本
文
摘
要
2021年3月份，广东省 *** 发布了《关于支持珠海建设新时代中国特色社会主义现代化国际化经济特区的意见》，意见提出了践行全面深化改革开放新使命、推动形成珠澳全方位合作新局面、打造科技创新新高地、增强产业发展新动能、打造珠江口西岸综合交通新枢纽、打造生态文明新典范、建设宜居幸福新都市七大领域重点任务。
该《意见》的发布，提高了珠海的战略定位和城市能级，让珠海有了跟广深一样“特事特办”的新机制，也让全国各地喜欢珠海的人更加看好珠海，纷纷跑过来置业。
根据珠海市商品房预售专网数据显示，珠海2021年商品房累计销售共6.67万套，相比于2020年的5.4万套上涨约22%；在房价方面，2021年1-11月均价25732元/㎡，2020年1-11月均价25188元/㎡，同比上升约2.16%。
在全国新冠疫情和“房住不炒”的环境下，珠海楼市量价齐升的主要原因是什么？
原因就在于珠海这些年高端制造业和新兴产业发展不错，同时又是网红宜居城市，环境气候非常好，全国人民都喜欢。
珠海这座城市有以下四个特点：
1、知名度高：珠海是粤港澳大湾区核心城市，连续五年蝉联中国十佳宜居城市榜首，连续三年位列中国100座大中城市可持续发展综合排名第一，其知名度不亚于深圳和广州；
2、旅居属性：珠海是全国唯一以整体城市景观入选“全国旅游胜地四十佳”的城市，号称“幸福之城、浪漫之城”。珠海具备温暖湿润的气候、成熟先进的医疗，有着世界最长的海滨观光路—情侣路，有高铁、机场、口岸和港口，去香港和澳门也挺方便，能满足全国人民对旅居房产的需求。
3、政策规划：珠海是经济特区是“一国两制”新实践的“试验田”，承担推动港澳融入国家发展大局的重大使命，一直站在国家政策红利的第一梯队。同时港珠澳大桥、深珠通道、深中通道的规划建设，也让珠海成为香港和深圳资源外溢的受益者。
4、市场供应：珠海城市面积在大湾区内地九市中是最小的，市场供应量不算大，且外地人可无条件购买1套房，当深圳、广州、东莞等地执行严厉限购政策后，来自港澳和全国各地高净值人群的资金纷纷涌向珠海。
据《2021新一线城市居住报告》显示，珠海的移民指数（外地购房者交易占比相关）在全国排名第二，仅次于深圳，这说明珠海近几年发展挺好，对人口表现出强大吸附力。
从2020年第七次全国人口普查数据来看，珠海的人口增幅和人均GDP也都仅次于深圳，位居广东第二。
珠海目前常住人口244万左右，全市面积1736平方公里，主要划分为香洲、斗门、金湾和鹤洲新区四个片区。之前横琴自贸区也属于珠海香洲管理，现在已经划出去由澳门和广东省共同管理。
下面我详细分析一下横琴自贸区、香洲区、鹤洲新区、金湾区和斗门区的房产情况，也给大家避避雷！
一、横琴自贸区
横琴自贸区是粤港澳大湾区三大自贸区之一，行政级别高过深圳前海，由大哥2009年在澳门考察时提出开发建设，2015年正式纳入广东自贸区范围。
2021年9月5日，国家发布了《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》， 根据建设方案，横琴接下来将由澳门和广东共同管理，预计在2022年年底会封岛运行，实施类似自贸港“一线管人，二线管物”的免税政策。除此之外，横琴还将对境内外高端人才和紧缺人才，实施个人所得税不超过15%的优惠政策。
