本
文
摘
要
不知不觉进入2018年，2017年内房股板块掀起的那一轮波澜壮阔的行情还历历在目。看着不断刷新高点的内房股，许多地产研究员的膝盖碎了一地。
当进入2017年四季度后，地产板块整体回调，原本打算在哪里摔倒，就先在那里躺一会。谁知元旦刚过春节未来，一份如期而至的榜单激起了市场的热情，内房股迎来了开门红，大家只能捡起膝盖再次上路。
这一份榜单便是克尔瑞公布的2017年1-12月中国房地产企业TOP100榜单，下面是TOP20的情况。
以目前行业的环境和形式，集中度加强已成为众人皆知的趋势。因此内房TOP100的排名榜单十分具有研究价值。这份榜单记录了这一年里行业的潮起潮落，也为18年的走势奠定基础。
这里需要注意的是，这份榜单中公布的数据是早于企业通过公告公布的年度数据，因此与最终企业公布的成绩单是有所出入的。虽然说目前有少部分企业公布了精确数据，但是对比之下差距不明显，且不影响排名，因此统一用克尔瑞的数据，以保证统计口径一致。
? 一、规模为王，谁起谁落
我们先来研究和对比一下2016年和2017年的榜单变化。在目前规模为王的行业竞争态势中，销售金额的规模代表企业的市场规模，决定企业的"江湖地位"。
首先我们分别浏览一下2016年与2017年销售金额TOP50房企不同梯队的数据对比。先看一下前十的情况。
可以看到，前5的排位中，碧桂园跃升2名，成功夺冠，成为销售之王。其次是万科、中国恒大、融创中国和保利地产。万科稳稳坐在第二，恒大倒退2名成为老三，而融创从第7飞跃到第4，直接冲击前三。
前5名的竞争异常激烈，原本16年打败万科成为行业规模第一的恒大位置还没坐暖，就被碧桂园抢走了第一。而且恒大直降两名到了第三。前10中融创穷追猛赶到了第四，对着前三虎视眈眈。
下面再来看看TOP11-20梯队的对比情况。
下面再来看看TOP21-30梯队的对比情况。
通过上面的数据我们进一步整理出2017年排名TOP20的企业排名变化情况。
2017年销售金额TOP20企业中，有4个企业是新进梯队的企业。它们为泰禾集团、中南置地、阳光城以及正荣集团，排名变化分别为15、5、7及4名，其中泰禾集团也是TOP20企业中排位上升最多的企业。
而被排除在前20之外的4家企业为万达集团、首开股份、富力地产及鲁能集团，其2016年的排名分别为10、17、19及20名，其2017年的排名分别为22、21、23、33。万达集团退步最明显，倒退了12名。
? 二、增速对比，谁是"增速之王"
接下我们可以研究对比榜单企业的销售规模增速。成长如逆水行舟，不进则退，体现的是企业的成长性和盈利能力。天下武功，唯快不破，增速高的企业更容易在18年的排名中成为黑马，突出重围。
上面可以看到，销售金额TOP10榜单中，增速最快的是融创中国，17年销售金额同比增长141%，权益金额同比增长156%，销售面积增长195%。
除了融创中国之外，三项数据都超过TOP10平均的企业还有碧桂园和龙湖地产。在前5的企业中，反而中国恒大的增速开始掉队，是前5名企业中增速最低的企业。
TOP10-20的企业中增速最快速的是泰禾集团，17年销售金额同比增速152%，权益金额同比增速为123%。10家企业中，三项数据超过平均值的企业有新城控股、泰禾集团、中南置地及阳光城。其中2018年新城控股有很大几率成为黑马杀进前10。
TOP20-30的企业中，增速最快的是中梁地产，17年销售金额同比增125%，权益金额同比增119%。同等梯队下，除中梁地产外，三项数据增速更优的企业为雅居乐、荣盛发展、中国金茂及蓝光发展。
这里值得注意的是，我们可以发现17年进后，几乎大部分企业权益金额占销售金额比重明显拉大，这主要因为15-17年上半年土地供应减少，国家限价调控，企业加大通过收并购等方式获取土地。
有趣的是，发现前5中，恒大的权益占比超过了95%。除此之外，排名在21-25的这5家企业中17年销售的权益占比依然达到90%，分别为鲁能集团、万达集团、富力地产、雅居乐及中梁地产。
2017年TOP50房企中增速明显开始分化，TOP41-50梯队的增速明显开始落后，最高点60%出现在TOP21-30的梯队之中。预计随着未来集中度加速提升，高点会在上图坐标轴重向左移动，18年增速高点将出现在TOP11-20梯队之中。
综合评估一下，17年"增速之王"的称号无疑是属于融创中国。
