本
文
摘
要
房地产本质上包括土地和建筑物。其中，土地是大自然的产物，人工是生产不出来的，并且是永存的；建筑物为人工所建造，它固定在土地上。因此，在谈及房地产的特性时，其实是以土地的特性为基础的。从房地产估价的角度来看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值较大、用途多样、相互影响、易受限制、难以变现和保值增值十个特性。
（1）不可移动
不可移动是房地产最重要的一个特性，这也是它不同于其他财产、资产、商品的主要之处。由于不可移动，每宗房地产与重要场所（如市中心、公园、学校、医院等）的距离、对外交通、周围环境、外部配套设施等，均有一定的相对稳定的状态，从而形成了每宗房地产独特的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣差别。同时值得指出的是，房地产的不可移动主要是其自然地理位置固定不变，房地产的社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。因为对外交通、外部配套设施等，均可以影响房地产的社会经济位置，而这些通常是随着城市建设和发展而发生变化的。
房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境（如当地的制度政策、社会经济发展状况及邻里关系等），而不像其他产品，原料地、生产地和消费地可以不在同一个地方，可以在不同地区之间调剂余缺，从供给过剩、价格较低的地区，运送到供给短缺、价格较高的地区。由于人们无法把房地产价格较低地区的房地产搬到房地产价格较高的地区去，所以房地产市场是地区性市场，房地产的供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的，在不同地区之间可能不同，甚至其变动方向是相反的。一般一个城市的房地产市场可视为一个市场，但特大城市的东、西、南、北、中等不同区域，其房地产供求状况也会有较大差异，可细分为若干个子市场。
（2）独一无二
房地产的独一无二特性即指每宗房地产都有自己的独特之处，如同没有两个完全相同的人那样，没有两宗完全相同的房地产。这一特性使得房地产市场上难以出现相同房地产的大量供给，房地产之间不能完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别并容易受个别因素的影响。此外，尽管有样板房、样板间、沙盘、售楼书、照片等，房地产交易不适宜采取样品交易方式，而必须到交易对象实地观察、感受或体验，房地产估价业必须到估价对象实地查勘。
值得指出的是，房地产尽管有独一无二的特性，但一些类似房地产之间特别是住宅之间、写字楼之间、商业门面房之间，仍然具有一定程度的替代性，从而存在一定程度的竞争，在价格上也有一定程度的牵掣。
（3）寿命长久
寿命长久特性也称为耐久性，对土地而言，也称为不可毁灭性、永续性。土地虽然可能发生塌陷、被洪水淹没或者荒漠化、盐渍化等，但它在地表上所标明的场所、作为空间是永存的。实际上，只要对土地进行适当的保护，土地的生产力或利用价值一般不会丧失，能够被反复利用。建筑物虽然不像土地那样具有不可毁灭性，但其寿命通常可达数十年甚至上百年。在正常情况下，建筑物很少发生自燃倒塌，通常是为了土地的更好利用或更高价值才会被拆除。
由于寿命长久，房地产可以给其拥有者带来持续不断的利益。但需要指出的是，从具体使用者的角度看，土地在某些情况下是有寿命的，如以出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的。以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人的使用期限不得超过原出让合同约定的使用期限减去原土地使用者已经使用期限后的剩余期限。建设用地使用权期间届满，除住宅建设用地使用权自动续期外，非住宅建设用地使用权人未申请续期或者虽然申请续期但依法未获批准的，建设用地使用权由国家无偿收回。对此点的认识在房地产估价上具有重要意义，如坐落位置很好、建筑物状况也很好的房地产，可能由于土地使用期限较短而价值较低。
（4）供给有限
土地是大自然的产物，人工生产不出来，地表面积基本上是固定不变的，因此土地总量不能增加。但对狭义的土地（可用的陆地）而言，如果地价高到一定程度，可以吸引人们移山填海或者将荒漠改造为良田，从而“制造”出可用的土地。中国香港、澳门地区和日本、新加坡等国家，都有大量填海造地的实例。即使如此，这种“造地”的数量相对于现存的土地数量是微不足道的。由于土地不能增加，特别是位置较好的土地供给有限，导致了建筑物特别是位置较好的建筑物的数量也是有限的。
