本
文
摘
要
大家好，我是观观。
在金融圈混了16年，我却独爱买房，还首创了一套科学买房体系，已经帮助众多朋友买到好房子。
以下是今天的正文。
作为一个上海本地房产号，平时，我们主要都是写一些推荐的板块，如近期的新华路、不夜城等。
楼市的板块和个股一样，估值有高有低。今天，我们就来说一个部分楼盘“估值过高”的板块，买二手房时，还是避开为妙。
黄浦是上海的核心区域，城市更新的力度很大，新房供应也很充足，曝光率较高，近一轮行情中涨幅比较大，整体房价已经超过基本面更好的老静安区。
黄浦区的五里桥属于老卢湾，靠近打浦桥和新天地，标杆楼盘的房价也逼近新天地。
然而，五里桥的小区品质算不上很好，一些小区的单价却已经接近内环极限水准，大幅高于新华路，甚至比地段更好的南京西路都贵。很显然，五里桥是被高估了。
1
五里桥的前世今生
五里桥和打浦桥属于一个地区，分布在南北高架的东西两侧。
别看五里桥现在房价那么高，还是老卢湾的一部分，以前不算什么高级地方。以建国路为分界线，卢湾分为北卢湾和南卢湾。
北卢湾里又以成都路以西的复兴公园、思南公馆地段最好，也就是淮海中路板块。新天地属于上只角与老城厢的交界处，地段次于淮海中路。
南卢湾的打浦桥有田子坊，尚存一丝小资气息，地段稍好于五里桥。
所以，老卢湾地段排位的话，淮海中路>新天地>打浦桥>五里桥。100%由普通商品房和老公房组成的五里桥，显然不是什么高端区域。
解放后到90年代初期，五里桥一直是工业区，通往江南制造局的一条制造局路就在境内。
90年代中期开始，厂房多数都已搬迁。随着商品房制度的改革，五里桥地区建了一批老式塔楼。
图：五里桥地区一景
2000年之后，五里桥也建了少量的板楼小区。其中，房龄最新、小区环境最好的是本地的永业集团开发的永业公寓。
图：永业公寓
2008年以后，五里桥地区就没有新房了。
五里桥地区的房价，这十几年来涨幅是比较大的。
2006年的时候，五里桥标杆楼盘——永业公寓的单价是2.2万/㎡，与虹桥开发区的虹桥豪苑相当。
比南京西路的经典茂名公寓、静安四季、远中风华是要明显更低价的。
另外，老西门新苑、黄浦丽园虽不在五里桥板块，距离是非常近的，单价只有1.6万/㎡。
透过06年的这几个房价图，我们可以发现很多有意思的现象。
那时候的老城厢、五里桥真的不算什么高档区域，房价低于老牌富人区的虹桥开发区，更是只有老静安的一半价格。
2006年是宝钢的巅峰时刻，宝山外环外的宝莲城居然和老城厢价格齐平。
我们认为，虽然黄浦有所进步，地段肯定还是不如南京西路的。但是，五里桥的价格已经明显超过了南京西路。
早年买入永业公寓的房东们，都赚翻了，但现在入手的人，就不一定了。
2
五里桥的配套
五里桥毕竟在卢湾，区位还是比较好的。联系最紧密的是北面的新天地，东面是董家渡，西面是衡复风貌区，西南侧为香港置地西岸金融城项目。
客观来讲，真正能级比较强的是衡复风貌区和2027年才落地的西岸金融城。
新天地属于雷声大，雨点小的一类，办公和商业能级远不如南京西路。董家渡就不多说了，绿地主导的项目。后滩仅限于国企单位上班用。
所以，从这点来看，五里桥的区位不如徐家汇、虹桥开发区、衡复风貌区环绕的新华路。
然而，永业公寓的挂牌单价比品质更好的虹桥府邸，几乎贵了一倍。
黄浦的轨交密度要弱于老静安和内环徐汇。五里桥住宅可利用的地铁站为9/13号线马当路站、8/9号线陆家浜路站和4号线鲁班路站。
这个轨交能级，属于内环普通水准，不如长寿路（13/14号线武宁路站＆7/13号线长寿路站）。
五里桥开车出行比较方便，有内环线和南北高架。走地面可快速到达新天地和徐家汇。
五里桥的商业还是不错的。凯德晶萃、中海环宇荟自成一个商圈，板块南部还有新开业的博荟广场。
图：凯德晶萃
图：博荟广场
