本
文
摘
要
前几年的时候，市场上曾经评选出厦门楼市的十大豪宅，它们分别是：中铁元湾、万科湖心岛、云顶至尊、建发央座、中骏天誉、恒禾七尚、当代天境、中骏天峰、园博一号、金都海尚国际。这些楼盘的品质，在当时各自所在的片区都称得上是标杆。而由于定位高大上，它们当时的售价也显著高于同板块其他楼盘。那么几年过去，它们的价格走势如何呢？
1.中铁元湾：价格逼近10W大关。
在上述十大豪宅中，中铁元湾的涨幅是最高的，已经从2015年4W的单价涨到目前10W左右。而推动其快速增值的两大法宝，就是顶级学区+超高赠送。中铁元湾划片的五缘实验是与一双外齐名的岛内顶级学区，而中铁元湾的赠送率也是高的惊人，210平户型的实得面积可以达到300平。目前的中铁元湾，是岛内的价格天花板之一。
2.万科湖心岛：跑输岛内大盘。
曾经万科湖心岛的价格比中铁元湾还要略高一些，2015年左右就要卖到4W+的价格。但目前万科湖心岛的成交价也不过7W+，比起五缘湾差了一截，7年来翻了不到一倍。这个收益率，甚至跑输岛外许多楼盘。万科湖心岛的产品力确实是岛内天花板级别的，景观也确实好，但它不像中铁元湾那样有顶级学区加持，也没有赠送。古地石的开发进度和配套兑现程度，也赶不上五缘湾。更何况万科湖心岛到达古地石板块的生活配套还需要经过一条狭长的小路，不像世茂湖滨首府那样便捷。再加上湖心岛主力户型面积段在300平以上，总价过高，流动性方面自然也就差了许多。
3.云顶至尊：岛内最惨楼盘。
如果给岛内各大楼盘近年来的增值幅度排个序，那么云顶至尊肯定是排在最后的那一个。早在2009年时，云顶至尊便卖到1.3W的单价，而当时的五缘外湾、海峡国际也不过这个价格。目前五缘外湾和海峡国际的二手价格已经冲到9-10W，而云顶至尊二手房只卖5W左右，便宜了近一半。直到现在，云顶至尊还有不少一手现房在卖，并且卖的气喘吁吁。而云顶至尊卖不上价的原因其实也很简单，就是周边的配套太差了，并且也没有景观，总价还高。
4.建发央座：五缘内湾价格标杆。
建发央座所处的五缘内湾是岛内最顶级的地段，拥有三大商业，三所三甲医院还有湿地公园景观，配套的学校也是岛内最大的黑马型学区。板块超强的均好性，加上其过硬的品质，共同推动建发央座成为了五缘湾豪宅的价格标杆。央座景观好的户型，单价已经突破10W，仅次于国贸天琴湾。而之所以能卖到这个价格，靠的就是其强大的居住属性。
5.中骏天誉：快乐自住。
中骏天誉与建发央座同处于五缘内湾，学区和配套是共享的。不过它的价格比起央座要差一些，目前8W+也能买得到。它的增值幅度，比起五缘湾其他盘算是一般的，不过快乐自住是没什么问题。
6.恒禾七尚：失落的亚洲第一豪宅。
恒禾七尚这个盘，可谓是开盘即巅峰。早在2014年时，它打着“亚洲第一豪宅”的旗号，一开盘就卖到了5W+的价格。这个价格在当时的厦门，是绝对的天花板。然而直到2018年底，它的二手售价相对其开盘价也都没有一丝一毫的上涨，买入的业主整整错过了一 *** 牛市。尽管这两年它的价格有所补涨，但目前的二手价格也不过7W+，甚至还卖不过同板块的国贸蓝海。从增值速度来看，它也就比云顶至尊强点。不过恒禾七尚的品质也确实是顶级的，开发商也确实在这个项目下了血本。如果从自住的角度来看，它还是很香的。
7.当代天境：老城区的扛把子。
当代天境所处的第二片区，主要以老破小为主，许多二手房是90年代甚至80年代建成的。而当代天境作为豪宅次新房，在片区内本就属于比较稀缺的。对于意向该片区的改善客群而言，可选项也不多，它自然也就成了片区内的改善首选。再加上该片区小升初派位一中、双十、侨中，属于岛内顶级学区。因此当代天境的价格，也是居高不下。不过长远来看，由于板块老化等原因，其价值上限可能不如五缘湾的豪宅。
8.中骏天峰：岛外价格天花板。
目前岛外豪宅中最贵的有两个，一个是IOI棕榈天峰，另一个就是中骏天峰。中骏天峰的成交价，曾经一度达到6W。这个价格，比同样划片北附、并且相距不远的未来海岸贵了近一倍，比起不远处东屿CBD的新盘建发缦云也贵了1W+。它之所以能与海沧南其他二手房拉开巨大价差，并成为海沧南乃至岛外的价格天花板，也离不开它过硬的产品力。不过随着东屿CBD片区增加土地供应，未来它的二手房价格也要经受考验。
9.园博一号：跑输集美新城大盘。
园博一号是集美新城品质最好的盘之一，也曾经是集美新城的价格天花板。曾经园博一号的价格，超过世茂IOI等盘，比当时的中交贵了快50%。但几年过去，中交和世茂IOI的价格都纷纷破5冲6，园博一号目前却仍然只能卖4W出头。它的价格之所以被同样定位豪宅的IOI棕榈板块越甩越远，主要还是因为其所处位置距离核心配套相对较远，并且板块内缺乏腹地。再加上其景观面为东北向，不如IOI的南向景观视野开阔，未来规划的酒店群也会遮挡部分景观。此外，部分楼栋靠近高架桥，也是一个不利因素。不过它比起金都海尚国际，最起码有地铁进岛的便利性，并且有集美新城的发展红利作为依托。
10.金都海尚国际：自住战斗机，投资拖拉机。
金都海尚国际曾经与园博一号并列岛外两大豪宅之一，它的楼盘品质也确实好，住起来挺舒服。但从投资回报的角度来说，金都海尚国际简直差的离谱。早在2014年，金都海尚国际的一手房就卖到1.8W，而现在它的二手价格也不过2W+。如果扣掉利息，相当于从2014年买入到现在一分钱没赚。它最大的错误，就是长错了地方，除了海景之外，其他配套一无所有。没有配套，加上面积又大，自然无法吸引客户为之买单。不过它还不是最惨的，最惨的还是不远处的和谐天下和星海湾，价格才卖1W+，还是2015年的价格水平。
从上述十大豪宅的例子也可以看出，豪宅的增值，主要还是要依托其所在的地段、配套和学区，跟其本身的豪宅属性关系不大。在大部分情况下，由于豪宅在新房销售阶段定价包含了过多的产品溢价，甚至会导致其增值斜率跑输同板块的刚需刚改楼盘。例如中铁元湾的增值幅度，就跑输了同板块定位偏刚需的新景国际外滩。只有在顶级的地段，豪宅的溢价才会显现出来。而岛外的豪宅，在岛内同总价段新盘供应冲击下，未来也很容易陷入价格困局。
