本
文
摘
要
杭州主城区的边界在哪？
几年前，很多人可能都会说，是绕城高速。但如今，杭州城市发展的边界早就突破了绕城，继续往外延伸。
最近，关于杭州新主城区范围的讨论非常激烈，被划入主城红线，似乎意味着会有更好的前景。
但官方的各种版本，体现的更多的是行政意义。
实际上，杭州城区的发展更多的是市场的意愿，人往哪里跑，那里就是城区的延伸方向。
我大致画了一个范围，差不多就是现阶段杭州主城八区内，城区发展的范围。
这个范围内，是公认相对能接受的最大通勤距离。而这里的房地产市场也比较统一为杭州的一部分，再往外就过于偏远了。
这个城区范围周边的一圈板块，可以定义为现阶段的“守门板块”。
何为守门板块？分为两层意思。
第一层是字面意思，它们是杭州城区边界，再往外可能湖州、嘉兴、绍兴范围了。
第二层是房价层面，守门板块内的房价也是杭州城区的底线，想买最便宜的房子，就往这些地方找一找。
大致梳理了一下，杭州市八区的东南西北主要有十大守门板块，分别是：
东湖、下沙大学城北、衙前、临浦、义桥、之江、老余杭、瓶窑、仁和、塘栖。
他们有很多共同点，比如很多是规划地铁的末端，或者城市快速路的末端。
也经常被拿来做双向比较，市中心的楼盘销售会说：你看XX都卖2万多了，我们这个价真不贵；外围楼盘销售也会说：你看XX都卖到2万多了，我们这才1万多。
目前的行情下，它们就更像足球场上的守门员了，只要这里的房价不跌，内外板块的底线都能守住。
那么，这些板块谁的潜力最大呢？
东大门守门员：东湖、大学城北
东湖新城扼守杭州东北角，这里与嘉兴的海宁、桐乡，湖州的德清接壤，因此买房客的覆盖面很广。
地铁9号线目前的终点站位于东湖新城核心区，在远期规划中，3号线、18号线都会延伸到这里，杭州至桐乡的城际铁路也会在这里接上18号线。
由此可见，东湖新城的交通属性非常强，是杭州东北的枢纽中心。
这里最大的强项应该是产业。虽然杭州的强项是互联网、电商等第三产业，但正因如此，少数几个拥有强劲制造业的板块，就显得难能可贵。
东湖新城拥有国家级经济开发区（余杭经济技术开发区），产业底子厚实。
目前板块内的新房价格大多在2-2.5万/㎡，最低甚至在2万以内，是刚需的优质选项之一。
下沙的大学城北板块，北面接壤海宁盐仓。
不过大学城北自己可能不太愿意接守门员这个帽子，毕竟身为行政意义上的主城区，它自有可傲娇的地方。
但对海宁人来说，大学城北就是融杭的大门。
虽然杭海城际铁路终点在临平，但海宁人更愿意把下沙当成杭州，临平仅是临平而已。
在杭海城际铁路规划时，海宁人更倾向接到下沙换乘1号线，至今也还有很多人急切期盼下沙至长安的城际铁路。
目前大学城北的精装修限价为26200元/㎡左右，门槛相对高一些。
南大门守门员：衙前、临浦、义桥
衙前是萧山的经济重镇之一，杭绍城际铁路的下一站杨汛桥就是绍兴柯桥。
萧山、衙前、杨汛桥、钱清、柯桥，这一条也是传统的杭州至绍兴通道，也是一条民营经济产业走廊。
所以衙前的楼市有它独特的优势，1.8万/㎡左右的单价，即便与绍兴的楼盘相比也不算贵。相对不足的是，与杭州主城区的融合度略低一些。
临浦和义桥再往南去就是诸暨方向，是标准的城区南大门。一东一西，虽然在距离上很近，但这两个板块的属性却略有差异。
时代大道快速路延伸到义桥，风情大道延伸至临浦，所以义桥更像是滨江的南延，临浦更像是萧山城区的南延。
不过，杭诸城际铁路终将两个板块串成一条线。规划中，杭诸城际铁路从诸暨往北，经过临浦后终于义桥，与18号线换乘。
1.7-1.8万/㎡的限价，是杭州房价最便宜的地方。
但它们能接受到的辐射，最远可能是萧山、滨江、奥体等板块，很难跨过江去。
西大门守门员：之江、老余杭
西面的守门板块应该是争议最大的，与其他板块相比，它们的板块潜力公认是最大的。之江和老余杭的限价都超过3万，楼盘的摇号热度也更高。
之所以出现这样的现象，是因为杭州有10个区，我们的守门板块统计的是8个区。
之江再往西是富阳区，老余杭再往西是临安区。作为亲骨肉，富阳和临安自然也是杭州着重发展的地方。
同样是衔接外围板块，之江和老余杭自然就比其他守门板块更有潜力，未来也会最先脱掉守门员的帽子，成为核心城区之一。
之江的优势是，与滨江区一江之隔，坐6号线或者走彩虹快速路十几分钟就到。
而且板块内布局了中国美术学院、浙江音乐学院等艺术重点院校，还有浙一之江院区、蚂蚁金服等，这么多一线配套打底，想没有潜力都难了。
老余杭是地铁5号线的终点站，本身是一个配套成熟的千年古镇。
随着未来科技城的不断西进，以及杭州第三中心的落地，老余杭已经从以前的“边角料”，慢慢变身为核心地段。
西大门守门员这个头衔，应该很快就要易主了。
北大门守门员：瓶窑、仁和、塘栖。
瓶窑位于杭州西北，历来都是余杭西部、德清等方向，往杭州市区的中转站。
规划中，地铁2号线、12号线都会延伸到瓶窑，不过现阶段可能要等等。
中法航空大学、良渚古城遗址两大超级IP压阵，注定了瓶窑会成为杭州的焦点板块。2万/㎡的单价，让它成为杭州性价比之王。
不过它的潜力，也取决于云城和杭州第三中心的发展速度。
仁和是杭州的正北大门，杭宁高速穿板块而过，地铁10号线也将延伸到仁和，并与杭德城际铁路实现换乘。
目前仁和与杭州主城区之间还有很大的空白地带，城区建设相对迟缓。
但10号线的开通后，从仁和到申花、城西、黄龙一带，可能就半个多小时，配套差的弱项会被地铁所弥补。
塘栖目前的现状，除了与临平的联系更紧密，其他更像是杭州北部一个独立富足的板块。
塘栖是规划9号线的终点站，地铁一旦开通，到钱江新城的时间会被大大缩短。
曾经在塘栖北面的德清雷甸调研，当地楼盘销售顾问的标准话术就是：十几分钟车程的塘栖房价是2万多，我们这才1.3万，潜力很大。
这也是很多守门板块的“作用”，被拿来做比较。
房价从1万多到3万多，杭州东南西北十大守门板块，你认为哪里的潜力最大？欢迎留言说说。
