本
文
摘
要
近年人口快速老年化的趋势，决定了康养度假产业在中国一定会是重要的产业。但放眼望去，中国城市运营的康养度假项目可谓凤毛麟角。究其原因，与市场消费能力、消费意愿、康养需求偏好和软硬件供给水准都有很大关系。
所以，除了民政系统的公益养老福利机构外，当前市场上投资的市场化的养老项目，能成功运营的其实并不多，标杆项目更是少之又少，这些项目大多还是集中在一线大城市周边或者发达地区城市群内部。
在中国西南的成渝城市群，有一个著名的康养度假项目，他们通过14年的开发打造，形成了相对成熟的全域康养度假产业配套。它距离成都2.5小时车程，坐落于峨眉山半山的极佳位置，号称西南地区的标杆性康养度假项目——峨眉半山七里坪森林康养旅游度假区。
不同于平原型和大都市近郊的康养项目，这是一个典型的山地型康养度假项目。
纵观国内这类山地项目的开发和运营，在这个细分品类里具备标杆学习意义的项目大概应该有两个：一个是北京周边的海坨山谷，第二个应该就数在成都周边的峨眉半山七里坪了。
说到这个项目的最大特色，那就是依山就势，生态环境极佳，同时还有顶级传统文化资源加持。这里既有峨眉山的厚重文脉，也有极其优异的环境和气候景观资源，再加上后期系统化的产业设施的营造，形成了以“医、养、游、居、文、农、林”七位一体的综合型康养旅游度假项目。
如今，它被评为中国森林健康养生50佳的康养旅居项目，也算是这个领域内的头部项目了。接下来，我们来看看这个项目是如何打造运营的。
七里坪项目鸟瞰一、不可复制的选址，得天独厚的区位优势和环境资源优势
项目位于四川省眉山市洪雅县七里坪镇，规划占地面积12平方公里，计划总投资160亿元，现已累计投入资金超过80亿元，开发建筑面积170余万平方米，已建成面积约4.5 平方公里，年接待游客超过100万人次年纳税过亿元。
目前，它是四川省“三百”工程之一，是全国最具投资价值的文旅项目之一，并已成功创建为“中国首个国际抗衰老健康产业试验区、全国森林康养建设示范基地、四川省首批省级旅游度假区、四川首个省级文化艺术示范区和有机农产品消费安全监管示范区”。
从大地理区位来看，峨眉半山七里坪森林康养旅游度假区地处北纬30度，左依峨眉，右靠瓦屋，度假区位于峨眉山系中山段，距世界双遗峨眉山风景区零公里约3.5公里，距瓦屋山国家森林公园约50公里，距国家中心城市成都约2小时车程（大峨眉旅游西环线），是“周公山——峨眉山——瓦屋山”环形旅游线路的中枢节点。
苏东坡有诗句“瓦屋寒堆春后雪,峨嵋翠扫雨余天”就是对峨眉山、瓦屋山这两座仙山的赞美。
区域位置图因此，按照这样的区位位置，项目的市场客户定位就形成了以大成都范围（含德阳、绵阳、眉山、乐山）的城市人口为核心客群，辐射四川其它地市州乃至省外，能够为项目提供基本的市场客群支撑。其次还包括峨眉山景区在2019年游客人数达到355万人次，为此借势引流峨眉山游客。
二、独具特色的自然资源禀赋
山地康养项目最重要的基本资源就是独特的山林资源，如果项目周边还能有深厚的人文资源，那就更好了。
我们来看，这个项目的选址高度位于海拔1300米-1400米地区，用地周边拥有丰富的原生态景观和水系，森林覆盖率达90%以上，负氧离子含量比成都等周边城市高200-400倍，高达20000-40000个/cm³，夏季平均温度24℃，PM2.5常年小于20，空气质量始终为优。
要知道，世界著名长寿区大多位于海拔1500米的高度，而负氧离子被称为“长寿素”，它本身就对心脑血管、皮肤、呼吸道、脑组织都有多方面的改善效果。
