本
文
摘
要
1
在大多数的城市中，都有着所谓的中心之争和地段之争！
但在对于这种争论，其实很多都是鸡同鸭讲，因为按照自己的理解，完全可以避开对方的标准。
如果要用一个硬核的标准来衡量地段之间的禀赋，房地产是最佳选项之一，因为房地产作为每个板块的附属品，他诞生在什么位置，就已经决定了其80%的价值。
虽说谈钱很肤浅，但谈钱永远是让不同意见者最快闭嘴的方法。
正如温州的中央绿轴跟滨江CBD作为温州楼市均价最高的两个板块，一直有着所谓的“板块一哥之争”。
图源：视觉中国
根据温州豪宅的数据，以两个板块近几年呈现的万科标杆作品为例，万科翡翠天地在今年的成交价大多在500-1300万左右，均价在4万+元/㎡，而万科翡翠滨江普遍在1000-1400万之间，均价在6万+元/㎡。
而两个板块豪宅1-10月份的成交量更是将近两倍之多，在温州豪宅的数据中，滨江CBD板块成交的豪宅共103套，中央绿轴成交的豪宅共47套。
为何曾经两个如日中天的板块如今的差距却越拉越大？
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中央绿轴板块
一、生活品质
中央绿轴板块的发展已有20年有余，虽然中间有一段时间的空档期，但自2014年以来，便再次加入了建设的快车道。
如今以市 *** 为中心建设的世纪公园、图书馆、温州大剧院、世纪广场、印象城等商业配套纷纷落地。
图源：图行天下
然而最近出让的中央绿轴片区E-22地块，在经过75轮的竞价被浙江和丰实业有限公司竞得，成交总价约1.8亿元，成交楼面价约8347元/㎡，溢价率66.78%。
这是温州市府路沿线的最后一宗地块，整个区域内接下来出让的地块也将越来越少。现有的优质配套集聚，奠定了区域成熟的居住氛围，所见即所得的地标建筑和高端产品虽然能让我们有更多的安全感，但同样也从侧面反映出了这里的瓶颈期。
图源：浙江省土地使用权网上交易系统
二、新房市场
在新房方面，正在售卖的保利天悦、首开中庚香开万里、旭辉鹿宸印、首开第五大道等，整个板块已经形成了浓厚的居住氛围。
只是这些项目中，在近几年的市场，不管楼市如何跌宕起伏，除了首开中庚香开万里的第一期能够给出一份满意的答卷，其他项目的去化多是平平无奇。
尤其是当下楼市低靡的情况下，全市各大楼盘不断砸盘降价，从一开始送个车位就值得大肆宣扬，到如今降价百万只求购房者能看其一眼。
虽然是蒲州板块的绿城留香园点燃了七折的导火索，但在不久后，旭辉鹿宸印再度捅破了7折的窗户纸，而板块内的其他项目同样有着程度不等的折扣力度。
很难想象这种“断臂求生”式的降价行为竟然发生在中央绿轴板块，毕竟在大多数购房者的认知里，豪宅的抗跌属性一般比较强。
中央绿轴实景图|图源温州发布 赵用摄
三、次新房市场
而在次新房市场中，近几年交付的温州大公馆、市府路壹号、温州府、白麓里、温州悦府、翡翠天地等近些年交付的住宅项目同样出现成交疲软的态势，纵观今年中央绿轴的次新房成交情况，成交量比较亮眼的当属万科·翡翠天地，成交单价比较突出的温州大公馆、白麓里等项目部分房源达到了5万+元/㎡，而市府路壹号更是成交了一套约6.2万元/㎡的豪宅。
万科翡翠天地实景图|图源温州日报 陈磊摄
总体来看，即便强如中央绿轴这样的豪宅板块整个发展已经遇到了瓶颈期，而在新房市场中，即便是迎来一波降价潮后，仍然去化缓慢，房价的倒退，往往意味着整个板块的房价体系都要重铸！
滨江CBD板块
一、生活品质
滨江商务区规划总用地面积11.5平方公里，在十分有限的空间中，住宅供应量本就稀少，本着物以稀为贵的定律，整个板块的商品房项目卖一个少一个。瓯江又是温州不可复制的生态资源，对整个板块的价值也是锦上添花。
配套上，这里有温州市民中心、国际会展中心、香格里拉酒店、万和豪生等五星级酒店已投入使用，港航局大楼、移动温州分公司通信枢纽、现代大厦、冰雪乐园、城市阳台、以及70万方万象系综合体。
图源：温州发布
二、新房市场
而在新房市场，目前滨江CBD的在售住宅项目仅有保利招商天樾玺，即将入市的有华润、时代地块、以及云谷未来社区二期地块。
从目前天樾玺的价格来看，已经温州市区新盘项目的天花板，相比于中央绿轴的楼盘，这个项目即便是在如此低靡的楼市下，不以折扣优惠来吸引眼球，仍然能在一期开盘拿下不错的成交量，就足以见得滨江CBD的含金量之高。
三、次新房市场
而在次新房市场的实力更是出类拔萃，万科翡翠滨江、中瑞曼哈屯、鹿城广场三个项目在1-10月份共计成交了21套，而且平均每套总价都在千万级以上，万科翡翠滨江更是成交了多套单价达到7万+元/㎡的巅峰。
总体而言，滨江CBD的配套成熟，尤其是在万象城入驻后，居住属性得到进一步加强，新房市场的天樾玺毛坯单价虽然突破5万元/㎡，但成交量依然可观，次新房市场可能会有部分阴跌，但相较于温州市区的其他板块更加稳定。
图源：致逸设计
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在看过了两个板块的基本面之后，私认为中央绿轴板块正与滨江CBD板块的差距越拉越大！
从生活品质而言，中央绿轴配套的多样性要优于滨江CBD，尤其是印象城mega在开业之后，这样的优势更为明显，从目前看来，中央绿轴的生活品质要优于滨江CBD，不过滨江CBD正在建设的万象城也将会对板块内未来的生活品质有进一步提升。
而且滨江CBD东翼桃花岛片区还有非常大的潜力，再加上近两年高喊的一江两岸、拥江发展等口号，届时与三江片区的联动同样还能为整个板块带来不少高光的可能性。
再从整个房地产而言，不管是房价、还是产品，一言以蔽之，相比于中央绿轴，滨江CBD有着更多能让顶豪群居的项目，当顶豪的认可越来越统一后，两者的差距也将会越来越明显。