横琴全岛占地106平方公里，为保护生态环境，70%以上的土地被划为禁建区和限建区，可供开发建设用地只有33平方公里。按照国家批复的《横琴总体发展规划》，横琴的住宅用地面积应不超过总供应面积的17%，所以未来横琴的住宅肯定是稀缺的。
这几年横琴在用地审批方面非常谨慎，近四年都没有公开拍过住宅用地，上一次拍住宅用地还是在2017年，当时中冶以楼面价22000拿下国际居住区的一块地，也就是现在在卖的中冶逸景公馆这个楼盘，目前中冶逸景公馆在售98平、125平、141平、 171平和213平的3-5房产品； 另外横琴还有住宅在售的项目是华发横琴湾、华发横琴府（面积有108平、143平、190平、240平、325平）和K2荔枝湾（尾货清盘）。
需要注意的是，荔枝湾这个楼盘被爆过质量问题，口碑一直很差！
横琴除了纯住宅项目还有一些写字楼、商铺和公寓在售，需要注意的是：横琴的写字楼和公寓产品是供大于求，并不稀缺！ 大家如果想在横琴买写字楼和公寓，一定要根据自己的实际使用需求来，纯投资的话真没必要买，毕竟十个买了有九个后悔。 还有就是买横琴的公寓尽量不要买4.9米层高的复式，这种复式公寓基本都不符合 *** 的验收政策，别听售楼部销售说什么毛坯交楼后再装修，都是在打擦边球，很可能最后收不了楼。 据我了解，这几年投资横琴写字楼和公寓的都没赚到钱，甚至大部分人还都亏了几十万，房子不仅租不出去还要倒贴物业管理费 。 目前横琴在售的公寓主要有（万象世界）（方达城）（德智广场）（IYCC国际青年文化中心）（永同昌）（中葡商贸广场）（金汇国际广场）（港珠澳供应链总部大厦）（东西汇）等等。
二、 香洲区
香洲区是珠海的市中心城区，总面积555平方公里，常住人口112万。下面划分主要有拱北、南湾、前山、湾仔十字门、新老香洲、吉大、唐家湾等片区，房价在2.5万—5万左右。
下面我简单说一下香洲区的现状：
1. 香洲区做为珠海最早开发的主城区，剩余的发展空间有限，区域优势主要在于成熟的生活配套和教育资源，适合在市区工作有学区需求的人群自住。目前珠海排名靠前的公立学校都在香洲，比如排名第一的文园中学在新香洲、排名第二的九洲中学在吉大、排名第三的紫荆中学凤凰校区在凤凰北、排名第四的珠海十一中在拱北夏湾。
2.买香洲区这边的房子建议优先选择新房和次新房，尽量不要去碰旧小区和楼梯房，因为珠海的购房群体都比较挑剔，旧小区难出手也卖不起价，以后银行批贷款也难。 千万不要有买老破小等拆迁的想法，拆迁只会是遥遥无期！珠海 *** 对于拆迁这方面并不积极，有些旧小区拆迁说了十来年都没拆成功，最后反而进行翻新加装了电梯和燃气管道。
3. 拱北、前山、吉大和新老香洲的人口密度最高，特别是拱北有全国第二大陆路口岸和城轨站，人口流动大、人员比较杂，房子适合出租不适合住家。前山靠近中山坦洲，环境差些，但房价相对其他片区低一点；吉大和新、老香洲还不错，不过房价也是最高的，新房单价基本都是4—5万多。 这些区域要注意的楼盘有（国维中央广场：澳门人开发，楼盘容积率高基本无绿化，户型格局一般） （ 凤山府：这个楼盘以前叫富景华庭，烂尾多年后被中澳接手再重新出售）（乐而居：4栋住宅卖了三年多还没卖完，而且卖的很便宜！ *** ）（玖云汇：太靠近前山大桥会吵，容积率高达8.68！看起来就像写字楼）（奥园学苑一号：奥园和珠海合作的拆迁改造项目，听说已经停工了）
