本
文
摘
要
原创 刘晓博
时间才过去20来天，三个利好已经开始兑现。
我当时预测的10大利好是（蓝字是正在兑现的利好）：
1、降准；
2、降息；
3、存量房贷打折；
4、松绑“认房认贷”；
5、废止或者放宽“二手房成交参考价”；
6、货币棚改继续发力；
7、拉长按揭年限，放宽接力贷、合力贷；
8、继续减税；
9、一线城市给楼市松绑；
10、出台新的防控方案。
这些利好都是从C端，也就是普通购房者角度考虑的，没有包含可能给予开发商的利好。
已经开始兑现的三个利好是：
第一，也是最重要的：国家公布了“进一步优化新冠肺炎疫情防控措施20条”，虽然从形式上不是我预判的“第十版方案”，但内容基本相同。
上面是我当时的预判。正式发布的20条里，“7+3”的确变成了“5+3”，而且还取消了航班熔断，取消了中风险地区，不再判定“密接的密接”等。
正是因为有这个重磅利好，再加上对开发商融资的松动，才出现了昨天房地产股的飙升和狂欢。
“一线城市给楼市松绑”的预测，正在实现之中，标志是：北京对通州区隶属于北京经济技术开发区的台湖镇和马驹桥镇，取消了“双限购”。
这仅仅是一线城市松绑的第一步，接下来会有更多的政策出台。
第三个正在兑现的利好，是大城市松绑 “认房认贷”，标志是杭州昨天的楼市新政。
据钱江晚报消息，杭州某银行下发给各支行、分行营业部及个贷经营中心《关于调整杭州市个人住房按揭贷款政策的紧急通知》，宣布从11月11日开始执行“认房不认贷”的新政。
具体内容是：
第一，对于在杭州市无住房、但有住房按揭贷款记录且相应贷款已结清的居民家庭，为改善条件再次购买普通自住房，可按首套房贷政策执行。政策调整范围为杭州市限购区。
第二，为改善居住条件，贷款购买第二套普通自住房的居民家庭，最低首付比例为40%。政策调整范围为杭州市限购区。
第三，对贷款购买普通自住房的居民家庭，首套利率不得低于同期贷款市场利率报价减20个基点，即最低利率为LPR-20BP；二套房贷利率不得低于同期贷款市场利率报价加60个基点，即最低利率为LPR+60BP。政策调整范围为杭州市全辖区。
而此前，如果你有贷款记录，即便已经结清了贷款，在杭州购买首套房或者二套房，首付比例都要高达6成。现在，有贷款记录的人在购买首套房时，首付比例降低到了3成，买二套房降低到了4成。
杭州之所以先行一步，跟近年来卖地太多、住房存量太大有密切关系。
今年“517”新政（在杭州落户即可买二手房，买新房维持“落户+2年社保”）后，杭州的二手住宅成交量一度反弹，在6月创出年内的高点，市区（含富阳、临安）成交住宅5100套。
然而，反弹没有能维持多久，最近4个月杭州二手房成交量不断下滑，到10月下滑到了2100套（市区）。
接下来估计会有更多的强二线，甚至一线城市松绑“认房认贷”。目前几个“头部城市”的房贷首付比例高得畸形，没有真正落实国家支持刚需和改善的要求。
接下来，最有可能兑现的利好是降准、降息。
下周二（11月15日），将有1万亿的中期借贷便利到期，这是年内最大一笔。
为了继续维持流动性宽裕，央行至少会等量续作1万亿MLF，或者宣布降准。
11月15日也是观察央行是否会降息的重要日子。如果续作的1年期MLF中标利率下降，则意味着11月21日的LPR利率会降息。
由于美国通胀率明显下降，美联储快速加息已经接近尾声，再加上中国10月CPI回落到了2.1%（下图），中国继续降息的机会来了。
如果11月就降准、降息，说明10月的金融数据低迷，让管理层有了时不我待的紧迫感。
如果推迟到12月或者1月降准、降息，则说明管理层对人民币汇率的稳定比较重视，需要再观察一下、缓冲一下再说。
反正春节之前，大概率会有一次降准、一次降息，幅度都不会大。降息或许还是不对称的，5年期利率可能降得多一些。
总之，楼市最坏的时候正在过去。由于疫情等因素的制约，想快速回暖比较难，底部逐渐抬高是基本趋势。
