本
文
摘
要
昨天看到一位住武汉天地粉丝的朋友圈，
说到封控期这5天，业主被物业“投喂”各种零食。
其实这5天，作为武汉顶级豪宅区，不仅是武汉天地，其他楼盘都彻底卷了起来。
华发外滩首府给业主送武昌鱼；
万科御玺滨江送草鱼；
绿城黄浦湾把游泳池变成了养鱼池，也送草鱼；
中信表示压力很大，因为只是免费给业主打印。
物业的贴心之举，成了网络段子，一方面是苦中作乐，另一方面也是折射出，其实贵为武汉第一豪宅区，二七滨江区内部也形成了某种程度的分化。
根据我的观察，目前二七滨江区的楼盘，在总价上，已经形成600万、800万、1200万三道门槛。
入门级：总价600万
600万基本是住在二七滨江的门槛，只有五个楼盘可选。新房主要特点是靠近二七长江大桥一侧。
预算只够二七滨江的入门级户型，我的建议选择标准是实用、无硬伤的楼盘优先。像华发外滩首府和中信泰富滨江金融城虽然外立面和公共区域不如顶豪，但实在，130-140㎡三房的空间比较宽敞，毕竟进了家门，面积是影响居住舒适度的最关键因素。
武汉城建光彩国际
一共3栋楼但其中只有1栋住宅，户型126-173㎡，毛坯，总价约456-650万。
这个楼盘缺点比较明显，临解放大道噪音大，背后靠近普仁医院，只有1栋住宅体量小，小区几乎没公区。除了总价低，找不到买点。
保利天珺
2栋住宅，主推132平三房、141平3+1房。保利的高端产品线，开发商的价格预期不便宜。优点是户型填补了二七滨江缺少大三房小四房的供应空档，但是地块素质同样一般，不仅临解放大道还靠近上二七长江大桥的高架桥，双倍噪音攻击。
中信泰富滨江金融城
141-220㎡，总价约610-1110万。社区有百万方体量，分成5个住宅地块，现在在卖都不是一线临江。对口长春街三小。
一期已经交房，我认为装修标准、细节处理、整体效果都只是普通3万+盘的表现。只能说，目前价格超过房子品质了，但预算只够二七滨江入门级产品，中信泰富滨江金融城算是均好型、没有严重硬伤的选择。
华润瑞府
华润顶级产品线，距离长江第三排的位置，基本不用考虑江景视野。起步面积有120㎡小户型，是两房而且结构不适合改三房，小户型临解放大道和轻轨线，噪音较大。具体放在下一个档次说。
华发外滩首府
经常被二七滨江其他小区业主diss伪豪宅，但从房价角度，华发外滩首府其实从交房到现在一直在涨。
华发的户型在区域内有差异竞争优势，户型有十几种，而且有98-140㎡的三房和168-190㎡的四房，总价从500多万到1000万以内，适合人群广。
98、114、134、141㎡小户型主要在一期，另外二期的114平小户型，属于底下8层是小户型，高层是大户型的设计。
舒适级：800万
800万是在二七滨江买住得比较舒适的户型的门槛，但是说实话，今年800万还有点尴尬，要在户型、品牌、地段之间做取舍。
仁恒滨江园
也在靠近二七长江大桥的位置，一共2栋住宅，户型选择有174、181、184、272、372㎡等，精装房，后开盘的5号楼贵一些。
一线临江地块，视野很开阔，但对面是青山江滩，没有多少建筑物。
我认为仁恒滨江园缺点明显：由于只有2栋住宅，体量小，没有整块大面积园林，也没有空间做会所和健身房。
装修用材和家电品牌的标准远不如同价位楼盘。开发商把阳台封好交房，封窗是上下两截的方式，割断了观江面，拉低档次。
新希望D10天元
开发商就是那个做农业，养猪做奶制品的新希望。但我搜了下四川新希望D10天元的业主评价，质量和装修的负面评价不少。
一共4栋住宅，建面约180-270㎡，地块位置仁恒滨江园背后的背后，临江第三排，所以算不上江景房，但也不临解放大道。
明显缺点是体量小，且容积率高达6.34。我认为项目定位尴尬，像仁恒，牺牲地段可以换来看江，但新希望D10天元的观景效果、地段、体量都没有特别优势。
华润瑞府
不考虑看江，华润瑞府的地段和产品力还是不错的，周大福中心以南的新房，总价1000万以下房源的，只有华润瑞府和绿城黄浦湾。
两者风格不一样，华润风格更现代极简，当然成本也比喜欢用石材的绿城低一些。选用的材料基本是一线品牌。
华润的容积率低很多，房子使用面积会高些。华润瑞府现在有120-180㎡、220㎡、223㎡、285㎡在售，每个月折扣力度都不一样。
华润瑞府问题也是总价控制问题，很多朋友觉得花8、900万买华润的180㎡三房不甘心，买四房得1000万，又觉得华润位置靠后看不到江景。虽然华润瑞府一直卖的不错，但是价格再涨，性价比就不高了。
