本
文
摘
要
众多周知，房地产行业是一个利润比较高的行业，恒大集团财务报表公布，2015年至2020年六年时间恒大集团净利润分别为173.40亿、176.17亿、370.49亿、665.47亿、335.42亿、314.00亿，累计有2034.95亿元。2017年，许家印也一度取代马云、马化腾等互联网大佬登上中国首富宝座，然而却在2021年恒大集团却不断出现各种财务暴雷，无力偿还债务接近2万亿元人民币。
很多人就会纳闷，恒大这么赚钱，会什么会欠债这么多呢？我们先了解一下恒大的发展史。
1997年，许家印准备开发他第一个楼盘——金碧花园，但没有那么多钱买土地，于是和土地出让方谈首付500万，剩下分期付款，拿到土地后抵押给银行拿到600万货款，还了500万土地首付剩下100万做项目资金周转，不仅如此，还跟施工方说先垫资，承诺卖出房子第一时间还钱给施工方并多出15%的报价。施工方也答应了，就这样在许家印神操作下，几个月后，金碧花园首期开卖，几天内回笼资金8000万。
古希腊科学家阿基米德有一句流传千古的名言：“给我一个支点，我就能撬动地球！”。
许家印尝到甜头，通过财务杠杆撬动了一个巨无霸，恒大集团。
一家公司总资产收益率大于负债成本（一般是银行贷款利率），公司就可以通过不断的借贷扩大规模，增加公司利润，但当公司的总收益率低于银行贷款利率，公司借债就会得不偿失，一不小心就会倾家荡产。
2014年，中国很多城市取消限购，央行又连续五次降息放水，并且下调公积金首付额度，政策宽松加上放水漫灌，地产行业迎来爆发增长。到2015年恒大净利润173.4亿元，财务费用29.94亿元，总资产7570.35亿元，总资产收益率=（净利润+税后财务利润）/总资产，计算可得2015年恒大集团总资产收益率为2.58%，通过使用财务杠杆，2015年恒大净资产收益率达到20.51%，负债6148.93亿元，资产负债率达到81.22%，通过财务杠杆，恒大利润从2.58%提高到20.51%，收益提高了接近8倍。在这样的高收益下， 恒大通过不断借债扩大规模提高收益，成为房地产龙头企业。
但成也萧何败萧何，恒大日后一夜负债无法偿还也是由于这个模式的弊端。
2016年，国家开始出手调控房地产行业，提出房子是用来住的不是用来炒的，三令五申要去杠杆，这次国家调控决心却比以往都强烈，因为中国已经开始从高速增长转向高质量发展。高房价会挤压居民消费，影响实体经济行业，地方 *** 会过度依赖土地财政，地方产业难以推进升级。2017年开始，中国地产行业进入史上最严苛的调控周期， *** 开始限购、限贷、限价，鼓励长租，出于惯性，17年房地产行业还是增长的，但18年开始，很多缺乏干需的三四线城市房价就开始见顶，这个时候地产商应该开始收手了，但恒大不以为然，在高杠杆高利润驱使下不断借钱拿地，到2020年，恒大土地储备面积达2.31亿平方米，负债高达1.97万亿元，这样的高负债杠杆，房地产行业景气时代没什么问题，但2020年，央行和住建部出台三道红线，恒大集团债务隐患彻底爆发。恒大也开始了他自救的行动，跨界投资很多项目，新能源汽车、高科技、恒大足球等等，但这些业务非但没有创造奇迹，反而使恒大的债务越陷越深。
什么是三道红线？
第一，企业剔除预收款后的净资产负债率红线是70%，不能高于这个数
第二，企业的净负债率红线是100%，也不能高于这个数
第三，企业的现金和短期负债比率是1，现金要大于等于负债，不能低于这个数。
如果房企数据三条线都踩线，在央行那里就会被列入红色档，不允许增加有息负债，也就是借不到钱了，资金链就面临断裂。
如果踩中其中两条线，企业会被列入橙色档，有息负债规模可以增加，但每年不能超过5%
如果只踩中一条线，企业就归入黄色档，有息债务每年可以增加10%
如果一条线都没有踩中，比较安全，就归入绿色档，有息债务规模增速可以放宽15%；
恒大很幸运的三条线都踩中，于是市场各大金融机构都对恒大起了戒心，担心恒大借钱还不起怎么办。于是都收缩给恒大继续融资，恒大后面银行贷款就越来越难。屋漏偏逢连夜雨，恒大不仅遇到三道红线的限制，房地产行业交易寒冬也随之到来。于是，上游借不到钱，下游卖不出房子难以回笼资金。恒大债务开始出现逾期，以前可以借新还旧，现在不行了，本想卖房子回收资金，但地产市场降温，恒大资金链一下子断裂。21年中，各地频繁出现讨债的供应商、施工方、和民工，各地恒大项目也陆续悄悄停工。
这期间，恒大也一直变卖资产自救，把恒大的土地楼盘抵押转让，尽可能挽救不良资产。各地 *** 也尽力确保购房者们能如约收房，但最后恒大能不能起死回生，还是得靠它自己了。
