本
文
摘
要
随着今年超募基金的增多，机构资金越来越成为市场的主导力量之一，机构抱团股往往能取得不菲的收益，机构抱团股因其资金的多元属性，以及较强的业绩支撑逻辑，可以值得成为长线资金配置的优质标的。
招商积余以及新大正就是属于其中机构抱团比较严重的股票，像招商积余，按照其一季度的财务数据显示，它的前十大流通股东均属于机构资金，占比高达59.19%。
新大正在2020年一季度前十大流通股东中，也是清一色的机构资金，占比高达34.47%。作为同属物业管理行业的招商积余和新大正，为何独独能在物业管理行业中脱颖而出，受到众多机构资金的青睐？这一点在众多研报中都指出，与其所处的赛道相关。
物业管理按照区域来划分，可以分为住宅物管以及非住宅物管。传统的住宅物管大多以地产企业自身的物业管理子公司为主，其余第三方公司介入的机会比较小；非住宅物管属于物管行业的新探索的模式，招商积余以及新大正就属于这一块细分行业中，上市公司中的佼佼者。
非住宅物管的主要收入来源于城市服务。在国内城镇化进程中，环卫成为新型化城镇建设中重要的一环，如果单纯靠地方 *** ，难免力有不逮，如果通过专业的物业管理公司来承接这一块，不但能解决原有机制的环卫等奖励机制、城市服务提升的诉求，更能巩固老旧小区的改造成果。而传统的物管，和环卫在业务上有一定的重叠，因此能非常容易就切入到非住宅物管领域。据慧博资讯的数据，以86城市12万个小区9088万户微观数据为基础，优质物业企业在管户数市占率为22%，未来成长空间广阔，所以说这是刚刚启航的“蓝海”，至2025年，国内优质物管市值规模将达1.6万亿，约为当前市值的5倍，优质物管公司的服务户数达到2亿余套，平均物管费2.6元/平米月，户均增值服务收入约2300元。
以2019年环卫数据为例，华泰证券研报中出现这么一组数据：2019年我国市政环卫市场规模3171亿元，其中第三方市场化规模1422亿元，可为物业管理行业带来10%-20%营收增量，预计2024年第三方市场化规模可达3044亿元。2019年主要环卫上市公司净利率在8%-13%，ROE在13%-16%，具有吸引力。尤其是 *** 采购类市政环卫项目与物业管理模式类似，都具有轻资产投入、持续产生稳定现金流的特性。2019年TOP10市占率21%，竞争格局分散，具有切入空间。所以说，非住宅物管将成为
截止目前，已经有33家物管行业的企业登录港股，而A股也有3家企业，另有多家正在排队等待上市聆讯。此外，还有部分物业未单独上市企业正在紧锣密鼓地筹备拆分上市事宜。
在非住宅物管领域，有着达1.2万亿的非住宅物管的规模市场。以具体分业态来看高校市场规模约1800 亿，医院约550 亿，交通枢纽约345 亿（其中机场航站楼约280 亿、高速公路服务区约50 亿，城市地铁轨道交通约15 亿），公共场馆约500 亿（其中博物馆211 亿、图书馆48 亿、影剧院240 亿、会展中心5 亿），产业园约7000 亿，办公楼约760 亿，商管约1300 亿（其中商业物管406 亿）。非住宅物管市场还处于 *** 圈地的起步阶段，由于其进入的门槛较高，较早涉足的细分领域龙头将会在赛道中占据卡位优势。
物业管理属于高确定性的增长、良好的现金流、低负债率的行业，作为“现金奶牛”的属性，也难怪被机构资金青睐，A股的招商积余、新大正、南都物业，作为目前仅有专业物管企业，难免被机构资金集体看好。
