本
文
摘
要
最近，楼Sir收到一条重要讯息：海南有个项目，，业主们要集体停贷了！
原因是，2000多名购房人，经历了10次延期交房，至今看不到项目全面交付的希望！
出事的项目叫“中和龙沐湾·海润园”，位于海南西部乐东县，前两天，业主代表陈先生发给楼Sir一份文件，还跟楼姐通了2个小时电话。
文件显示：
“海南乐东中和龙沐湾海润源自2016年预售，于2018年初第一次延期交房后，2000多名购房人，经历了10次延期交房，至今看不到项目全面交付的希望。4年多的时间了，海润源项目购房人多次反馈，但项目问题均未得到根本解决。”
“为了保障海润源业主生命财产安全，保障全体购房人的合法权益，经全体业主一致同意，决定暂停还贷:
1、海润源项目应于2022年9月1日前全面复工，若在此之前未全面复工，海润源所有已售房源且未结清贷款的业主将强制停止偿还各银行发放贷款的本金及利息直至房屋交房、小区配套完成、办妥房产证之日恢复还贷。全款业主支持贷款业主停贷，并与贷款业主一道追讨被挪用的专项资金，以供解决海润源后续建设及合同相关问题。
2、暂停还贷造成的损失由所有违法监管商品房预售资金、违规放贷、非法挪用商品房预售资金的的各贷款银行、相关金融机构、开发商、 *** 资金监管部门等相关方共同承担。任何单位及个人均不得以暂停还贷为由，损害海润源业主的任何利益或进行违法处罚，由此引发的连锁反应或其他后果，亦由上述等单位共同承担。”
陈先生还详细讲述了从买房到逾期交房，再到业主们四处奔走，向开发商和各单位咨询，了解项目停工烂尾原因，寻求解决办法的全部过程。其中，不乏心酸、痛苦和艰辛，但更多的是业主们依然没有放弃，等待复工、交房的殷切渴望。
楼Sir了解事情的来龙去脉后才知道，真是一山还比一山高，一坑更比一坑大。
中和龙沐湾，本是一个有着最美蓝图、最强资本、最优方案的项目，如果今天它没有烂尾的话，可能很多网友（包括楼Sir）恨不得穿越回2017年，去买它。接下来，楼Sir带大家来看一下，究竟发生了什么事情。新朋友，记得给楼Sir点个关注，我们的故事就开始了！
“最美落日海滩”的蓝图
乐东，位于海南省西部，国家森林公园尖峰岭脚下，境内有尖峰、黄流和乐东3个动车站。
龙沐湾，在乐东佛罗镇沿海一带，据说，当地世代打渔为生的居民，认为这里是龙王沐浴观景的地方，或许就是“龙沐湾”名称的由来。
2009年，海南和江苏两省联合，推进乐东龙沐湾国际旅游度假区的开发建设。打开地图，可以看到，这里有最美落日海滩、温德姆酒店、温泉海景公寓、中国铁建·龙沐湾一号、美好龙沐湾、山海龙沐湾等项目。
烂尾的项目，叫中和龙沐湾，它的开发商方，是创建于1988年的海南中和（集团）有限公司。
打开官网，“海纳百川 强毅力行”8个大字十分醒目。据官网介绍，该集团2015年末资产重估价值超200亿元，净资产超150亿元。项目展示一栏，中和龙沐湾排在第二位。
点进去是这样的介绍：中和龙沐湾是由海南中和集团斥巨资打造的热带滨海疗养度假城邦，整体占地4000亩，位于大三亚核心龙沐湾国际旅游度假区，距中国唯一的国家级热带森林公园——尖峰岭热带原始森林自然保护区仅7公里。
以及这样的蓝图：
有屹立于海上的酒店，有一线海景别墅，还有游艇码头，和大量住宅楼栋。
实际上，据业主陈先生介绍，中和集团仅开发了地块中的一小部分，也就是建成的一期——海润园小区，另外有505亩地已经转让出去，建成了隔壁的“美好龙沐湾”项目。
出问题的就是这个海润园小区。
该项目占地面积402.49亩，土地性质为出让城市住宅用地，规划建筑面积35.5万平米，14栋楼，共3556户住宅，和一座业主会所。
