本
文
摘
要
2022年6月，保定主城区推出7宗宅地（含综合用地），成交6宗，流拍1宗，溢价率持续低位，土地市场较冷。1-6月份，保定房地产企业销售金额TOP10企业合计销售金额为67.3亿元，隆基泰和、爱情地产、华中集团包揽了保定榜单销售金额及销售面积前三甲，东湖铂悦山销售额位列项目销售榜榜首。本月保定发布公积金贷款首套首付两成、二套首付三成政策，并且颁布15条详细举措促进主城区房地产业良性循环，为各方纾困，预计市场热度将持续，建议企业抓住政策红利期积极推盘营销、促进回款。
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数据来源：中指数据CREIS
特别声明：房地产企业销售数据统计是以2022年1月1日-6月30日期间销售的商品房（包括商品住宅、写字楼、商业、公寓等）为统计口径，主要依据中指数据CREIS在保定市域范围（统计范围：莲池区、竞秀区、满城区、清苑区、徐水区）的销售备案数据项目，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的企业和项目，由企业提供相关文件，经审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
2022年1-6月份，保定房地产企业销售金额TOP10企业合计销售商品房金额为67.3亿元，合计销售面积55.2万平，隆基泰和、爱情地产、华中集团包揽了保定1-6月销售金额与销售面积前三甲。销售额方面，隆基泰和1-6月以14.4亿元的销售业绩位列销售金额榜冠军；爱情地产以11.9亿元的销售业绩位列第二名；华中集团以7.1亿元列居第三名。销售面积方面，爱情地产、隆基泰和、华中集团销售面积分别为12.3万平、11.2万平、5.0万平，爱情地产销售面积位居榜首。另外，TOP10房企销售门槛值为2.9亿元/2.7万平。
数据来源：中指数据CREIS
特别声明：各房企项目销售数据统计是以2022年1月1日-6月30日期间销售的商品住宅和别墅为统计口径，主要依据中指数据CREIS在保定市域范围（统计范围：莲池区、竞秀区、满城区、清苑区、徐水区）的销售备案数据项目，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的企业和项目，由企业提供相关文件，经审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
2022年1-6月保定商品住宅销售金额排行榜TOP10项目合计销售金额为44.0亿元，合计销售面积为36.8万平，其中TOP10的销售金额门槛值为2.7亿元，TOP10销售数据较1-5月有明显上升，反映出市场转暖。隆基泰和的东湖铂悦山销售额位列榜首，销售金额为7.9亿元，销售面积为6.8万平；东湖铂悦山隶属于高铁新城的中心，地处于保定市区东部与西部连接的中轴线上，建设规划用地约360亩，规划结构以“一环、两轴、四园”的规制，四园分别为春晖园、夏花园、秋实园和冬景园，项目区位、交通、规划、环境、产品均得到市场认可。
▍宏观经济与政策环境
（1）保定公积金贷款首套首付款比例不低于20%，二套不低于30%
7月4日，河北省保定市住房公积金管理委员会发布《保定市住房公积金管理中心关于调整住房公积金贷款相关政策的通知》，购房申请公积金贷款的，首套首付款比例由不低于30%调整为不低于20%；二套首付款比例由不低于60%调整为不低于30%；同时规定，单方缴存公积金的家庭申请贷款额度为30至60万元，夫妻双方缴存公积金的家庭贷款额度40至90万元；另外，生育二孩的家庭，单方缴存公积金的最高贷款80万元，双方缴存公积金的最高100万元。值得注意的是，6月初，保定已将商业贷款的首套首付比例下调至20%，二套下调至30%。
（2）保定发布15条措施促进主城区房地产业良性循环，为各方纾困
6月27日，保定市发改委发布《进一步促进主城区房地产业良性循环和健康发展的十五条政策措施》，15条详细措施从不同角度为房地产企业纾困，为购房居民减负，为“保交楼”堵住漏洞，为房地产市场保持预期稳定，具体措施包括：
