本
文
摘
要
房地产的概念和特性
一、什么是房地产
（一）房地产的含义
房地产，简单说就是房屋和土地，或者房产和地产。严格来说，房地产是指土地以及建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位的结合体。
土地是人类生产、生活所必须的资源。我国实行土地用途管制制度，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用地进行管理。
建筑物一般包括房屋建筑物和构筑物。房地产经纪服务中涉及的建筑物主要是房屋。构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。
其他相关定着物是指附着或结合在土地或建筑物上不可分离的部分，主要包括房屋内安装的门锁、厨房水槽、卫生间洁具、壁灯、窗帘，镶嵌在墙里的柜子，建筑在地上的围墙，水池，院子内搭建的亭子，种植的树木，埋在地下的管线和设施等。
为避免在房地产买卖中对买卖标的物范围产生误解或纠纷甚至欺诈，买卖标的物范围若不包括房地产的组成部分或其他相关定着物，应予以书面列举说明；未列举说明的，一般应理解为在买卖标的范围内；反之，买卖标的物的范围若包括房地产之外的财产，如房屋内家具、家电、台灯、墙上挂的书画、院内摆放的奇石、雕塑等，也应予以列举说明；未列举说明的，一般应理解为不在买卖标的范围内。
（二）房地产实物、权益和区位的含义
房地产实物，是指房地产中看得见、摸得着的部分，例如，建筑面积、使用面积、建筑外观、建筑结构、建筑设备、装饰装修、户型、房屋年龄等。
房地产权益，是指房地产中无形、不可触摸的部分，是依附在房地产实物上的权利义务。一宗房地产的权益通常包括四个方面：①拥有的房地产权利，包括房屋所有权、土地使用权、收益权、处分权。②房地产权利受到限制的情况，如设立租赁权、设立抵押权、设立居住权、被人民法院查封等。承租人承租他人房屋享有租赁权，在他人房屋上设定抵押享有抵押权，房屋所有人设定居住权使他人对住房及其附属设施享有占有、使用的权利。③依附在房地产上的额外利益或好处。如住宅上带有上学指标、可落户口，房顶或外墙面可租售给广告公司做广告。④依附在房地产上的债权债务，如房屋存在预交的水费、电费、物业费、燃气费等。
房地产区位，是指一宗房地产与其他房地产在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周边环境和景观、外部配套设施等。衡量房地产区位的好坏，最常见的指标是该房地产与地标性场所（市中心、火车站、购物中心、重点学校、知名医院、公园）的距离。
距离可以分为空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。空间直线距离是指两地之间的直线长度。
交通路线距离是指连接两地之间的道路长度。交通时间距离是指两地之间利用适当交通工具去或来所需的时间。交通时间距离一般来说是比较科学，但在实际中有可能被误用而产生误导。例如，“交通方便，20 分钟车程可达市中心”，可能是在交通流量很小的夜间、用速度很快的小汽车测量的，而对依靠公共汽车上下班的购房者来说，在上下班时段可能要花 1 个小时。因此，《房地产广告发布规定》（工商总局令第 80 号）规定，房地产广告不得含有“以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置”。
二、房地产有哪些主要特性
房地产与其他商品相比，有许多不同之处。这些不同之处是由房地产的特性决定的。房地产的主要特性有不可移动、各不相同、寿命长久、价值较大、相互影响、难以变现和保值增值等。
（一）不可移动
不可移动，是指房地产的位置是固定的，不能移动的。因位置不可移动，每宗房地产与市中心、公园、学校、医院等的距离及其对外交通、外部配套设施、周围环境等，均有一定的相对稳定性，从而形成了独特的自然地理位置和社会经济位置。
房地产的不可移动，决定了它不像动产那样能够在不同地区调剂余缺，从供给过剩、需求不足、价格较低的地区，运送到供给短缺、需求旺盛、价格较高的地区。因此，房地产市场通常不是全国性市场、更不是全球性市场，而是地区性市场（一般可将一个城市视为一个市场），其供求状况、价格水平和价格趋势等都是地区性的，在不同地区有所不同，甚至它们的变化是反方向的，如通常所说的城市房地产市场分化，房地产市场调控因此需要“因城施策”。
（二）各不相同
房地产的各不相同，使得市场上没有完全相同的房地产供给，房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争市场，房地产价格千差万别，通常是“一房一价”。因此，看中的房子如果错过机会购买，再想买到相同或相似的房子就不容易了。房地产交易不宜采用样品交易的方式，即使有户型图、内外照片或视频，也应到交易房屋实地查看、亲身感受和体验。
（三）寿命长久
房屋的使用寿命通常可达数十年，例如国家标准规定住宅建筑结构的设计使用年限不应少于 50 年。在我国，人们虽然没有土地所有权，只有土地使用权，但其使用期限通常较长，而且建设用地使用权期间届满的，可以申请续期。特别是住宅建设用地使用权，其出让年限最长，一般为 70 年，且其期间届满的，自动续期，相当于无期限延长。因此，房地产的寿命是长久的，可供其拥有者长期使用或为其带来持续的收益，例如，房屋最长可出租 20 年取得租赁的收益。
（四）价值较大
与一般商品相比，房地产不仅单价高，而且总价也高。从房地产单价来看，目前绝大多数城市，每平方米建筑面积房屋的价格，低则数千元，高则上万元，甚至十万元以上。对于许多人来说，购买住房通常是一个人一生中最大的支出，不仅要花掉过往所有的积蓄，并且还需要申请住房贷款。有时因住房面积过大导致许多人买不起，出现较小面积住房的单价比较大面积住房明显高的现象。
（五）相互影响
房地产因不可移动、寿命长久，其用途、建筑高度、建筑外观等状况，通常对周围的房地产产生较大而长久的影响；反过来，周围房地产的这些状况，也会影响该房地产。例如，影响自然通风、自然采光、日照、景观、空气、安宁、安全、人口流量等。房地产的相互影响还表现在房地产价格影响上，例如在住宅附近建高档别墅、高级酒店、高尔夫球场等，通常会使该住宅价格上升；如果建加油站、厂房、仓库、集贸市场等，则通常会使该住宅价格下降。
（六）难以变现
难以变现也称流动性差、变现能力弱。房地产的难以变现，决定了它流动性差。房地产因价值较大、各不相同、不可移动，加上交易涉及环节较多、过程复杂、税费较多等原因，使得房地产一旦需要出售时，通常要花较长时间才能售出。例如，卖家需要几个月甚至更长时间才能找到买家，买卖双方谈判、议价、办理权属转移登记的时间也比较长。因此，房地产与存款、股票、基金、债券等相比，变现能力弱。当房地产拥有者急需资金而不得不将房地产快速售出时，只有以相当幅度的降价为代价才能实现；有时即使作了一定幅度的降价，可能在短时间内也难以找到买家。
（七）保值增值
房地产的保值增值，是指房地产随着交通等基础设施和公共服务不断改善、环境美化、人口增加等，其原有的价值通常可以得到保持，甚至不断增加。房地产不像电脑、手机、照相机等科技产品，随着新技术不断出现、生产效率提高、生产成本降低、更好的产品面世，价值会降低很快。
需要说明的是，房地产保值增值特性，从长期趋势上来看是这样的。房地产价格一般是波浪式上升的，并不代表着房地产价格只涨不跌，房地产价格往往随着经济社会的波动而波动。
欢迎关注！分享房产专业知识，教您如何买到心仪的好房子，政策解读，市场分析，行业揭秘，学到即是赚到！