进一步来看，房地产具有供给有限特性，本质上还不在于土地总量不能增加。目前，相对于人类的需要来说，土地总量还是较丰富的。如果没有不可移动特性，土地总量不能增加就没有这么重要。因此，房地产具有供给有限特性，主要是因为房地产的不可移动特性造成了房地产供给不能集中于一处，在特定位置上具有固定的数量。这是房地产供给与一般物品供给的最主要区别。要增加房地产供给，一是向更远的平面方向发展，如向郊区扩展；二是向更高的立体方面发展，如增加容积率或建筑高度。
（5）价值较大
与一般物品相比，房地产的单价高、总价大。从单价高来看，每平方米土地或每平方米建筑面积房屋的价格，低则数千元，高则上万元甚至十几万元，繁华商业地段经常有“寸土寸金”之说。从总价大来看，房地产不可以按照平方米之类的小单位零星消费，必须有一定的规模（如一定面积、一套住房或一个房间），因此可供利用的一块土地或一套住房的价值，比一件家具或一台电视机的价值要大得多，一般在十万元以上。对普通居民来说，购买一套普通商品住宅通常需要花费其一生的积蓄。至于一幢别墅、一座商场、一个酒店的价值就更大了，通常为上百万元、上千万元，甚至上亿元。
（6）用途多样
用途多样特性也称为用途的竞争、转换及并存的可能性，这一特性在空地上表现得尤为明显，土地一旦建造了建筑物，用途通常就被限定，一般难以改变，因为可能受到原有建筑结构等的限制而不能改变，或者改变的费用很高而在经济上不可行。当然，也有随着交通条件、外部配套设施等的完善，将原来的厂房改造为办公楼、超级市场或者拆除重新利用的大量实例。
多数土地就其本身来看，可以有多种不同的用途，如可用于林业、农业、工业、居住、办公、商业等。如果愿意的话，即使是城市商业中心的土地，也可以用来种植农作物。在不同用途中还可以选择不同的利用方式，如居住用途有普通住宅、高档公寓和别墅，有老年公寓、青年公寓和学生公寓，既可以建平房也可以建多层楼房或者高层建筑。
房地产虽然具有用途多样特性，但现实中的房地产用途并不是其拥有者可以随意决定的。房地产的利用一方面要符合城乡规划、土地利用规划等的规定，另一方面存在着不同用途以及利用方式之间的竞争和优选问题。在市场经济中，房地产拥有者趋向于在规划等允许的范围内将其房地产用于预期可以获得最高收益的用途和利用方式。从经济角度来看，土地利用选择的一般顺序是商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、游牧地、森林、荒地。
（7）相互影响
由于房地产具有不可移动特性，其用途、建筑高度、外观等状况通常会对周围的房地产甚至社会公众利益产生较大和较长久的影响；反之，周围的房地产状况也会对该房地产产生影响。因此，房地产具有相互影响特性。从而一宗房地产的价值不仅与其自身状况直接相关，而且与周围的房地产状况密切相关，受周围房地产利用的影响。例如，在一幢住宅附近建垃圾站、公共厕所或工厂，会降低该住宅的价值；而在该住宅旁边建花园、开辟绿地，则会提高其价值。
进一步来看，房地产利用存在经济学所讲的“外部性”。外部性也称为外部效应、外部影响，是指某个经济行为主体（生产者或消费者）进行生产或消费等活动时，对其他经济行为主体带来的影响。外部性分为有利的外部性和有害的外部性。有利的外部性也称为正的外部性、外部经济，是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无需为此花费代价。例如，某人在自己的住宅周围种植花草树木、美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而受益，但邻居不会为此向他支付任何费用。有害的外部性也称为负的外部性、外部不经济，是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受损，而该经济行为主体却没有为此承担成本。例如，工厂向河流排放废水、汽车产生噪声，污染了环境使他人受害，但该工厂和汽车驾驶者可能并没有因此向受害者支付补偿费。
（8）易受限制
房地产由于具有不可移动、相互影响的特性，并且是各种生产、生活活动都不可缺少的基础要素，关系民生及社会、经济稳定，所以世界上几乎所有的国家和地区，即使是那些标榜“私有财产神圣不可侵犯”的私有制国家和地区，对房地产的利用、交易等都有一些限制，甚至是严格管制的。
