本
文
摘
要
2022年，广州土拍四轮，面积和地块数，均创5年最低。
虽暂时低迷，但也孕育希望：
1. 新地块优质：为吸引房企拿地，今年把压箱宝都掏出来了，市中心推地不少，往年一地难求的天河，竟也成交了4块。
2. 回暖，是2023年广州楼市的主基调：
封控解除后，今年的楼市，应是神仙打架，热闹非凡。
按惯例，新旧交替之际，本号选出2023年最值得期待的十大全新盘，并逐一点评。
*** 条件
1.首先必须是高关注项目：地段好，高热度！
2.选择尚未开展营销动作的新盘，期待程度高。
由于篇幅限制，将分为分为上、下两篇，从第十名开始盘点~
10越秀兴业大道南项目
项目概况
项目位置：番禺创新城
楼面价：14836元/㎡
总建面：约22万㎡
容积率：≤3.22
项目配建：36班中学、42班小学、12班幼儿园
越秀拿下这个地块，是意料之中的事。越秀在创新城连落三子（星汇文玺、越大和、越大星），是名副其实的“地主”。
有一说一，创新城被越秀搞得有声有色，整个区域可谓是发生天翻地覆的变化：城市界面焕然一新、安静宜居、高校聚集，年轻人多，租金高。
附近有4号线新造和7号线板桥，番禺大动脉南大干线穿过，通往市区有南沙快速、新化快速和金光东隧道（建设中）。
越秀制霸的好处，就是整个片区统一规划，像文玺小户型偏多，越大和就侧重改善大户型；而本次兴业大道南配建的中、小、幼，也刚好可以补齐片区教育资源的短板。
项目地块航拍
虽然在越秀四子中，该项目离地铁站较远，但配建的学校优先保障业主需求，家门口享12年教育；还有创新城的人文氛围，这对家长就是两个字：拿捏。
09万科紫薇苑项目
项目概况
项目位置：荔湾花地湾
楼面价：广信资产包（打包价）
总建面：约16万㎡
周边配套：54班九年一贯制省实花地湾校区
荔湾老牌网红再推新，金域曦府大户型开盘就秒光，让万科看到了荔湾人们对改善户型的渴望，于是科科大手一挥：紫薇苑，全4房，开整！！
项目主力户型约为135㎡、全南向4房，豪宅面积段内的南向四房，还在荔湾老城的核心区域，这不就是老广们心心念念的梦中情房？
相对于荔湾其他项目，这个项目的优势在哪呢？
首先，地段成熟，生活氛围浓厚，地铁（1号线花地湾/坑口）、教育（省实花地湾校区）、医疗资源齐全。
其二，大部分组团的土地已平整，能连片开发，且速度快，未来还有商业配套和公共配套落地，老城区难能可贵。
其三，花地湾地块早在1998年已经出让，“闲置”二十余年，前身被用作花鸟鱼虫市场，无需土壤修复。
项目规划为42-48层的超高建筑，3梯5户设计，这建筑高度，比周边的都高出一大截，高层视野开阔，是荔湾标杆盘的种子选手。
08中建育新南街项目
项目概况
项目位置：天河智慧城
楼面价：32373元/㎡
总建面：约6.4万㎡
容积率：≤2.5
单看地块情况平平无奇，周边还很“大自然”；
但设计方案出来之后，着实让人眼前一亮：低密小高层（12层），有中心花园有泳池，还有山有湖，这样的楼盘在天河，打着灯笼找也找不着几个。
大面积玻璃元素，通透的外立面既有质感，又减少压抑，有豪宅那味儿了。
重点是背靠天河智慧城，既有产业支持，又有地铁规划（10/30号线）支持，直线距离21号线的天河智慧城站约1.5公里：
离万科广场也不远，在这边溜达，最大的感受就是青春洋溢，街上基本都是年轻人，在他们身上，能看到朝气蓬勃的模样。
产业同样也走在潮流尖端：酷狗、网易、小鹏、极飞科技……科技和创新，是天河智慧城的代名词。
在天河城心房价昂贵，楼宇密集的背景下，年轻人该往哪里走？《广州市住房发展“十四五”规划》给出答案：
天河未来新增住房，主要布局在天河智慧城和天河智谷片区，以及冼村、新塘等旧改区域。
地块北侧景观
地块东侧景观
将来天河智慧城和智谷片区，是极有可能集中开发的。生态+产业+人才聚集+片区内缺乏改善型住房所积压的需求，这或将是天河楼市的一匹黑马。
07珠实荔湾南岸路项目
项目概况
项目位置：荔湾中山八
楼面价：30000元/㎡
总建面：约5.3万㎡
容积率：≤4.2
珠实南岸路地块规划出炉了，将规划成两栋32F住宅+9班幼儿园+一栋办公楼。
前身是羊城装饰材料市场的一部分，剩下的市场估计以后也有可能要改造的吧。距离金众西关海、保利天珺仅几百米，是荔湾西岸成熟的住宅区。
虽然只有“一线”江景，但优势是离中山八交通换乘枢纽（换乘5/11号线+公车）更近，南望荔湾湖公园。
项目南侧视野
看效果图，应该是两栋塔楼，估计会和江景盘的产品错位，专注刚改户型。
周边还有西关广雅实验学校、西关外国语学校、广雅中学等，加上新房和极致户型设计估计会吸引不少家长的关注。
06中铁建洛溪桥西侧项目
项目概况
项目位置：海珠创新湾
楼面价：43451元/㎡
总建面：约4.2万㎡
容积率：3
如果说2022年海珠整体呈豪宅改善型趋势，那么创新湾就是典型代表。
从时代大家到映澜台再到天荟江湾，海珠西逐步豪宅化，房价连连攀升，成为广州楼市黑马板块。
该地块南面一线望江，且体量小，总价低，成为不少房企争夺的对象，最终被中铁建拿下，相信以后会成为叫板创新湾的另一个豪宅，有机会冲击10w+。
一线江景
如果你去看过中铁建的白云豪宅项目，西派云峰，就知道他家做豪宅是有两把刷子的，而且施工方出身，对质量把控更为严格。处理洛溪桥噪音，应该更有经验。
想想这阳台面朝珠江，巨屏江景（西派云峰实景图）
周边还有佳兆业中心，海珠儿童公园，BIG海珠湾艺术园区，海珠少年宫，海珠妇儿医院等等，生活配套成熟，不用等石溪村旧改推进，这是明显的优势。
篇幅限制，后续1-5个新房盘点放在下篇，且待下回分解~
