社交类、凑热闹类。本期将正式推出遛娃类第一篇。

01——遛娃类首期背景

由于近期上海的疫情，大叔的遛娃、社交任务将首选人不多的商场，自之前冷清惨淡的龙湖虹桥天街（大叔的社交类，也顺便学到了不少专业知识）之后，本篇写龙湖虹桥天街的苦难小姐妹——虹桥商务区的虹桥丽宝乐园，分享在这个乐园的遛娃经历。

至于商务区的其他难兄难弟（如新华联、中骏广场、协信星光天地、首位等）就不一一写下去了，毕竟“幸福的家庭都是类似的，不幸的家庭各有各的不幸”。

02——遛娃前攻略

本着遛娃的目的做攻略，我主要关注：

有足够的玩乐项目让神兽去放电；有吸引神兽的卖点消耗时间，比如动画人物或者运动项目；其他配套方面也别太烂，比如至少停车容易、吃饭方便等。

乐园概况（部分内容，将结合遛娃后的实际感受）

1、2019年9月，台湾丽宝集团打造的总面积23.5万平的中国大陆首个商办综合旗舰项目正式开业，其中包括精品办公面积约10.5万平方米及7万平方米全主题商业“丽宝乐园”。（开业时间比瑞安虹桥天地、龙湖虹桥天街都晚，从地理位置上来说，也仅次于前两者。商务区的其他商场，距离虹桥火车站都要比他们远）。

注意：跟众多台湾企业一样，丽宝的管控总部也是设置在台湾，因此商场的整体风格上，体现出浓厚的台式风格：

①建筑外观有点90年代商场的感觉，若不仔细看，还以为是模仿的内环边上某家养老院的设计；

②里面的设置，包含了多条日式风格或台式风格的街道，空间的打造上，也凸显台式风格，小家子气十足（某些时候，台式风格代表的是精打细算和规划细致）；

③出现了多家日式料理、台式料理，且占据了最好的位置，也占据了最多的位置（除非不交租金，不然按照目前的生意状况，应该早就倒闭了）。

2、丽宝乐园打造了独具特色的六大主题区：“宴遇九份”、“秘密花园”、“留忙坞”、“和风日丽”、“食色工坊”、“明日世界”，并引进了众多特色品牌：

（1）上海菜高端商务宴请品牌——周舍；（大众点评显示，目前上海也就这一家），人均475元，直接做了人员筛选，有点类似某些偏僻位置商场1楼的金店，3年不开张，开张吃3年；

（2）饭圈网红——微店Park；这个倒是大悦城好像也有一家，各种哥哥们的周边（粗略估计，大概有100多个，还可以免费教应援舞蹈，可惜哥哥们自己都不行了，这家店也没落了），目前这家店是吴京主打。

（3）比利时艺术家首创的——MOI幻觉艺术博物馆；每天默默的开门与闭店，期待有识货的朋友们前去捧场（我去遛娃的那天，竟然没有找到）；

（4）主打牛肉的——醉辉皇

（商务宴请的价格，好像看到商场专门宣传，工作日午餐自助，人均98元，只能说店家想多了）；

（5）复合型爵士音乐馆——JZ Live；

（6）来自荷兰的滑冰体验品牌冰世界，奥运期间稍微火爆了一把，之后再次归于沉默；

（7）谢霆锋打造的锋味茶餐厅——潮点；

（店里会放谢霆锋的宣传片，据网络消息，谢霆锋以前可能来过）；大众点评上分店也没有，只有这家店，不过味道，只能用谁吃谁后悔来形容（来自吃过亏的人的评价）；

（8）陈坤力荐的早餐店——过早（也属于独一家），已经消失；

（9）85°C旗下台湾人气烤肉——烧肉同话；

（这家价格也不实惠，据说定食性价比好可以，有点宰人的感觉，同样感觉宰人的还有一家，台式的家常菜，叫闹热炒），属于整个乐园活得较为不错的商家，另外一家算生意不错的叫犇逸乐山翘脚牛肉（大众点评上可以找到3家）。

3、该项目是丽宝集团39年开发的代表之作，也是丽宝拓展商业地产领域的里程碑。丽宝集团作为台湾建筑业三大巨头之一，旗下有房地产、工程、酒店、游乐园、商业等七个业务板块，遍布台湾的台北、台中、桃园、高雄等地。

03——遛娃之旅

1、停车。上午过去，晚上去取车的。取车的时候，发现车库的车还是不少的。

本来想着早早换地方的。后来跟商场客服台打听：

（1）周末任意消费抵停车8小时，相当合算，所以就没有挪车；

（2）工作日消费满一定金额才有免3小时，正常收费是工作日收费8元/小时，跟龙湖虹桥天街一样的价格。

根据在商场的实际感受：不少人应该是停车在虹桥丽宝乐园之后去了其他地方，并没有实际在商场停留，也没有到办公楼加班。

除了周末通过停车政策吸引人流，如何把人流变成真正的客流，还是需要商场好好想想的。据说以前周末商场会搞一些亲子活动，拉拉人气。不过按照参照本次遛娃的实际感受，有人来也估计作用也不大，最多就餐饮上能有点生意，毕竟商场整体的空置率比较高（估计超过50%，远远超过虹桥龙湖天街）。