除此之外，项目还拥有养生温泉，来自地下2525米，井水出口温度≥55℃，富含锶、氟、偏硼酸、偏硅酸等具有医疗价值的元素及微量元素。
由此可见，海拔高度、森林资源、负氧离子含量和温泉等四大自然资源的加持，相当于是大自然的瑰宝和馈赠，而这些都对健康大有裨益。
七里坪森林康养栈道不仅如此，峨眉山丰厚的传统文化资源底蕴也是不可比拟的。
作为中国四大佛教名山之一的峨眉山，一直以来都是普贤菩萨的道场。宗教文化特别是佛教文化构成了峨眉山历史文化的主体，所有的建筑、造像、法器以及礼仪、音乐、绘画等都展示出宗教文化的浓郁气息，自古以来，它一直是中国著名的旅游、休养、避暑目的地之一。而峨眉山千年以来深厚的气韵，构建成了当地人们的精神原乡。
在这样的自然环境中，进行心灵的修养与疗愈，可谓是极其稀有的资源组合。
不仅如此，就是在这样的环境下，七里坪项目又植入了更多的产业功能，提出“打造人体5S店”为核心理念，以创建旅游度假区和国际抗衰老健康产业试验区，规模化地打造以“医、养、游、居、文、农、林”七位一体的综合康养旅游度假项目。
三、以峨眉山金顶为视线焦点，展开半山群落式空间布局
从总体规划来看，七里坪项目独创了一种“半山健康生活方式”，项目规划在尊重世界遗产的价值、远瞻峨眉金顶独一无二的纪念物标志性的基础之上，对每个地块巧妙布局，以表现出对金顶示以敬意，让游客在不同角落都能观赏到这一重要文化标志。
而从产业布局来看，项目整体空间结构采用“一带两心两侧翼”的集中与分散式的组团布局结构。其中，一带是指山地户外运动组团，两心包括了北边温泉养生组团和南边山地商务运动组团为中心；而两侧翼是沿南部山地商务运动组团中心的西部北部侧翼为依靠依次布置山地风格建筑。
四、覆盖全域的多样化产业布局
作为一个以康养度假产业为主题的社区，康养产业的布局是其灵魂之所在。而如何进行打造和布局，是行业内最需要学习的。
我们来看七里坪的产业规划。总体来看，项目的康养产业规划从南到北，形成了4个产业组团，并通过一条旅游服务轴，进行了串接。根据地块的资源禀赋不同，项目从南到北依次是南区的森林康养区（森林禅心谷），中区的健康度假区、北区的抗衰康养区和休闲文旅区。
而从具体的产业呈现方面，项目的抗衰健康产业就包括了医养产业、医美产业和健康产业园区以及健康商业四大板块。
从具体业态来看，包括了健康管理中心、体检中心、华西国际康养中心（国际门诊体检中心、国际康疗养生中心、国际中医治未病抗衰老中心）、洪雅人民医院七里坪分院和国际康复医院。而医美产业，则涵盖国际生物抗衰老中心、国际医学美容中心、国际抗衰老研究院等相关业态。
洪雅医院七里坪分院而在健康产业园区，则以中医药的种植和生物科技孵化为主体，涵盖中医药养示范基地、中医药植物园区、生物科技孵化园区、生物实验室为代表。
在面向的小镇中心的商业服务带上，还包括了一个健康商业的业态，即易筋经生命养生馆等相关的社区服务型业态。
除了这些硬件外，项目投资方半山集团先后携手来自四川大学华西医院、四川省人民医院等国内外领先医养康养机构的专家团队，研发出全球首创人体5S智慧健康管理体系。随后利用先进的智能体检、基因检测、智能穿戴设备、远程诊疗等技术，为住户建立私人健康档案、提供个性化康养方案，提供365天24小时的全时追踪与管理服务。
这是整个项目的康养产业布局。而在项目西侧整个温泉板块，也是成规模的一片康体社区。
除了康养产业之外，文旅度假产业也是项目的一类重要产业内容。
其中，包括了户外运动乐园，国际汽车营地（60亩），以及未来即将引进的太阳季度假乐园，总占地800亩，预计总投资30亿元，还有S6山地运动公园、观赏种植园、百合园、仙草园等。
