本
文
摘
要
上篇文章我们讲了TOP10房企,这篇来讲10大板块。
在选定城市后,板块选择算是楼市操作里比较偏微观方面的了。你今天做出的选择,将在3年后、5年后产生巨大的影响。
2016年这一波重庆房地产大牛市以来,选择了北区的如今情况普遍要比南区更好,选择照母山、中央公园的则更是大有赚头,选择新区的普遍要比核心区老破小更好……
这是重庆板块过去的投资逻辑。
但现在情况又变了。
随着资源的急剧收缩,不可能再按照过去那样摊大饼似的发展,真要那样,重庆所有新区都发展不起来,只能选择性发展部分新区,将发展重心迁移至核心区。
也就是说,现在的容错率越来越低了,这不仅是针对购房者的,同样也适用于 *** 。毕竟大家资源都有限,选错了那就完了。
2022年的重庆楼市,中央公园再次霸榜,共卖了92亿元的住宅,而在前一年,它卖了296亿元,相当于从300亿元量级直接萎缩到100亿元量级,这跟重庆楼市的主流情况是一样的。
△ 2022年重庆住宅TOP10板块,杨一整理并制图
TOP10板块基本上可以分成3档:
90亿级板块:中央公园
40亿级板块:西永、蔡家、悦来
20亿级板块:李家沱-花溪、茶园、礼嘉、龙州湾、建桥、观音桥
不用我说,你们自己都能看出来,重庆板块间的断层,是断崖式下跌的,直接从90亿跌到40亿级别,中间缺少50-80亿的过渡板块。
这种情况不是2022年才存在,而是一直都在,比如2021年,中央公园是296亿元,排在后面的是西永157亿元、蔡家156亿元,再是悦来132亿元,160-290亿元的板块是缺失的。
这是不是看上去特别像收入结构,金字塔尖高高耸起,中产阶级缺少,底部基础庞大,贫富差距越拉越大,结构越来越不稳定。
△ 全球人口收入结构,图源网络
这样的楼市结构是不合理的,早晚会出问题的。
如果哪天中央公园滑落了,重庆又没有可以替补上去的板块,到时候就真的悲剧了。
接下来分别看下这10大板块。
第1名是中央公园
中央公园基本上可以说是重庆楼市的镇舱石了,甚至可以这样说,中央公园稳了,重庆楼市才会兴旺起来。
中央公园过去这些年的发展,基本都可以排进前10名,最近这3年里都排名重庆第1。
你可以不相信中央公园,觉得这种郊区肯定发展不起来,都是人傻钱多的才会去买,但你无法忽略一个事实:每年都有数万人 *** 公园刷卡买房。
中央公园的房子并不便宜,买的起要么是家里有钱,要么是自己挣到钱了,这年头能挣到钱太难了,能挣到钱的都是人精,人家都是在家里精打细算、认真研究过的。
每个人都是理性的,大家智商都差不多,别把他人当傻子看待,这样不利于你的成长。
再说,一两个人有问题很正常,1万个人都有问题吗?而且还是每年都有数万人,这些人的思路都有问题吗?
很明显不是啊。
而且,有30多家开发商都去了中央公园,这些开发商背后哪个不是有智库在帮着做各种分析,很多都是硕士博士、国际名校海归,你的智商还能超过这些人吗?