2、遛娃打卡，还是有点可以玩的地方的（当然，我也乐的稍微放松了一会，毕竟商场有3家咖啡店，我还是可以打发时间的）。

能量消耗类：

（1）纸箱王——消耗能量的主力之一，只能小孩子玩，跟我们小时候的滑梯类似，基本上不需要排队，可以消耗一段精力；

（2）旋转木马，旁边有一个工作人员，专门卖票，跟其他地方相比，这里最大的优势是人不多，可以尽情的玩；

（3）小火车，在商场的B1楼转悠；

（4）海洋球——消耗能量的主力之一，虽然地方比较小，不耽误幼崽们玩乐，跳上跳下，爬进爬出；

（5）喷泉和沙子，基本上没有什么人玩，周末过去的时候，喷泉也没有开，不过沙子还是可以的，能消耗一会时间；

（6）商场的M层还有挺多娃娃机的，里面有皮卡丘、琳娜贝尔、艾尔莎等卡通形象，若是愿意尝试，也能消耗不少的能量（不过消耗的金币也不少）。

拍照留念类：

（1）商场确实在场景上花了时间和精力的，可以跟商场的吉祥物bob合影（商场中庭就有一个卡通形象），还有其他各种可爱模仿迪斯尼的卡通形象；

（2）若是饭圈女孩和男孩，在M层还有一个微店，里面有各种哥哥的人形立牌。因为我家幼崽还不懂这些，所以匆匆而过，没有拍照。

3、吃饭：午饭是在这个乐园解决的。不过食品卫生真的一般，下午拉肚子了。

4、洗手间：玩了一上午，难免需要去卫生间。整体来说，卫生情况还算可以，可能跟商场人不多有关系。

04——总结

1、商场的整体定位确实与众不同——希望通过乐园形式来打破常规做法（常规做法详见虹桥龙湖天街那篇分享），并且养了自己的宠物bob（一条狗狗）——好像BFC也是类似的操作路，只能说，人气不足的商场还是有一些相同的。

这是值得称赞的地方的。不过理想很丰满，现实很骨干——团队不给力，直接造成实际的操盘效果一塌糊涂，不仅仅乐园的玩乐性质没有实现，就连正常的商业都没有（空铺太多，没有排队）。

因此今后需重新调整，不能单纯的从商业地产的角度来推进，还要丰富思路，建立真正的文旅的概念，并且打造真正适合文旅的项目（目前遛娃打卡的项目还略微粗浅，不过购物中心同质化的今天，也算及格）；

尽量避免：

（1）跟各种台湾的组织做文化和形式上的碰撞，最终可能这些组织成为办公楼的租户，但是雇员一定还是大陆人为主，彼此文化上略微的差异，这是其一，其二这部分人只能贡献工作日的消费，周末的消费应该成为乐园的大头；

（2）把这个项目单纯的做成一个商业综合体（商场+办公），大虹桥商务区不缺，而且例如龙湖、中骏、新华联、联美等众多公司已经证明这条解题思路行不通。

2、商场的日常营运管理需要花力气去做。越是没人，越需要花力气去做好，把为数不多的客流服务好，并且吸引到更多的客流，千万不要学习龙湖虹桥天街；目前通过停车优惠吸引周末的客流，肯定能够带来一定的人气。但是带来的人气，到哪里消费，考验的是招商；人气转化为商家的销售，不仅仅考验商家本身，也考虑市场和营运。

（1）招商方面，不要自暴自弃，解决目前的空铺，不仅仅需要引入足够有分量的品牌，还需要一些符合文旅风格的品牌。目前的租户，基本上就是看重了租金便宜来的，无法带来客流，最多满足工作日的需求；整体的品牌组合，只能说看不懂商场招商在干嘛，估计招商也没懂的人。

（2）市场推广上，据说曾经有过恐龙展、跟上海博物馆合作等展览，这些都能够带来目的性的客流，只是最近直接放弃了，确实挺可惜的；

文旅性的商业项目，可以更多的吸引目的性的消费，所以市场推广方面，能否引来目的性的展览、活动、IP呢？

上海希望打造文旅性质的商场挺多的，可以互相借鉴和学习；更何况丽宝本身在台湾，也有这些文旅项目，经验没有办法洁借鉴，教训还是可以避免的。

（3）营运管理、工程物业方面就不多说了，确实需要好好提升。

既然投入了这么大，肯定就不能随意放弃，因此需要具备一定魄力的团队来操盘和推进。虽然这个项目肯定不容易做好（周围常规的商场一堆，都活得凄凄惨惨戚戚），但是目前肯定是找到了一条可以尝试的道路。

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