①分期缴纳房地产用地土地出让价款，旨在缓解企业建设压力，缩短项目办证周期。具体措施为竞买保证金按出让最低价的20%缴纳，分期支付；建设用地规划许可证直接办理施工许可证，缩短项目工期。
②加强房地产项目信贷支持，降低开发企业的经营成本。具体措施为对经营稳健、杠杆率合理、销售前景良好、资金封闭运行的房地产企业在建工程项目，合理确定授信额度，避免盲目抽贷、压贷、断贷，对困难房企到期房地产开发贷款给予适当延期或展期，支持优质房企兼并或收购困难房企或项目。
③提高服务质量减轻企业负担，降低开发企业开发成本。具体措施为开发企业不再承担供水供电供暖企业投资界面延伸至建筑区划的费用。
④优化抵押项目的预售程序。
⑤优化商品房预售资金监管，按照“保交楼、保民生、保稳定”的原则，优化商品房预售资金监管方式，确保预售资金用于项目建设，防范逾期交付风险。
⑥加大人才住房政策支持。
⑦加大公积金贷款惠民力度，提高住房公积金最高贷款额度，实行差别化最高贷款额度政策。（已于7月4日出台最新措施）
⑧加大个人住房按揭贷款支持，为居民购房减负。申请商业性或公积金个人住房贷款的，首套最低首付款比例为20%，二套最低首付款比例为20%，加大住房按揭贷款投放，降低住房贷款利率。
⑨实施住房贷款或租金个人所得税附加扣除，降低购房成本与负担。
⑩支持二孩及以上家庭购房需求，解决多孩家庭购房需求。生育二孩及以上的本市户籍居民家庭，在主城区购买第2套普通商品住房时，可享受本意见规定的首套商品住房购房政策。
⑪鼓励企业出台惠民销售政策，鼓励房企业针对各类人才、参与抗疫人员、二孩及以上家庭、现役（退役）军人等特定社会群体出台差异化购房政策。
⑫充分发挥行业协会作用，鼓励房协向群众推荐品质楼盘。
⑬持续整治房地产市场秩序，严厉打击未批先售、捂盘惜售、炒买炒卖、价外加价、发布虚假广告等扰乱市场行为。
⑭稳定住房价格，销售时按备案价格明码标价。销售价格浮动原则上不超过±10%进行销售，超过±10%的，原则上应重新备案；
⑮加强网络舆情引导，稳定市场预期。
（3）2021年保定城镇化率升值58.45%，房地产开发投资增长7.1%，房屋竣工面积增长35.6%，住户贷款余额比年初增长8.9%
6月1日，保定人民 *** 发布《2021年国民经济和社会发展统计公报》，数据显示，2021年，全市生产总值实现3725.0亿元，比上年增长7.2%；全部工业增加值1040.6亿元，比上年增长7.1%；全年社会消费品零售总额1490.5亿元，比上年增长9.5%；全社会固定资产投资比上年增长6.9%。全市一般公共预算收入312.5亿元，比上年增长11.3%，其中，税收收入189.2亿元，增长11.4%；住户贷款余额2563.6亿元，比年初增长8.9%。
2021年末全市常住人口919.5万人，其中，城镇常住人口537.4万人，比上年末增加9.3万人；城镇化率为58.45%，比上年末提高1.31个百分点。全市普通初中327所，在校生39.3万人；小学1636所，在校生80.1万人。
房地产业增加值389.5亿元，增长7.6%；房地产开发投资比上年增长7.1%。其中，住宅投资增长6.3%，办公楼投资增长25.1%，商业营业用房投资增长8.2%；资质等级以上建筑业企业房屋施工面积11151.0万平方米，增长14.9%；房屋竣工面积2269.4万平方米，增长35.6%。
▍住宅市场
（1）房价：新房均价连续3个月下跌，二手房成交均价连续7个月下跌
新房：2022年6月，保定新建商品住宅均价为8883元/平米，环比下跌0.11%，新房成交均价连续3个月下跌，同比去年下跌0.41%。累计来看，本月成交均价较去年年底下跌0.53%。
二手房：保定二手住宅均价环比持续7个月下跌，本月成交均价为10268元/平米，环比下降0.23%，降幅较上月有所扩大，扩大0.04个百分点；同比来看，二手房成交均价继续下跌，本月下降2.77%，较上月扩大0.35个百分点。累计来看，保定二手房成交均价延续下跌态势，本月成交均价较去年年底下跌1.73%。
图：2019年-2022年6月保定新建商品住宅销售均价及环比走势