? 三、加补库存，谁是购地"大王"
2017年，由于政策导致目前土地成交均价的溢价率下降。同时，企业在被限价之后，认为面粉比面包贵，开始抱团、收购多方式获取土地。地方 *** 的收入和资金周转在今年下半年面临较大的压力，因此通过加大土地的供应，结束了从2014年开始的土地供应缩减潮。
相应的下半年企业也加大了土地储备的补货，前11 月房企拿地面积达到22158万平方米，同比增长16.3%；土地成交价款11436亿元，增长47.0%。二者的增速创下最近4年来的新高。
土地储备代表房企的未来，也反映了企业未来的增长潜力和成长性。17年以来，去杠杆的政策方向预计会延续到18年，因此企业融资的环境依然趋紧。而对房企而言，土储就是利用杠杆撬动起来的，杠杆加不上去，土储规模就无法增长。因此企业的回款和融资能力很大程度决定了企业的新增土地储备的规模。
下图是新增土地货值TOP20的榜单，其中新增土地货值计算中，价格是按照目前市场均价进行测算。
今年的购地"大王"得主无疑还是融创中国。
整体看来，有4家企业17年的土地货值排名比销售金额排名高出很多，预计18年的销售金额排名中会出现较大升幅。它们分别是福晟集团、富力地产、远洋集团以及融信集团。
虽说新增土储不代表企业拥有的土储，有部分企业"家底"厚，因此即使今年购入的土地减少，也不一定能打压在2018年的排名。但是榜单上的大多数都是高周转的开发房企，因此土储开发周期也就1-2年，有的甚至不用1年就能开始推盘，因此2017新增土储对2018年的格局变化还是起到很大作用的。从这个角度看来，在TOP10梯队边缘的绿地控股和华润置地很可能会退出前10，而新城控股的土储与增速（上文提到）配合很大概率冲进前10。
那么接下来我们就进一步再看一下TOP100的企业中各个梯队的竞争格局将如何。
? 四、行业分水岭：TOP30与1000亿
随国内人口增长停滞，房地产市场进入存量市场。不过城镇化以及经济区域化发展依然为二三线城市的发展带来空间，企业主要通过争夺规模提高集中度的方式进行竞争。下面是TOP100房企的销售金额集中度情况。
金额集中度=入榜房企销售金额/统计局公布的全国商品房销售金额，其中，2017年度全国商品房销售金额是根据前11月累计同比增幅推算12月同比增幅所得。
从集中度变化的情况来看，2017年同比变化比2016年同比增幅明显，其中TOP100集中度增幅达10.7个百分点，变化最大；而2016年仅增长4.8个百分点。这表明集中度增速很快，按照此速度预计2018年的销售金额TOP100房企的市占率能达到65%。
根据之前增速的判断，目前销售金额TOP100房企中增速最快的梯队是TOP11-30，而TOP30之后的除了个别黑马，大部分未来都会加速掉队。预计未来1-3年内TOP30的集中度增幅会超过10%，并逐渐加速，而TOP100与TOP50整体的集中度增速会逐渐放缓。最终形成如下图的预计。
接下来再看一下各个梯队的销售门槛变化。
门槛不断提升是集中度增加的必然结果。从图中明显看出，各个梯队销售门槛的变化印证了百强房企内部格局也开始分化的推断：2017年，TOP100的门槛几乎没有变化，TOP50门槛增幅放缓，TOP30的企业门槛增涨加速。
失之毫厘，差之千里，可以说从2018年开始，未来一段时间TOP100的分水岭出现在TOP30这一梯队之中。
目前许多黑马出现在TOP30，这个梯队中大部分都是在各大经济区周围二三线城市深耕的企业，这也是承接二三线城市崛起的趋势。
下图是2017年销售金额TOP100房企在17年的土储门槛以及测算后18年的销售门槛对比。
预计2018年TOP30的企业销售金额的增速能保持在30-40%，而TOP30之后的企业增速放缓，预计TOP41-50梯度的企业平均增速低于20%。综合之下测算出了2018年TOP100的各梯度的销售金额门槛。
可以看到预计18年TOP30的门槛能达到900亿元，而预计到19年TOP30的门槛要超过1000亿元，这也因此为何今年的房企总朝着1000亿俱乐部为目标，因为过了1000亿大关以为拿到TOP30的门票，能在未来竞争格局中取得优势。
这也是阳光城、佳兆业、禹洲地产等诸多地产公司定下千亿目标的原因所在。
那么我们现在看一下已经达到千亿规模的房企名单，看看目前有多少家，以及格局如何。