*** 对房地产的限制一般是通过下列4种特殊的权力来实现的：
①管制权。 *** 为了增进公众安全、健康、道德和一般福利，可以直接对房地产的利用加以干涉。例如，通过城市规划规定用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度，禁止在居住区内建设某些工业或商业设施等。
②征税权。 *** 为了增加财政收入等目的，可以对房地产征税或提高房地产税收，只要这些税收是公平征收的。
③征收权。 *** 为了公共利益的需要，如修公路、建学校等，可以强制取得单位和个人的房地产，哪怕是违反了被征收单位和个人的意愿，但要对被征收单位和个人给予合理的、公平的补偿。
④充公权。 *** 在房地产业主死亡或失踪而无继承人的情况下，可以无偿收回房地产。
房地产易受限制的特性还表现在，由于房地产不可移动（不可搬走、不可携带）、不可隐藏、流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这一点既说明了房地产投资的风险性，也说明了 *** 制定长期稳定的房地产制度政策的重要性。一般地说，在社会动乱、战争年代，房地产价格低落，而动产特别是食品的价格暴涨；在社会安定、经济发展时期，房地产价格往往有不断上涨的趋势，而动产的价格趋于平稳或低落（不考虑通货膨胀因素）。
（9）难以变现
难以变现也称为变现能力弱、流动性差。变现能力是指在没有过多损失的条件下，将非现金财产转换为现金的速度。凡是能够随时、迅速地转换为现金且没有损失或者损失较小的，称为变现能力强；反之，称为变现能力弱。对变现能力的理解，关键是要注意“在没有过多损失的条件下”这一前提。因为变现能力通常与变现价格相联系的。可以说没有卖不出去的商品，只有卖不出去的价格。任何商品，只要其价格低到一定程度，总会有人购买。可见，如果没有售价的约束，任何商品都能快速变现。
房地产由于具有价值较大、独一无二、易受限制等特性，加上交易手续较复杂等原因，使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生，一旦需要出售，通常需要较长的时间才能脱手。例如，需要数月甚至一两年才能找到合适的买者，讨价还价的时间一般也较长。因此，房地产与股票、债券、黄金等相比，变现能力弱。当需要将房地产快速变现时，通常要以一定幅度的降价为代价才能实现；有时即使作了一定幅度的降价，在短期内也可能找不到买者。当然，对房地产拥有者来说，有时可以采取房地产抵押贷款的办法来解决所需要的资金问题。
（10）保值增值
一般地说，豆腐、牛奶之类易腐烂变质的物品，经过一段时间之后，其价值会完全丧失；电脑、手机之类高科技产品，随着新技术新工艺的不断出现、更好的产品面世、生产效率的提高、生产成本的降低等，其价值会较快降低。但是，房地产由于土地面积不能增加、交通等基础设施不断完善、人口增加等，其价值通常可以得到保持，甚至随着时间的推移而不断增加。
引起房地产价格上升的原因主要有以下5个方面：①房地产拥有者自己对房地产进行投资改良，如重新进行装修改造，更新或添加设施设备，改进物业管理等；②外部经济，如 *** 进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等；③需求增加导致稀缺性增加，如人口增加、经济发展、收入增加带动房地产需求增加；④房地产使用管制改变，如将农用地转为建设用地，将原工业用途改变为居住用途或商业用途，增加容积率等；⑤通货膨胀，即商品和服务的货币价格总水平的持续上涨现象，或者简单地说，是物价的持续普遍上涨。其中，房地产拥有者对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨，不是房地产的自然增值；通货膨胀引起的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。
房地产通常具有保值功能，因为它能抵御通货膨胀。如果出现通货膨胀，货币的购买力会下降，今天能用1元钱买到的商品或服务，以后得花不止1元钱才能买到。而如果某项投资是保值性的，则意味着所投入资金的增值速度能抵消货币的贬值速度，具体地说，就是能保证投资一段时间后所抽回的资金，完全能够购买到当初的投资额可以购买到的同等商品或服务。
房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来讲的。现实中的房地产价格通常是是波浪式上升的，不排除随着社会经济发展的波动而波动，房地产本身的功能变得落后或者环境恶化、景观被破坏等导致的房地产贬值，甚至群体的非理性预期和过度的投机炒作导致的房地产价格泡沫破裂出现的房地产价格大跌。在某些情况下，房地产价格出现长时间的连续下跌也是可能的。