数据来源：中指数据CREIS
（2）成交规模：市场回暖成交规模回升并冲高，预计短期内市场热度不减
本月，保定市主城区房地产市场共发布2个建设工程规划许可证，13个商品房预售许可证，星河城、夏花园、兰锦园、双城名著、爱情城三期、爱情城等项目获证，预售房源总面积14.22万平方米。
保定商品住宅（不含保障房）成交规模为28.62万m²，受集中网签备案影响，市场销售规模回升后冲高，环比大幅上涨214.9%，同比上涨86.1%，本月成交量创2021年以来新高。1-6月累计成交83.6万平，同比上升2.2%，转负为正。随着保定房地产市场降低首付、公积金贷款额度提升、差异化放开限购、降低利率等利好政策发力，市场企稳回升阶段已经开启，预计短期内保定房地产市场销售持续好转，企业应该抓住机遇，积极推盘营销，抓住政策红利期。
图：2021年-2022年6月保定主城区商品住宅（不含保障房）月度成交情况
数据来源：中指数据CREIS
（3）成交结构：整体仍以刚改和改善产品为主，100-150万元总价段以及90-160m²面积段产品为市场主力
从成交结构来看，2022年1-6月，保定主城区商品住宅市场整体仍以刚改和改善产品为主。成交总价结构中，100-150万元总价段成交套数占比大幅走高，占比为52%，同比去年上升17个百分点；150-200万元总价段成交套数占比提高至21%，同比提升11个百分点，市场改善需求支撑度较高；同时100万元以下总价段成交套数占比从53%下降至19%，显著下降33个百分点，刚需产品市场占比大幅减少。成交面积结构中，90-120m²面积段刚改产品成交套数占比最高，为46%，同比去年微涨1个百分点；120-160m²面积段改善产品成交套数占比有所下降，但占比仍然高居31%，位列第二位，两类产品占整体市场比重为77%，市场支撑度较高；60-90m²以下面积段刚需产品占比同比微降1个百分点，近两年基本稳定。
图：2020-2022年1-6月保定主城区商品住宅（不含保障房）成交总价结构及成交面积结构情况
数据来源：中指数据CREIS
▍土地市场
（1）宅地供求及价格：本月主城区宅地成交规模同比回落，土地市场热度低
2022年6月，保定全市推出32宗宅地（含综合用地，下同），成交15宗，流拍5宗；成交规划建面59.88万m²，同比下降68.0%，平均楼面价1858.8元/m²，同比下降18.6%，整体溢价率为0.05%，溢价率非常低。1-6月累计成交70宗宅地，规划建面333.42万m²，同比下降60.0%。
本月主城区宅地推出7宗宅地，成交6宗，流拍1宗；成交规划建面21.92万m²，同比下降66.5%，平均楼面价1934元/m²，同比下降14.9%，土地市场热度极低，本月地块均底价成交。1-6月累计成交18宗宅地，规划建面140.9万m²，同比下降68.8%。
图：2021-2022年1-6月保定(主城区)住宅用地供应成交情况及价格走势
数据来源：中指数据CREIS
（2）典型地块：中国铁建以7.65亿元竞得的瑞祥大街西、崇阳路北地块，为1-6月成交最高总价地块，该地块房价差10000元/m²左右，利润空间较大
中国铁建以底价7.65亿元竞得莲池区瑞祥大街西、崇阳路北住宅地块，规划为普通商品住房用地，成交楼面价2380元/m²，规划建筑面积32.15万m²，拿地企业为中铁建投京畿保定建设有限公司，为1-6月成交金额最高和成交规划面积最高地块。
表：2022年1-6月保定主城区宅地成交金额TOP10
数据来源：中指数据CREIS
使用CREIS中指数据产品可方便快捷查询地块周边情况。中国铁建竞得的瑞祥大街西、崇阳路北地块周边成交住宅地块较多，周边1.5km内成交5宗宅地（含综合用地），周边地块成交楼面价主要集中在2400-3200元/m²之间，与中国铁建竞得地块成交楼面价2380元/m²相比，有一定价差；周边3KM内有10个竞品项目在售，价格12000-135000元/m²左右，房价差10000元/m²左右，利润空间较大。
图：中指数据CREIS产品查询成交地块周边情况
数据来源：中指数据CREIS
