本
文
摘
要
在石家庄贝壳的小区版块，可以看到目前国际庄的二手房价排名，作者去掉与实际成交偏差太大的、在售房源是0的，最终得到房价前十的小区名单。
本文主要内容包括这些小区的：概况描述、实景照片、各户型成交占比、近期
融创裕华壹号
第十 中冶德贤公馆 23827元/平
▍社区概况
德贤公馆是央企中冶在石家庄的第一个项目，定位高端客群，2015年拍地，2017年售罄，2018年交房，没达到交房标准就交房第一次 *** ，三年后因物业计划把南侧入户大堂卖给鸽子馆业主再度 *** ......
虽然中冶这个盘老是出事，但实际品质不错，区位条件和周边配套非常好（商业、公园、大剧院），立面颜值较高，酒店式精装入户大堂（地上单元+地下车库+自感应大门），直饮水，中央除霾，新风除尘，智能家居，同层排水，指纹密码锁......除精装外，把当时能叠的buff都叠满了，这套配置放现在也没落伍。
主要缺点有，一是贵，二是业主反映物业平时认真负责不作妖、作一次就让人受不了，三是园林景观有些单薄，四是学区划片一般。
▍成交概况
▍实景照片
德贤公馆 俯瞰图
德贤公馆 俯瞰图
德贤公馆 西大门
德贤公馆 假山水景
德贤公馆 中央下沉庭院
德贤公馆 内景
德贤公馆 内景
德贤公馆 内景
德贤公馆 内景
德贤公馆 外立面
德贤公馆 单元门
第九 万信花园A区 24880元/平
▍社区概况
万信花园位于新华区水上公园南侧，分ABCD四区，四个地块并没有严格分开。A区又称缘溪豪庭，大约2012年建成，由两栋19层的小高组成，建筑风格新古典，直面水上公园，真正的观湖景观房，但很少出房，也极少有成交。
万信花园这个社区，内部几乎没什么景观可言，最早交房时间大约2004年，这个盘优缺点很明显，优点是配套好、公园地铁都有，学区也还好（小学是水源街分校，初中是28），房龄也算不上老，缺点就是贵，性价比低，整盘设计很落后，毕竟快二十年了，公园天天很热闹，可能有点噪音侵扰。
▍成交概况
万信A区只有两栋楼，在售房源很少，成交案例更少，有兴趣的神豪建议自行搜索该小区房源，单价差不多两万五，两室得300多万，三室奔着500去了。
▍实景照片
万信花园 小区大门
万信花园A区 贝壳俯瞰图
万信花园 站在A区楼上俯瞰小区
万信A区 外立面
万信A区 单元门
万信A区 单元楼道
万信A区 在单元阳台上俯瞰南侧小区内景
万信A区 在楼道内俯瞰北侧水上公园
第八 荣盛华府 25053元/平
▍社区概况
荣盛华府，原先是棉三棉四的厂区改造地块，2015年地王，掀起石家庄房价暴涨序幕。地处市中心，区位条件和配套还好，出行不是特别便利，交通有点绕。目前学区划片不稳定，有配建小学，初中好像暂时上23中的私立分校，将来怎样不清楚，但肯定还是23集团校。
这个盘品质最好的是洋房地块，高层地块一般，洋房地块的景观园林设计很有特色，石家庄荣盛就爱搞“江南园林”风格的景观设计，——楼宇之间水系贯穿，亭台水榭、假山喷泉穿插其内，路径均由石材铺设，草坪、花卉、灌木、乔木组成多重立体绿化景观，新风、直饮水、中央空调等该有的配置都有。我个人认为，荣盛华府的洋房地块，和下面要说到的融创裕华壹号东区，是石家庄现在品质最高的纯洋房社区。
▍成交概况
贝壳的成交我扫了一眼，基本都是高层房源，荣盛华府的洋房均价，目前应该在3万左右。
▍实景照片
荣盛华府 小区大门
荣盛华府 俯瞰图
荣盛华府 俯瞰图
荣盛华府 单元和立面
荣盛华府 小区内景
荣盛华府 小区内景
荣盛华府 小区内景
荣盛华府 小区内景
荣盛华府 小区内景
第七 市梆子剧院宿舍 25101元/平
▍社区概况
这个小区没啥好说的，典型老破小学区房，裕华路小学斜对面，裕华路+40中，裕华区最好的学区划片，没什么品质或其他优点可言，卖的就是学区。在贝壳的小区房价排行上，德贤公馆和梆子剧院宿舍之间的大部分老小区，比如市文化局宿舍（裕华路+40中）、育红胡同7号和省计劳统（水源街+28中），都是这种情况，单价很高，总价不高，距离名校很近，卖的就是学区。
槐南小区也类似，紧邻43中，但它还是多层带电梯的次新房，价位更高，买的人极少。
▍成交概况
整个40中划片内的老破小，都类似于梆子剧院宿舍，一室单价高、套价低、大约七八十万，两室单价略低、套价略高、大约一百二三十万。户型很简单，偏门手枪或中门全阳。
▍实景照片
市梆子剧院宿舍
第六 天山熙湖澜岸 25491元/平
▍社区概况