五里桥本地的商业还是局限于连锁零售和餐饮，属于中等偏高一些的档次，和瑞虹天地太阳宫、大宁久光百货差不多。
不过，五里桥毕竟是在黄浦区，衡复地区和新天地的商业资源触手可及，这点还是比北区强。
五里桥的医疗资源顶尖，瑞金医院和九院都在附近1km范围内。
教育资源在黄浦区内属于一般，商品房大多数对口卢湾实验小学+比乐中学，另有南部部分小区对口师专附小+大境初级中学。
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3
五里桥标杆楼盘
五里桥楼盘众多，容积率高，大部分都是2000年前建设的老式塔楼和老公房，城市界面一般。
板楼小区只有少数几个。其中，品质最好的是永业公寓，分两期开发，一期有小高层，二期都是高层。
图：永业公寓
永业公寓属于2005年一批次里中等偏上的板楼小区。绿化率高，基本人车分流，楼道整洁大气。
居民层次还是比较高的，传闻调去湖北的那位前市长之前就住永业。
永业的小区底商很不错，有Subway、Costa咖啡，还有壳里西餐厅。据说上海最好吃的惠灵顿牛排就在壳里。
永业公寓挂牌卖出的房源少，诚意卖的房源，单价都在17万/㎡以上，三房超过2500万。
汇龙新城就在永业公寓隔壁，2001年建，已经有20年以上的楼龄了，涂料外墙显旧。
图：汇龙新城
汇龙新城因为品质稍差，价格比永业公寓便宜了一些。不过，137㎡三房总价也要2000万。
与南京西路品质差不多的上海壹街区相比，性价比就全无了。
汇龙新城斜对过的淡水湾花园属于新天地板块。但买房人一般都是把“淡永汇”放在一起讨论。
淡水湾花园的品质和价格与永业公寓相当，性价比也比较低。
五里桥值得买房人看一看的，还是一些知名度较低的小区。如永业公寓隔壁的中汇公寓。
小区只有细长的一条。此轮涨价前，两房总价在1000万以下。
目前的市场价格应该在1400万以下。
但毕竟是20年前的普通小区，也不是在顶级地段，性价比算不上高。同样的总价，可以在新华路板块买到凯旋都市花园的4房，小区品质还要更好一些。
卢湾都市花园的情况与中汇公寓差不多，上一轮涨价前单价9-10万/㎡：
外环境要更糟糕一些，旁边全都是老公房，西面贴着南北高架。
图：卢湾都市花园
可以这么说，整个五里桥板块找不出有性价比的板楼小区。
老式塔楼总价虽低一些，但普遍也在1000万以上。该类产品并不主流，流动性会越来越差，不是很建议碰。
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4
五里桥板块评析及购房建议
五里桥属于老卢湾，紧邻新天地，不少五里桥的房东以及买房人，已经把这两个地方划等号。
然而，当我们静下心来分析这个板块时，发觉它并没有什么特别之处。
除了医疗资源属于顶尖水准外，五里桥的交通、商业只能算内环内普通的水平。教育资源一般。
综合来讲，五里桥的配套和城市界面与长寿路差不多，地段稍好一些。
然而，五里桥的房价已经超过了南京西路，标杆楼盘永业公寓的房价高于地段、品质都更好的远中风华园等，不得不说价格高估。
我们认为，五里桥房价的高企，有两个主要原因。
首先，黄浦区新房层出不穷，使得该区曝光度居高不下。
而且，融创外滩壹号院、翠湖五集等都是顶级豪宅，令买房人形成了黄浦=顶级地段的错误认知。
其次，五里桥的居民多为老黄浦、老卢湾土著，具有较浓的地段情怀，加上较强的财力，变相提高了房价。
笔者有身家A9的朋友住在永业公寓，土生土长的老卢湾，买房只在卢湾范围内，外区只考虑南京西路一个区域。
所以，外区的居民以及新上海人，还是别来五里桥凑热闹了。同样的价格，其他板块的性价比要高很多。
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