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原创 2017-10-31 CRIC研究 克而瑞地产研究
小Q导读：百强销售环比微降，碧桂园恒大单月超500亿；10月融创再发力，上升至行业第四位；受市场布局等影响，12家房企跌出百强；租赁资产证券化，开启房企业务新局面。文／克而瑞研究中心
榜单解读
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百强销售环比微降，碧桂园恒大单月超500亿
2017年10月，TOP100房企的整体销售规模较9月略有下降，环比下降2.5%。从全年的销售情况来看，TOP100房企10月单月的业绩规模仅次于9月。其中，TOP3房企业绩环比增长11.8%，而TOP4-20及TOP31-50房企业绩规模环比下降分别达10.5%和10.2%。可见，虽然三季度末房企的业绩略有回升，但房企销售受热点城市市场限购、限售政策的影响还在延续。
本月，碧桂园和恒大销售金额双双突破500亿元，分别为560亿元和548亿元，环比上升17.9%和23.6%；累计销售金额4841.7亿元和4208.3亿元，同比增长78.3%和32.9%。
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10月融创再发力，上升至行业第四位
作为规模增长最为迅猛的房企之一，融创凭借强劲的销售势头，迅速上升至《中国房地产企业销售TOP100》第四位。10月，融创实现销售金额439亿元，今年累计同比增速达141.9%。此前融创将销售目标由2100亿元上调至3000亿元，目前已完成调整后销售目标的82.8%。我们预计，融创借助其收并购优势、充足的可售货源、良好的项目品质，全年销售超3000亿没有悬念，销售排名确保行业第四位。
伴随 *** 调控政策的不断加大、土拍市场竞争愈发激烈，融创通过收并购方式谨慎获取了优质且成本较为合理的土地资源，为销售业绩的爆发式增长奠定基础。2017年上半年，融创收并购拿地占新增土地储备总量的84%。从收购合肥融科城、武汉融科天域、天津星耀五洲项目、重庆江北嘴国际金融中心等多个重点城市大型项目，再到获得石家庄城中村改造项目、收购万达文旅项目等，融创获得了大量较为低廉的土地、减少土地成本并提升了盈利空间。
充足且高质量的可售资源是融创实现业绩快速增长的有力支持。2017年下半年，融创计划开盘超过90个新项目，总货值预计达1612亿元。加上2017年上半年尚未出售的资源和现有项目的二次开盘，2017年下半年总体货值将达3879亿元。因此，第四季度融创业绩高速增长也不足为怪。
可售资源大幅提升的同时，融创的“壹号院”、“桃花源”产品线也打磨成熟，在标准化与个性化之间找到了良好平衡。北京壹号院创造北京单价销售最高纪录，而北京西山壹号院成为北京单盘销售总额冠军。这些项目在提升城市整体住房品质的同时，扩大了企业品牌影响力，同时也提升了融创的产品竞争力。
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受市场布局等因素影响，12家房企跌出百强
与去年末相比，2017年1-10月有12家房企跌出百强行列。跌出百强的原因主要可分为以下三类。
第一类是项目布局集中、2016年单项目销售规模较大的房企。上海地产在上海市场项目集中，2016年地产•尚海郦景业绩贡献近140亿元。和裕地产2016年林肯公园二期的业绩贡献也近百亿。这些布局集中的房企今年1-10月的业绩受重点布局城市限购、限售等市场调控政策和热点城市市场调控的影响，业绩有较大的跌幅。
第二类是在内地竞争加剧的背景下，逐渐降低内地投资的港资房企。瑞安房地产、新世界中国今年内地战略有所调整，名次较2016年降幅较大。其中，新世界中国今年在内地的销售金额与土地储备均同比下降。未来随着内地房地产市场竞争加剧，港资房企拿地的难度日益增加，可售货值的减少直接影响了未来的销售预期。
第三类是部分项目被收并购之后、操盘项目数量和对应业绩的减少。7月，海亮地产旗下安徽海亮和宁波海亮各55%的股权被融信收购，共涉及35个项目，分布于苏州、合肥、郑州、西安、 *** 、银川等城市，可售面积逾500万平方米。海亮从8月起跌出百强，预计今后这类企业将逐渐增多。
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租赁资产证券化，开启房企业务新局面
与销售市场较为平淡的局面相比，住房租赁无疑是当下房企最关注的焦点。继中央发文选取12个人口净流入的大中城市开展租赁市场试点工作，多个城市纷纷跟进出台鼓励租赁住房的相关政策，将利好新政具体落实到执行层面。此外，上海、杭州、广州等市密集挂牌并出让多宗纯租赁用地，要求房企自持，且符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品等也得到批复发行。对房地产企业来说，未来自持物业租赁业务将和物业销售形成互补，将影响房地产行业的格局。
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