小区现状：荒地、烂尾楼
然而，从2015年开始预售，到2017年推出特大优惠促销活动卖出大量房源，最早购房的业主已经等了7年，而大部分于2017年买房的业主，也等了5年有余。现在小区的实景是这样的：
据陈先生介绍，本应于2018年初交房的1、2、3号楼，延迟半年交的房，但小区无围墙、无配套，园林里草比人还高；
本应于2018年6月起陆续交房的5、6、7号楼，经过6次不满 *** 后，于2021年1月，在无验收报告、无配套、承诺的精装修大幅缩水的情况下，向业主发送了现状交房通知书，强制交房。
但遭到业主强烈反对，纷纷回函拒绝现状收房，至今未能完全交付出去。
而8—17号楼已卖出房源的几百户业主，他们的房子至今还是烂尾状态，只有空架子，内部装修还没开始做。
陈先生说，小区的现状，与购房时候的美好想象，具有天壤之别。
他说，自己走遍了海南的东线、西线，也住过三亚、陵水等地，直到来到乐东的龙沐湾，才是真正爱上了；尖峰岭的冷气日夜绵延下来，让这里冬暖夏凉，并且不会很潮湿，家具都没有发霉的现象。
| 从中和龙沐湾小区看尖峰岭
“去年冬天，有一千多户业主居住过冬，夏天也有一百来户居住。最大的遗憾，就是小区建设得不成样子，我们没有想到，砸钱在这里买下一套房，这么多年过去了，整个小区还像建在一片荒地上，还有一半是烂尾楼。只有冰冷的钢筋水泥，完全没有温暖的家的样子。”
| 中和龙沐湾的海景视角
而最让业主们难以接受的是，当时最具吸引力的“你买房，我还贷”——以基金形式，分20年240期返还业主全部贷款的活动，于2020年10月戛然而止。
一边是烂尾楼、未完工的家园，一边是沉重的贷款，让这几千名购房者喘不过气来。
那么，到底他们为什么选择在这里购房，那个返贷款的活动，又是怎么打动他们的呢？楼Sir把时间拨回2017年，才发现，太绝了！这家公司的操作，简直超神，总结一下，就是：恒大都不敢这么玩！
卖房承诺：“你买房，我还贷”
2016年冬天，北方雾霾爆发，沉寂三年的海南房地产，迎来一次暴涨。
这轮行情，到2017年一季度，达到峰值。当时的中和龙沐湾，正是房源充足、兵强马壮之际，陈先生回忆，年初时大概卖1.5万/㎡起，到4月份海南省颁布非本地户口限购2套前，房价飙升至1.7万/㎡。
“当时，周边的国信龙沐湾卖1.8万，但已经没房了，美好龙沐湾和中铁建龙沐湾，单价卖1.4万到1.5万；但是，中和龙沐湾有个杀手锏，它有一个优惠活动，大概意思就是，购房人只需要花3折的钱，就能买到房。非常火爆，最多一天能卖好几十套，两个月就卖光了几栋楼！”
陈先生说的这些，他找到了当时的宣传海报。
首先，中和龙沐湾1期海润园的介绍是“容积率1.19，绿化率48%，楼间距最宽200米，舒适而私密，45—230㎡纯板式一线海景美宅，5000元/㎡精装修标准，轻松拎包度假。”
其次，对于购房优惠，打出了“你首付我月供，创新房地产营销模式”“3.3折购房，助您实现购房梦”“均价15000元/㎡起，特惠政策下5000元/㎡起”。
两个月后，“均价16000元/㎡起，特惠政策下5280元/㎡起”。
这，是真打折吗？如果是真打折，这力度也太给力了！全场三折，堪比奥特莱斯商场啊。
具体的规则是：购房者先按市场价，付3成首付，再贷70%的贷款，然后，跟中和集团旗下的基金公司签署一个协议，那么后面就可以躺赚了，你每个月还多少贷款，基金公司就给你打多少钱，一直到还完贷款为止，全款买房的业主，也是按总房款的70%，分240个月返还，每月收到一笔钱。