天山熙湖是天山最成熟的一个产品系，很有自身特色，——整个小区，水系环绕贯通，有一个不大不小的中心湖，花园洋房绕湖而建，前后带院，小院用围墙围合，搭配“将军府”门楼、“抱鼓石”等中式符号；绿化上，花木、流水、跌瀑、山石、修竹，排布错落有致，形成多重立体景观。
简而言之，夏秋之时，进入天山熙湖，你会感觉整个小区好像是浮在水上的，湖、溪、泉，到处都是水，洋房也挺漂亮，一二楼带院，小院还给你贴心围好。
目前开发区品质和房价第一，缺点是周边人气不高、配套肯定不如二环内、学区也不行、冬天没水有点秃、瓷砖水道不自然而且很浅、其他硬件配置单薄、除了水系以外，其他景观小品和功能区比较少。
▍成交概况
天山熙湖一二期有一些成交，但澜岸成交数据很少，该小区贝壳成交数据如下图所示。
▍实景照片以下照片是天山熙湖的小区实景图，澜岸可以看做天山熙湖的后期地块（懒得再跑开发区拍照了），这俩小区紧紧相邻，同一产品系，极其相似，熙湖比澜岸地块面积更大。
天山熙湖澜岸 小区入户大堂
天山熙湖澜岸 俯瞰图，北侧就是天山熙湖
天山熙湖 门楼 抱鼓石 小院围墙
天山熙湖 单元门
天山熙湖 楼道
天山熙湖 室内观景阳台
天山熙湖 室内观湖景观
天山熙湖 社区内景
天山熙湖 社区内景
天山熙湖 社区内景
天山熙湖 社区内景
天山熙湖 社区内景
天山熙湖 社区内景
第五 恒大华府 25512元/平
▍社区概况
恒大华府大约是2013年前后交房的，快十年过去了，依然是桥西均价最高的二手房小区。恒大的小区虽然缺乏特色，都一个模子出来的，但华府的园林景观绝对是石家庄最大气的，——中央湖景碧波万平，大片草木修剪工整，楼间距宽广，功能区多种多样，身处其间，有一种自己在哪个市郊大公园的感觉......
缺点是，初中划片不行，区位配套不算很好，户型一般，硬件配置落后，恒大垮了，后期物业估计也有点力不从心。
▍成交概况
▍实景照片
恒大华府 小区大门
恒大华府 喷泉
恒大华府 中心湖景
恒大华府 外立面
恒大华府 单元门
恒大华府 单元内部
恒大华府 单元内部
恒大华府 观湖景观
恒大华府 社区内景
恒大华府 社区内景
恒大华府 社区内景
恒大华府 社区内景
第四 融创裕华壹号 25914元/平
▍社区概况
融创裕华壹号位于东二环南路旁，分东西两个地块，东地块由17栋6~11层洋房组成，西地块临二环路、是高层区，这个盘区位配套挺差的。我们主要关注的，还是它的洋房区。
裕华壹号洋房区整体为新中式建筑风格，三段式+干挂石材+玻璃幕墙外立面，精致气派，高端大气。园林景观方面，一条水系串联起“门-庭-山水”的景观主轴，楼栋之间穿插有八个景观小品，官方名称叫做“风雅庭院”，挺有意思，可玩性很强，比如“棋”区可以下棋又有棋石做的小水景，“书”区有毛笔可以蘸水在特殊石板上练字等。另外，小区内部设有三大功能区，对应“儿童娱乐、宠物乐园、全龄健身”......
总之，该小区景观密度高，园林绿化层次分明，“四季花开，四时有景”。而且，它的学区划片也可以，立德东校+44中。但是，石家庄融创挺内啥的，这个盘交付时就有过 *** ，单元入户大厅缩水，精装缩水，去年下跃漏水......
▍成交概况
融创裕华壹号网签的时候，正好在2017年9月出台限售政策前后，有房本并且不限售的在售房源极少，成交案例也很少，有兴趣的神豪建议自行搜索该小区房源，洋房有增值税，均价2.8~3万，实际成交要低一些。（五年限售今年9月到期）
▍实景照片
裕华壹号 小区入户大堂
裕华壹号 入户大堂内部
裕华壹号 社区内景
裕华壹号 社区内景
裕华壹号 单元门
裕华壹号 单元内部
裕华壹号 楼道入户“花园”
裕华壹号 外立面
裕华壹号 社区内景
裕华壹号 社区内景
裕华壹号 社区内景
裕华壹号 社区内景
裕华壹号 假山水景
裕华壹号 社区内景
裕华壹号 社区内景
裕华壹号 车库入户大堂
裕华壹号 地下车库
裕华壹号 车库入户大堂
第三 天山新公爵 26736元/平
▍社区概况
天山新公爵位于新华区中华大街与聚新路交口东侧，分为东西两区，东区由高层和别墅组成，西区由七层到顶的电梯洋房组成，容积率低，英伦风建筑，户型面积很大，有顶跃和下跃户型。周边配套尚可，有地铁和商业综合体，小学划片市庄路小学、普小，初中划片9中、新华万年老三。
又一个天山的电梯洋房，和天山熙湖的中式风不同，新公爵是很明显的欧式建筑风格，小洋房挺带劲，瞅着很洋气，但是东区内部景观很一般，甚至可以说没啥景观。小区北侧有一个小公园和一处小山坡，去年春天我逛过一次，风景不错，女友也看上了，但是我买不起房啊......
