本
文
摘
要
曾经被称为“刚需天堂”的番禺，留给刚需可选范围，正在缩小。
有数据显示，2020年番禺新房网签单价段，集中在2-4万/平；2021年，成交主力为4-6万/平；到今年，4-6万/平成为主流，市场占有率超5成。
抛开那些大家熟知的热门板块，总价250万内，如今番禺还有哪些选择？
放眼全区，一向低调的番禺客运站板块，倒不失为一个备选。
对刚需而言，番禺客运站最大优势在哪？
配套？交通？在我们看来，应当是「性价比」。
近年来番禺楼市价格涨幅十分明显，4万+新盘比比皆是， *** 新盘已经去到6万+。
现如今刚需想要在番禺寻觅一处安身之所，也只有东部、南部板块方能一看。
而二手房市场，则更多集中在了区府板块、华南板块、亚运城板块。
相较之下，均价不到3字头的番禺客运站板块，自然成为刚需的备选之一。
总价250万，可以考虑的有东华花园、美心翠拥华庭、翡翠明庭等。
这些小区的优势在于交通便捷，生活氛围浓厚，不足之处则是楼龄普遍较高，户型设计过时。
例如东华花园，小区由南到北共分四期建于2002年-06年，小区房源多为步梯楼，好在不少单元都有预留电梯位。
户型方面，实用率较高，有的甚至可以达到九成，户型以小三房和大两房为主，250万可以买到90多方的三房。
美心翠拥华庭、翡翠明庭，隶属同一开发商，两小区隔亚运大道相望，楼龄都在17年左右。
小区园林绿化保养尚可，小区带幼儿园，可以买到低总价带主套电梯三房，不过离番禺客运站、番禺广场站都有一定距离。
可能有人会说，这些小区环境一般，周边城中村环绕，教育也拿不出手，未来要跑输大市。
确实，番禺客运站因开发较早，利好尽出后，如今陷入滞涨的尴尬期。
一方面板块缺乏利好规划支撑，没有故事可说；另一方面，板块新盘稀缺，楼市热度不高。
但这并不意味着板块完全不能买。
相反，抛开以上的瑕疵点，居住价值，是番禺客运站的一张明牌。
尤其是对依赖地铁出行的刚需而言，与5线交汇的番禺广场仅一站之隔，3号线东延段也预计在明年开通。
如此一来，板块地铁沿线小区，都将享受地铁建设及开通带来的利好。
其次是生活配套，板块已拥有永旺梦乐城、基盛万科广场、清河综合市场（番禺最大的综合市场）、汇珑新天地、金港湾购物广场等综合体。
不同于市桥南的环境宜居，番禺客运站更多的是烟火气。
而在与业主的攀谈中，大部分人都十分认可板块的居住舒适度。
虽然没有天河那样繁华，没有越秀的优质教育，但这里不缺商业不缺地铁不缺人，至少居住体验感还是很不错的。
需要注意的是，番禺客运站二手买家，大多是以过渡为主，未来多半会置换。
这就涉及到另一个问题，番禺客运站板块未来有升值空间吗？
这个问题的答案，我们更偏向于肯定。
但不同于产业规划对楼市的利好，板块未来涨幅更多是基于配套完善带来的升值。
这点，同样体现在交通和配套方面。
去年高速地铁18号线、22号线首期开通，带火了番禺广场，却没能为一站之隔的番禺客运站带来多少红利。
想要提升板块关注度，还是要看地铁3号线东延段。
从线路来看，三号线东延段全长9.55公里，其由西向东，设番禺客运站、广州新城西站、金光大道站、海傍站4站。
虽然整条线路并不算长，但对番禺内部轨交而言，却极为重要。
除了分流3号线客运压力外，更重要的是串联起18号线、22号线、3号线、4号线以及8号线南延段多条地铁。
未来3号线东延段开通后，可实现海傍直通番禺广场，极大缩短通勤时间。
这也意味着，两线相交的番禺客运站，不仅成为番禺与中心区串联的重要交汇点，还有中长期的交通升级的机会。
另一方面，不久前番禺客运站TOD项目最新规划出炉，其中最大的亮点便是龙湖天街这一商业配套。
虽然板块不缺商业，但却鲜少高端综合体，天街的入局将为番禺客运站带来更多可能性。
此外，番禺二手市场流通性一直位居前列。
2021年，番禺二手房成交量达到16381套，连续十年问鼎广州“二手之王”，
这也意味着，番禺楼市在二级市场的成熟度较高，无需担心未来会无人接盘。
对刚需买家而言，番禺客运站板块难点并非是能不能买，而是要明白其选房逻辑。
横向对比番禺其它板块，总价250万这个价位，主要是亚运城、莲花湾片区可选。
而这些板块更适合番禺本地买家，如果是在中心区工作，则需要接受较长的通勤时间。
总的来说，番禺客运站板块价格低洼适合刚需上车，交通和配套可圈可点，自住属性明显。
但是，买家也有几项需要注意。
其一，板块周边城中村环绕，城市界面不佳，短期内不会有太大改变。
其二，板块轨道交通暂不能做到全覆盖，部分小区与地铁站距离较远，需要接驳。
其三，板块部分老旧小区户型有硬伤，如暗厕暗卫等，建议避开。
其四，相比产业规划带来的升值，板块未来涨幅并不突出，投资需慎重。
整体而言，如果能接受以上这些不足之处，番禺客运站倒不失为刚需买家的一个备选。