听起来很划算啊！100万的房，20年后，实际是花了33万（另外加约3万元基金手续费，不参加返还的购房者不用交）！
这样的好事，难免不让人起疑。那么，开发商又是如何推进这套方案的呢？
先是有了两家“专业”的基金公司——润治资产管理（北京）有限公司和横琴中和基金管理有限公司。其中润治公司于2007年在北京设立，目前查到注册资本是6亿元（陈先生说，这个金额是后来改过的。）
| 润治公司的股权结构，由中和集团持股，另两家也是中和子公司
“公司专注于国内资本市场，以市场化、商业化手段运作，专业从事股权投资和债权投资，受托管理投资基金等金融专业事务。管理团队来自于国内知名银行、证券公司、基金公司、大型企业等，具有金融、财务、法律等专业背景，拥有多年以上的债权／券投资、证券投资、股权投资、不动产投资等金融领域实战经验。”
然后，又有了“政策篇”“原理篇”“测算篇”等策划方案，表明这样的“创新模式”是符合国家支持快速发展经济的主基调的。
最后，一份《服务协议书》和中和集团的一份《承诺书》，约定了购房者与基金公司的契约关系，以及中和出面担保，形成一个收割购房者钱包的闭环。
2017年，全国经济环境大好，海南正在研究自由贸易试验区方案的消息不胫而走，所有想在海南买房、知道乐东中和龙沐湾的人，很难不被其打动，一批又一批购房客涌入，选房、交首付、办贷款。
陈先生说，据业主们多年 *** 过程中收集到的信息来看，中和龙沐湾海润园项目，所有购房者的贷款，加起来可能超过20个亿。
号称注册资金6个亿、实际注资不详的基金公司，利用几千名购房者对项目的信任和自己的信誉，撬动了20个亿的贷款，这第一步，算是实打实成功了。
可是后来呢，买了中和龙沐湾的广大业主们，只听到算盘打得 *** 响，却没见实际进账。
购房人：钱没有，房也没有
中和龙沐湾，如今一半是烂尾楼，一半是强制交房而没有配套的“裸奔”房，道路未硬化、地皮 *** 、野草丛生，从高处俯瞰，一派荒凉景象。
企查查上扒到，如今还是存续状态的润治资产管理（北京）有限公司，关联一个案件，内容显示，购房者崔先生在中和龙沐湾购买一套建筑面积为54．61㎡的房，单价为16237．8元/㎡，总金额为886746元，付款方式为签订合同当日支付房款266746元，剩余房款620000元以银行贷款方式支付。
花26万多真金白银，还背上62万的贷款，每个月须还贷4057.55元。
这个还贷的钱，原本是开发商承诺由他们基金公司出的。但，从2020年10月起，两家基金公司不能履约的情况下，中和集团公司也无力担保，月供返还戛然而止，购房业主们就没再收到返还的钱，只能自己还贷款。
今年5月份，封顶后5年未完全竣工的工地，又全面停工。
如今，买了这个小区的人，背着高额贷款，一部分业主勉强住在条件很差的小区，还有几百名买到了8—17号楼，他们的房子现在还是烂尾楼。
时间，可以开花结果，也可以戳破泡沫。
2017——2022，整整5年，以陈先生为代表的中和龙沐湾的业主们，跑遍了乐东县及海南省的银行、银保监局、住建、房管、规划、市场监督及公检法各部门，并多次向国家银保监会、国家 *** 总局、国家住建部等投诉，就为了推进项目，促进复工。
他们的故事，可以说是一部合理合法争取权益的教科书；那么，究竟是什么原因，导致开发商资金紧张？又是什么原因，导致监管账户上没钱？中和龙沐湾的业主们，差不多已经找到了答案。这些问题，留到下一篇展开了说。
中和龙沐湾的卖房逻辑，你看懂了吗？在海南，这样陷入困境的项目很多，又该如何才能盘活脱困呢？欢迎在文章底部评论区留言。
