本
文
摘
要
5月13日，大连鸣谦置业有限公司以底价摘得大城(2022)-3号宗地，成交总价为17862万元，楼面价约14774元/㎡，可售楼面价约15061元/㎡。
与一些大体量地块被品牌房企或“国家队”拿下不同的是，近几年，大连的小地块基本被大连本土房企包揽。位置好，体量小。甚至有些本土房企找品牌房企合作，品质开发的也不错。
宗地扫描
大城(2022)-3号宗地位于甘井子区促进路板块，用地面积9324.32㎡，容积率约1.3，土地使用性质为居住用地。
来源：大连市自然资源事务服务中心
图片来源：大连市内四区土地招商推介会
从区域环境来看，大城(2022)-3号宗地位于甘井子醇熟生活区，东北快速路、东联路与多条地铁线路组成四通八达便捷路网。特别是临近大连市第八十中学重点学区，近邻金三角大市场、华南商圈。
从公共设施来看，由于位于成熟区域，大城(2022)-3号宗地的周边配套非常完善。
教育: 北辰中心幼儿园、佳艺幼儿园、大连市第八十中学、嘉汇三中等。
商业: 金三角大市场、金三角家居建材广场、华南商圈、居然之家（金三角店）、华联超市（华东路店）、东特购物广场等。
医疗: 大连市中心医院、甘井子区医院、大连儿童医院（山东路分部）、大连市妇幼保健院等。
公交: 快轨 3 号线、地铁 1 号线、地铁 4 号线（建设中）、303 路、19 路、408 路、407 路等公交线路。
从其他参数来看，大城(2022)-3号宗地的建面不过1.2万㎡，属于超迷你宗地。不过，1.3的容积率非常低密，可开发精致住宅。
来源：保利投顾研究院东北分院
从周边项目来看，全部为八十中学学区，其中距离最近的二手房有东北名苑、亿达世纪城、唯美品格和林语家话等。二手房的均价基本在1.8-3万元/㎡，根据房龄、户型大小以及开发商和品质等差异比较大。
新盘有新希望锦麟玖玺和龙湖尘林间，这两个项目虽然拿地时间不同，但都是低密度的社区。从品质来看，龙湖要更高一些。
在同一板块内，近几年成交的地块有3宗，具体信息如下：
学区地块还“香”吗？
大连初三高三的孩子复课已经有一段时间了，但是他们在学校的总时间并不长。因此，在网上有很多段子调侃，这波初中和高中的毕业生的家长：
学区房白买了，净上网课了！
最近，大连教师轮岗的新闻又刷屏了朋友圈，又有人转发并评论如下：
疫情这件事儿无法避免，教师轮岗的政策其实大连也早就实施了，并不是什么新鲜事儿。这些确实都在把教育拉向公平化。特别是最近大连官宣了一些新项目周边配套的新小学将成为一批重点学校的分校。
但是，成绩的第一要素，其实还是要看“学苗”。
无论教师如何轮换，学校的硬件、学苗范围都是固定的。这也是目前优质教育资源相对稀缺的事实。但是，我们也不要过分“神话”学区房，毕竟最好的学区房还是自己家孩子的“书房”。
从楼市的角度来看，学区、地铁依然是房子保值的要素。而对于自住来说，房子的品质以及新旧程度也是必须考虑的。因此，无论如何改革，都慎重选择“老破”学区房，而且不要用全部积蓄去赌学区房的猛涨。
与分校相比，重点主校的周边的新地块更加难得。只不过各大开发商对于自己的开发成本以及战略布局都有自己的考量。因此，今日成交的这宗地块虽然可能为重点学区，但是由于体量太小，出让也是“一波三折”。
相对而言，这种地块未来开发的项目可能会更受购房者的欢迎。毕竟这是更适合家长们选择的“住得好又能享受优质教育”的“稀缺”住区。
当然，学区预警政策也是需要考虑的一环。你对最近的土拍和教育问题有何看法？请留言，咱们一起讨论！