4. 南湾、湾仔： 南湾号称珠海的新富人区，新房价格一直不低，目前东桥村和海鲜街正在改造，但值得关注的是南屏科技生态城和湾仔、十字门。据了解，未来三年内 *** 将投入80亿用来提升南屏科技生态城的基础设施，打造“生产、生活、生态”高度融合发展的新城。
湾仔靠近澳门老城区，离港珠澳大桥也很近。现在湾仔要拆迁改造，还将修建一条河底隧道直通澳门半岛，未来从湾仔步行几分钟就可到澳门。 在2021年9月初，珠海自然资源局重新修改了湾仔和十字门的控规图，原因是为了加快推进湾仔与澳门妈阁河底人行隧道及口岸工程，加强珠澳两地的交流发展。（具体可看下图）
5. 十字门：十字门离港珠澳大桥延长线、横琴和澳门都非常近，修建有横琴大桥和十字门隧道（在建中）直通横琴，片区内的配套有国际会展中心、华发商都、五星级酒店、城轨站、十字门小学和省一级中学等。 十字门的地段和配套看起来是高大上，缺点就在于区域面积太小了，并且大部分土地都被华发用来开发楼盘，基础的生活配套和居住氛围略有不足，只能靠以后横琴发展起来的资源外溢来带动了。 从最新的规划来看，十字门被纳入了鹤洲新区，没有保十琴一体化的说法了！ 目前湾仔和十字门在售的住宅有：天一居（面积116平—203平）、华发四季半岛、四季峰景、银景湾（面积50平—170平）、中海寰宇天下（86平—218平）双瑞藏龙湾（80—140平）。
十字门需要注意的是华发楼盘：根据区域控规图显示，华发水晶湾和国际海岸后面靠山那边有块环卫用地，可能会对楼盘有些影响。不过现在华发售楼部说：已经跟 *** 沟通好了更改这块环卫用地规划，不会再建垃圾站。
6. 唐家湾：唐家湾是珠海的北大门，下面有唐家半岛、唐家北围、前环、后环和金鼎这些区域，房价在2.7万到4万左右。
大家都知道唐家湾最大的卖点就是有高新区、大学城和规划建设深珠通道、深珠合作区。 根据《广东省综合立体交通网规划纲要》来看， 深珠通道是公铁复合型通道，初步设计是由深圳西丽站引出在前海设置站点，穿越珠江到珠海淇澳岛后再接入珠海北站！
值得一提的是：今年4月20号，珠海发改委发布了《珠海市2022年重点建设项目计划》（下称《计划》），其中有关于“深珠”的表述又有了新的变化。根据最新的《计划》，深珠通道将涵盖三种交通模式：深珠高铁、深珠城际、伶仃洋公路通道，其中深珠高铁（城际）要在2022年开展项目线站位研究等前期工作。
目前唐家湾重点发展的是后环、唐家半岛和唐家北围：后环现在还是一片空地没有开发，规划是建设成深珠合作示范区的先导区； 唐家半岛发展比较成熟，背山面海、环境是很不错，缺点就是生活配套还不是很完善； 唐家北围则是近几年刚开发的区域，2016年轰动珠海的地王就出自北围，当时地王一出来就拉高了珠海的房价。
目前唐家湾在售的楼盘有：格力海岸、 天恒湾景、华发绿洋湾、仁恒滨海半岛、红树东岸、华发悦谷、美的宝龙城、雅居乐国际花园、华润置地广场、唐家公馆、仁恒河滨花园、仁恒滨海湾等！
在这里提个醒：大家对于深珠通道要保持理智，现在深珠通道还没有具体的动工时间，等它建好肯定是十几年以后的事情了，结合自己的实际情况来，不要头脑一热就冲进来买了，毕竟投资需要考虑时间和资金成本。像唐家北围的房子，肯定是要长期持有，近几年是解不了套的。
三、金湾区
金湾属于珠海西部，定位为珠海的副中心，与横琴自贸区一桥之隔，是珠海唯一一个海陆空交通俱全的区域。按照规划，等金湾所有的交通项目建成后，将实现1小时通达广东全省、3小时通达邻省、1日往返中南部主要城市、当日到达全国主要城市。