华发外滩首府
800万左右买华发外滩首府，性价比还是不错的。可以选168㎡、170、186㎡的户型，其中7号楼、8号楼16层以上可以越过滨江苑看江的。
绿城黄浦湾
7#楼有小户型，126、140、176、195、219㎡多种户型，还有两栋看江户型，3号楼和5号楼，准备留着明年再卖。
从交付效果来看，绿城黄浦湾是武汉最好的。虽然容积率超高，地块面积有限，但是通过双层园林、泛会所的设计，园区内有不少适合小孩和老人的活动空间。就是大堂、公区地面和墙面的用料和工艺，都比其他项目精细。
缺点是容积率太高，尤其是从小区第二排的窗户看出去，四周都是高楼，有些压抑。另外公摊大，室内除了主卧，其他房间面积都不大。
前段时间我的粉丝群里大家争议很大绿城黄浦湾小户型值不值得买，我是觉得买房是个性化很强的事情，预算有限制的情况下优先满足你们家最看重的特点。
在意高端体验感和物业服务，绿城黄浦湾肯定物有所值；但从居住舒适度来说，更大面积带来的功能性和舒适度加成，肯定大于小面积豪宅。
TOP级：1200万+
二七滨江买一线看江户型的门槛，至少在1200万以上，要想挑开发商和地段，还不止。
二七滨江开发到现在，一线看江地块几乎开发完了。并且以后沿江一线地块也会限制开发高密度住宅。
就剩下：武汉天地云廷三期、绿城黄浦湾C地块3栋、5栋、宸嘉100、仁恒滨江园、中信泰富29、30地块。还有泰康在线的住宅地块没报规，体量很小。
仁恒滨江园、中信泰富距离核心区远，各种细节达不到豪宅标准，预算高没必要考虑。
主要选择也不多，武汉天地云廷三期、绿城黄浦湾C地块3栋、5栋、宸嘉100三选一。
宸嘉100
宸嘉100的户型结构、装修标准非常高，远在武汉天地之上。从室内的空间动线和观江体验来说，我认为是高于武汉天地云廷2期和绿城黄浦湾已交付的A地块。
比如客厅面宽和环绕式观江面、回游动线、多功能空间的分区处理，是一线城市可以用作会所的大平层的处理。武汉天地户型还停留在等比例放大面积上，原有结构限制了业主改造个性化空间。
但宸嘉100的先天缺陷是小区体量太小，只有4栋楼还分割成两块，加上和旁边绿城黄浦湾怼得太近，小区完全建成后，会类似华润万象城的住宅幸福里的效果，感觉窄仄。
武汉天地云廷三期
三期一共有4栋楼，成围合式布局。容积率2.98。一共只有212套。
T1栋9层和T2栋10层的小高层，T4栋40层、T3栋50层，其中T3和T4是一线临江的。户型方面，T1和T2是265㎡户型，T3和T4的标准层是330㎡和350㎡户型。
价格方面，小高层总价约1500万起步，看江超高层总价约1900万起步。
户型设计平淡，没有发挥一线临江的优势。265㎡和330㎡户型客厅不是大横厅，不够大气。350㎡的客厅做了270°观江面，但是立柱多隔断视线，而且没有南向大阳台，不符合武 *** 的习惯。
云廷二期交付效果让很多人失望，内部的景观和绿化是平面的，没有层次；大堂的装修也不够贵气和细致。
反正，武汉天地现在的产品力已经被新一代豪宅摔在后面的，房子像是搭头，主要买个品牌、圈层、学区和一线江景的附加价值。
绿城黄浦湾
绿城黄浦湾还有两栋看江户型，3号楼和5号楼，准备留着明年再卖。
面积300-550㎡，要按1800万以上做预算。1500万一线看江，可以考虑二手房。
华发7号楼的186㎡户型，20楼以上看江效果很好。成交价一般950万以上。
绿城黄浦湾一期的2号楼也是一线看江的，有205、219㎡户型，出售房源很少。可以长期关注。
武汉天地云廷二期的T3和T4也是一线临江，T3的中间户170㎡（纯南向）和T4的184㎡总价门槛低一些，1400万左右。
总结
对于二七滨江区，其实我之前写过多篇。
一方面，我们要保持冷静，要认识到其不足，具体大家可以点击看《揭开二七滨江区老底》
另一方面，我们要客观认识，即便有不足，从市场反应来看，二七滨江区确实是武汉最顶级豪宅区，具体大家可以点击看《武汉的顶尖豪宅们》
需要提醒的是，在二七滨江买房，户型最好匹配小区的档次和低端。
靠近二七长江大桥的小体量新房，慎买150㎡以上大户型。
总价800-1000万，性价比最高的选择是华润瑞府、中信泰富滨江金融城、华发外滩首府和伟鹏万科御玺滨江二手房。
总价1200万以上，我认为未来房价的天花板是云廷二期和绿城黄浦湾，一个靠圈层，一个靠品质。宸嘉100交付质量如果能还原样板间的水准，二手房市场的表现也会不错。
如果你买二七滨江区还有什么疑问，可以头条私信我咨询。