▍成交概况
新公爵东区本来房子就少，在售房源更少，成交数据几乎没有，西区也只有一点数据可供参考如下。
▍实景照片以下实景照片来自天山新公爵东区，贝壳有西区的俯瞰图。
天山新公爵 洋房外立面
天山新公爵 小区入口附近
天山新公爵 西区俯瞰图 右侧就是东区
天山新公爵 洋房外立面
天山新公爵 单元门
天山新公爵 社区实景
天山新公爵 社区实景
天山新公爵 社区实景
天山新公爵 社区实景
天山新公爵 社区实景
第二 合作城市广场珺合府 26779元/平
▍社区概况
说实话，珺合府这么高的房价，完全是因为学区，合作路小学+28中，新华区最好的公办校划片。房龄很新，2017年9月交的房。别问品质，问就一句话：不到五年，全秃了。小区只有一条主路、三栋楼，真没啥景观可言，就几个给小孩玩儿的功能区......但凡28中划片内多一些次新房，珺合府也不敢这么贵。
▍成交概况
这小区刚下房本没多久，在售房源少，成交数据更少，而且基本都有增值税，有兴趣的神豪建议自行搜索该小区房源。（作者建议，28学区房买林荫大院性价比高一点，当然林荫大院小学不行，得择校，而且林荫大院也没多便宜，——好像我说了一句废话，唉，新华区人民想买个带学区的次新房太难了）
▍实景照片
珺合府 小区大门
珺合府 外立面
珺合府 单元门
珺合府 社区内景
珺合府 社区内景
珺合府 社区内景
第一 中央悦城 30724元/平
▍社区概况
中央悦城位于槐北路和育才街交口西南角，区位配套极好，西侧石门公园对接小区内部，北侧裕华路上就是省 *** ，东侧检察院和气象局，南侧槐底片区。往北是博物院商圈，往南是怀特商圈，周边机关单位林立，紧邻科技大学、裕华路小学、青园街小学、40中、43中等众多名校，石家庄一环之内，可以说是绝版区位，就是路有点堵。
中央悦城是石家庄最早一批全精装住宅，中宏当年也创新性的运用了一些新工艺、新设计，比如说当年很少见的智能家居，全进口品牌奢装家电，首家采用新式壁挂陶板幕墙、地暖、中央空调等，十年前就敢卖一万五一平......但无论如何，十年后，现在看来，这个小区内部景观只能说还好，小桥流水假山喷泉，大家都有，而且做的比这更好，尤其是高层小区楼间距很小，小区里感觉很逼仄......
那是什么支撑这个没有洋房的高密盘做了这么多年的石家庄房价NO1呢？——个人推断，一是项目本身的绝版区位；二是起点太高，当年它卖一万五，十年间，石家庄有很多房价涨幅比它高的小区；三是学区，中央悦城在裕华路小学和40中划片内，全市一流的公办小学初中，而它是40中划片内品质最好的次新房（可惜中宏当年好像没认识到裕华路小学+40中的重要性，营销方案反而一直在蹭43中）。
▍成交概况
▍实景照片
中央悦城 贝壳俯瞰图
中央悦城 单元门
中央悦城 立面
中央悦城 社区实景
中央悦城 社区实景
中央悦城 社区实景
中央悦城 社区实景
中央悦城 社区实景
中央悦城 社区实景
中央悦城 社区实景
中央悦城 侧门连接石门公园
中央悦城 石门公园
文末总结
四年前我写过两篇石家庄房价排名前十的文章，写完一堆营销号抄来改去，跟风写了很多水货烂文，甚至导致我现在百度石家庄豪宅信息，排名靠前的还是我写的东西，或者他们抄我的部分内容。
这种感觉挺有意思的，成就感有一些，也让我感觉石家庄房产圈很废，混日子的自媒体小编只会跟风抄抄抄。更让我感觉有意思的是，——时间过去了四年，中央悦城依然是NO1，依然是石家庄房价天花板。
而且中央悦城没有洋房，纯高层房源，间接证明了一个公式：绝版地段+一流学区+次新房=房价天花板。品质，反而不是支撑房价最重要的一环。
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