1000亿以上梯队一共17家企业，除了2000亿规模的中海，大致可分为三个细分梯队，每一梯队相差2000亿。在千亿俱乐部格局中，梯队间的差距也在逐渐拉大。第一与第二梯队分别只有三家企业，第一梯队为5000亿，就是排名前三的碧桂园、万科及恒大。次级梯队为融创、保利和绿地，可见融创中国目前与第一梯队仍有距离。
下面18年有望进入千亿俱乐部的候选名单。
榜单中可以看到排除掉排在22位置的万达，而万达集团原本从千亿规模中退出，17年总销售金额只有891.2亿，且权益比重超过90%。但是由于17年多次出售资产，并提出转型，因此不确定性较高，便把其排除。
在如今形势下，房企不得不拼命进入千亿规模来避免日后掉队。行业在加速分化，跑在最前的企业优势将越来越大。聚焦龙头，前三的排位变换莫测，第四的融创磨拳檫掌进军前三，下面我们就通过对比一下前五的企业，推断一下18年的第一花落谁家。
? 五、下任"NO.1"花落谁家？
目前单纯通过销售金额规模进行排名，上文已经知道NO.1碧桂园，NO.2万科，NO.3恒大，NO.4万科，NO.5保利。通过对比2017年各个月的销售数据，可以从更微观的角度看一下这5家房企孰强孰弱。
从上图看来，最明显的就是融创。融创的增长势不可挡，10月的业绩超过了万科，11月份业绩开追上了碧桂园和恒大，12月成为第一。
其次就是万科，前三企业的业绩差距微乎其微，而第四季度碧桂园和恒大业绩都出现下滑，只有万科保持坚挺。万科虽然总规模被恒大超越后受到很多人争议，认为将要退出前三。但是万科依然保持稳健，"你走你的阳光道，我走我的独木桥"，目前前三地位难以动摇。
当然年内的变化趋势并不一定能延续到18年，因为每个企业的开发周期是有差异的。但是有一个数据必须同时关注到的，那就是房企销售的权益金额，它代表房企目前销售金额的"水分"，并直接影响企业的利润规模。
下面是前五企业的销售金额及权益金额进行对比。
上面能看到，如果从权益金额的角度进行排名的话，恒大 反而是在第一位。而保利则排在第6，权益金额排在第5的是绿地控股。可以看到除了恒大其余四家的权益比重都在70%，而恒大的权益比重达到95%。因此可以看到，虽然市场认为融创是"并购狂"，但是权益占比与碧桂园、万科及保利是相同水平的。
下面我们再看一下这五个企业的土地储备情况。
这里的货值是用当年企业销售均价进行测算的，所以是包含了持续上涨的市场价格。从总土储货值上排位，恒大依然排在第一，而融创上升到第二，但在16年的时候融创则是排在第五。另外值得注意的是，万科对土储的控制一直比较稳健 ，今年销售面积与新增的面积几乎持平，但也足以支撑企业2-3年的发展。
前面也提到17年企业在加速通过并购获取低成本的土地，因此预计新增土储的权益占比平均在65%，总土储权益的平均水平预计18年保持在68%左右。
因此结合销售规模、增速及土储进行判断，2018年TOP5房企的榜单预测如下。
预计2018年前4的企业销售金额门槛达到7000亿，权益金额门槛达到4500亿元。预计前5在2018年平均业绩增速能达到40%。
对于融创，如果达到此目标，那么全年业绩增速要超过90%。以目前融创的增长势头，达到此目标并冲上第二的概率是很大的。但碧桂园仍保持较快的业绩增长，因此融创冲击第一的难度较大。另外，万科虽然年末的权益金额依然低于恒大，但是最终成绩单上的规模还是增速上都优于恒大，因此万科依然排在恒大前面。
当然，房企的土储就是利用杠杆撬动的，因而净负债率就成为企业的安全线，下面对比一下TOP100房企的净负债率情况。
再看一下TOP5企业的净负债率对比。
对比之下，碧桂园无论是规模扩张，以及风险管理都更胜一筹，17年的第一实至名归。同时有理由判断碧桂园能够卫冕2018年销售金额榜单"NO.1"。
前5的企业之中增速的"NO.1"无疑非融创中国莫属，而且业绩规模在2017年12月已经成为第一，在2018年成为销售金额"NO.2"是极有可能的。
不过中国恒大的权益占比依然是五家企业当中最大的，所以如果能够保持30-40%的业绩增速，预计18年权益金额第一依然是恒大，而权益金额才是最终影响企业利润的数据，因此在利润规模上或许恒大更胜一筹。
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