汽车营地七里坪智选假日酒店五、打造森林康养五感体验核心特色
除了各类人工投入的产业项目外，森林康养也是七里坪项目的最大特色。七里坪项目的梦幻森林禅道总规划约14公里，现已呈现约4.1公里。
随着禅道延伸，七里坪的深山秘境逐一展现。漫步梦幻森林禅道，可体验森林瑜伽，森林太极，品尝森林禅茶，聆听经典禅乐，禅道周围的小木屋为游客提供别具特色的森林SPA和禅修体验。
除了森林康养栈道，整个项目还构建了丰富多变的慢行系统。例如，整个景观大道长约3公里，连接希尔顿国际酒店，横跨七里坪，是饱览半山秀色的中轴大道和业主最为钟爱的休闲健身大道，设有小车道、人行道、山地车道，道路两旁是花海长河，四季花开不断。景观大道打造有仙草园、百合园、鲁冰花园、大千绝响、弹琴湾、斗转星移（荷兰风车）等数十个景点。
七里坪温泉酒店六、近期滚动开发、中期实现产业规模倍增、远期有机协调的综合发展
中国大多数康养度假项目，往往都是产业布局看似宏大，但到了具体落地环节总是会有巨大缩水和打折。究其原因，还是产业投资平衡和投资节奏把控不到位。当然，这背后的深层原因还是与当地的康养地产市场的销售形势有很大关系，毕竟从目前来看，康养产业的运营去覆盖投资成本，还是比较困难的。
那么七里坪项目作为一个标杆项目，是如何进行产业分期投入建设的呢？
复盘这个项目的发展历程可以发现，从2007年项目开始启动后，可谓是十年磨一剑，铸就了国内知名康养目的地，四川最佳康养目的地。
在发展的过程中主要采取两大策略。
一是围绕核心，以七里坪为据点，实践操盘企业的“康养+地产”战略。从前期的避暑康养到衰康养、森林康养、中医康养，再到智慧康养。项目产品规划始终围绕康养、养生这一主线，专攻康养地产领域，十余年通过七里坪项目积累了大量优质客户。
二是产地融合，发展抗衰老康养等产业，都具有投资大，收益慢的特点，为了保障项目有持续的生命力，实施了康养产业与地产协调开发的策略。一边开发地产，一边做康养产业，作为前期的最大盈利点，通过地产反哺康养产业和弥补产业的巨大投资，实现品牌价值、社会价值和经济价值的三赢局面。
七、总结
通过对该项目的了解，我们可以得出哪些启发？
首先，对于康养度假项目来说，最重要的一点就是选址，其实绝大多数潜在项目都并不适合做康养度假。靠近核心大城市群、具备优秀的气候和自然资源，有成熟的文化底蕴，这些都是康养项目的基本要素。选了一个好地方，就相当于项目成功了一半。特别是位于传统成熟景区周边的康养项目，要学会利用和借势其区位、资源、名气和游客量等优势，为我所用。
其次，康养项目的核心是康养产业服务，如何建设适合自身的康养服务体系是关键。由于在大的康养度假领域，各类产品服务的内容和模式也是种类繁多，不同的项目，一定需要根据自身的资源特色，找到康养产业的核心优势，在产品规划和运营过程中始终围绕这一主线，坚定不移得深耕和专攻这一康养领域。这样不仅能够提升自身在本领域的行业认可度，也能积累大量的优质客户。
此外，有合理的运营模式及盈利模式，康养产业项目的投资量大、回收周期长，所以需要有足够的动力，需要理清项目盈利模式并控制产业投入节奏，以确保资金链的安全。同时市场定位也非常重要，以便有足够的消费者支撑项目持续健康发展。
当然，康养项目前期基本都是重资产投资，后期想要加重轻资产份额，输出品牌和发展模式，进行连锁布局也是个好办法。
注：本文已授权转载，来源于房地产观察家”，作者：邹毅，领易咨询总经理。文章仅用于学习交流，不做商业用途。