大家都知道珠海机场在金湾，而珠海机场年旅客吞吐量已经超过了1000万人次，去年香港机管局也入股了珠海机场。根据广东最新发布的“十四五”交通发展规划，其中提到珠海机场将规划建设第二跑道和T3航站楼，还将争取开通国际口岸功能和开辟国际航线。
除了机场，金湾还有一个很大的深水港（高栏港），广东“十四五”交通发展规划提出，为建设珠三角世界级港口群，将加快建设广州、深圳、珠海等江海联运枢纽，推动港口协同合作发展，深化珠澳港口合作，探索澳门自由贸易港功能向珠海港延伸。
在陆地交通方面，金湾主要是有珠海大桥、洪鹤大桥和金海大桥。其中洪鹤大桥不仅是港珠澳大桥的延长线，还接入了鹤港高速、广澳高速和珠三角环线高速。 金海大桥是珠机城轨二期工程（广珠城轨的延长线），设计是公铁两用桥，主要是连接横琴和金湾。未来澳门城轨会在横琴口岸无缝对接珠机城轨，也就是说未来在澳门可以坐城轨直达金湾，在金湾坐城轨可以间接到达全国。
金湾在产业方面主要是打造航空航天、海洋工程装备制造等先进制造业产业基地，除此之外，金湾还培育了生物医药、高端打印设备、新能源和新材料这四大千亿级产业集群。比较有代表性的企业：中航通飞、摩天宇、丽珠药业、联邦制药、汤臣倍健、银隆新能源汽车、中兴智能汽车、华润、恩捷、宏昌电子、高景太阳能（建设中）等等！
金湾下面划分有三灶、红旗、航空新城、滨海商务区和高栏港等区域。
1. 先说说航空新城：航空新城是金湾的核心居住区，由珠海 *** 邀请“新加坡规划之父”刘太格专家设计打造。金湾最好的生活配套都在航空新城里面，规划有六大中心和华发商都（10月22日正式开业），六大中心分别是：公共文化中心（投用）、产业服务中心（投用）、国际商务中心（2021年12月竣工验收）、市民艺术中心（2022年7月落成）、奥体中心（暂定名）、青少年妇女儿童活动中心（规划）。
目前航空新城又分为B片区和C片区，里面进驻的大型开发商有保利、中海、龙光、碧桂园、华发、中铁建、宝龙、融创、龙湖、海伦堡等，C片区在售的楼盘主要有（鹏瑞金月湾、海玥湾）（崇峰一号院）（天茂领航湾）（华发天茂国际半岛）（粤海拾桂府）（华发碧桂园滨海半岛）（卓越旭辉江屿海）。 B片区定位是金湾的交通枢纽，在售的楼盘有（宝龙城）（中铁建国际城）（融创云水观棠）
2. 三灶和红旗都属于老镇，没什么可说的！需要注意的是红旗镇上有个叫城市博客公馆的楼盘，小面积产品看似总价不高，单价却是高的离谱，销售套路玩的太深，妥妥的收割智商税。
3. 滨海商务区：近几年填海填出来的鸡肋区域，不知道以后会不会出现地陷问题，反正珠海本地人是看不上没人买！ 滨海商务区宣传是金海大桥桥头堡，其实离金海大桥落脚点还有一段距离。很多外地购房者太相信万科的品牌，在不不了解珠海房产市场的情况下，通过参加万科在全国各地的推荐会买了这里，估计以后会很后悔吧！ 目前这边在售的楼盘有（万科海上城市）（碧桂园华发海湾一号）
4. 高栏港：珠海最边边的位置，靠近江门。 高栏港本身经济实力很强，就是位置太偏僻了，而且大部分企业都是石油化工，比如壳牌、中石油、中海油、中化等企业都在高栏港。近几年这边的房价始终徘徊在12000左右，很多外地购房者买了这里，我也不知道买这里是图它价格便宜还是图它位置偏污染大？ 这边在售的楼盘有（海泉湾）（格力平沙九号）（天誉珠海湾）（京华假日湾）（华发汇华湾畔花园）等等。 注意：高栏港南水镇有个叫金域都荟的楼盘已经停工很久了，欠工人的钱也一直没给！大家买房尽量不要去碰它。
四、斗门
斗门是珠海的西部，我们都叫它西区，和其他几个区域相比，斗门的房价是最低的。由于房价低，在珠海工作的大部分刚需人群都选择在斗门置业居住，因此每天上下班高峰期斗门与市区之间的珠海大道和珠海大桥是最拥堵的。为了改善这种拥堵的交通状况，现在珠海大桥下面正在挖建海底隧道，并重新修建了一座香海大桥。 据了解，香海大桥全线29.8公里，主线是香洲前山造贝互通到斗门湖心路，设计时速100公里，预计2022年建好通车后市区和斗门的通勤时间有望缩短到二十多分钟。
斗门占地面积很大，之前受区域财政和规划影响一直没有核心区域。现在 *** 在斗门湖心路规划了一个重点开发区域，叫西部中心城区A片区，也就是湖心新城。根据规划，未来西部中心城区A片区将和西部中心城区B. C片区（也就是航空新城B、C片区）串联一起打造成整个珠海西部的核心区！ 据了解，A片区这边主要是建设省级生态宜居示范区和海绵城市试点，在配套方面会建有西部医疗中心（三甲医院）、金茂主题式街区商业、豫园商业、爱琴海购物中心、华中师范大学附小附中、幸福河湿地公园、星空主题公园等等！ 目前A片区房价在16000到21000左右，适合刚需自住养老人群。在售的楼盘主要有（复地星愉湾）（建发悦玺）（湖心明悦）（金茂悦）（中铁建未来城）（华德同裕璞樾花园）等等！
除了西部中心城区A片区，斗门白蕉新城和尖峰南那一片也在发展，房价在13000到18000左右。至于斗门老城区井岸那边则是属于老斗门人世代生活的地方，外地人很难融进去。
斗门这边买房要注意：湖心路的恒大滨江左岸，这个楼盘户型实用率很低，买了后无法网签备案！近两年还是别碰恒大的房子。 湖心路的时代都荟大镜，这个楼盘是中港城2003年拿的地，并不是时代地产开发的！时代地产只是代理销售，有点挂羊头卖狗肉的意思。 珠峰大道旁的新力湾，这个楼盘开发商缺钱一直停工，11月底才复工。 斗门井岸的融创云水观璟，涉嫌虚假宣传学区。
五、鹤洲新区
鹤洲新区是珠海正在筹建的新区，总面积235平方公里，包含有鹤洲、洪湾保税十字门和万山这些区域。根据规划文件显示，鹤洲新区与港澳陆路相连，是横琴粤澳深度合作区的支撑区、延伸区、拓展区和协同区，肩负为粤澳深度合作区提供协同配套服务、探索粤港澳新型合作模式、建设澳珠极点、促进粤港澳大湾区东西两翼融合互动发展的重大任务。建设鹤洲新区，也是珠海加快建设新时代中国特色社会主义现代化国际化经济特区的重大举措和重要抓手。
目前鹤洲新区除了洪湾、十字门和保税区有楼盘项目，其他区域都还是一张白纸没有开发。 值得一提的是：珠海“十四五”期间会在鹤洲建设珠海铁路交通枢纽—珠海中心站（鹤洲站），珠海中心站（鹤洲站）定位为珠西地区铁路主枢纽，将接入广中珠澳高铁、珠江肇高铁、广佛江珠城际、深珠城际等线路，成为珠澳地区面向全国的交通枢纽门户。
珠海中心站离湖心路和航空新城也比较近，对斗门和金湾都算是一个利好。
六、保税区
保税区位于十字门旁边几十米，现在划入了鹤洲新区，主要功能是保税仓储、出口加工和转口贸易。保税区又分为保税一期和保税二期，保税区一期目前没有住宅项目在卖，全是一些商住楼。保税二期则规划有住宅、公园、学校和医院等配套，目前在售的住宅有万科都会四季和琴澳传奇，在售65平—135平的2房3房4房户型，均价35000左右。