中央公园的热销楼盘还不少,龙湖云瑶玉陛是13亿元量级,万科璞园、润府、中粮天悦壹号都是8-9亿元量级。
花团锦簇、众人添火,中央公园再上一层楼
第2名是西永
西永和中央公园这些年来都是轮流做销冠。
西永也发展了有些年了,起步时跟中央公园情况差不多,到2019-2020年才有腾飞的架势,只因这两年里有了融创文旅城、富力城两大护法的加持,才让西永最高时冲到了238亿元。
但现在,文旅城硝烟已散去,富力自顾不暇,部分土地甚至被高新区给回收了,后续的发力肯定不会那么明显了。
文旅城、富力城卸任后,招商渝天府接棒了,属10亿量级楼盘。虽然才面市1年多,但已然成长为了西永的头号顶流,它的颜值可以说是西永片区最高的一批。
凭借高颜值、好产品,再加上教育的加持和招商的操作,渝天府的热销自然也就好理解了。
文旅城虽然不是主力了,但瘦死的骆驼比马大,2022年还是卖了7个亿。
△ 西永住宅销售金额,杨一整理并制图
第3名是蔡家
蔡家这些年经常排名重庆前3,它的故事我也讲过很多次了,在这篇文章里有非常详细的介绍,感兴趣的可以看看。
两江郦湾卖了接近9个亿的住宅,是龙湖和海成联合开发的,它们两在蔡家也合作了不止一次了,非常看好蔡家的未来。
龙湖天曜卖了6亿多的住宅,地段非常好,就在地铁站附近,旁边还有龙湖天街和市政公园,品质感也做的比较够。
第4名是悦来
悦来早年时基本都排名10名开外,2021和2022年都是第4名,算是历史最好名次了。
悦来的整体规划没什么问题,但是定位可能有点偏差,正好卡在中间,有点尴尬。
稍微有点钱的就跑 *** 公园和礼嘉买房了,钱一般多的就去蔡家了,钱很少的就去水土了,那悦来能抓住哪一波客户呢?
而且,悦来到现在的配套落地速度是偏慢的,没有大型的商业综合体,中央公园已经开了那么多了,礼嘉天街也开了,蔡家也在修天街了,悦来汇和水木熙悦里据说都不错,但毫无市场知名度。
悦来的水木熙悦里商圈,我不说,你是不是都从来没听过这个商圈?
△ 悦来住宅销售金额,杨一整理并制图
绿水青山、环保这些概念其实都很好,但没有好的配套人们怎么住进去生活呢,这也是为什么直到现在悦来也才只有2万常住人口。
绿水青山可以是前菜,是点缀,但绝对不能成为主食啊。
悦来的销冠盘是首地江山赋,新房住宅卖了7个多亿。这是个老盘了,卖了很多年了,主打卖点是教育,也就是所谓的人和街小学。
这也是悦来和其他板块很不同的地方。
其他郊区的销冠盘,大多都是这两年比较新的楼盘,而悦来的销冠盘是已经卖了7年的楼盘,且卖点跟7年前一样,毫无新意。
第5名是李家沱
李家沱历史最好成绩是2019年,那一年是重庆的销冠,202亿元,风头甚至盖过了西永。
李家沱是一个非常遗憾的区域,关于它过去的辉煌成就,我在这个视频里讲的很清楚了,感兴趣可以看看。
第6名是茶园
茶园我对它的评价是4个字:未富先衰。
作为离核心区最近的郊区,茶园的先天优势是非常明显的,但是在后天的发力中,很明显跟不上节奏。
广阳岛现在跟茶园关系不大了,茶园北的土地又经常被自摸,根本没有正常市场操作逻辑,茶园最核心的位置被拿来修安置房了,到现在也还没有一个大型的商业综合体。
可能茶园最好的商业,就是城南家园公租房的社区底商了。
只有重庆东站,还有那么一丝丝改变茶园的机会。
但是高铁站,到底能多大程度改变城市,这个真的说不好。
重庆北站那一片现在地段非常好,但如果北站不是生在北区呢,还会是现在这样吗?
西站开通也有几年了,它现在带领那片区域发展的非常好了吗?恐怕也未必。
高铁站是推动城市发展的一个重要因素,城市的发展往往是多年时间和资源的沉淀。
所以我们可以大胆猜测,到2035年之后,茶园的发展可能会再上一个新的台阶,但在此之前,它真的没有多大腾飞的机会和希望。
第7名是礼嘉
这是不是没想到,礼嘉居然还有新房卖?
其实礼嘉的规划是非常好的,它是整个北区唯一一个有4条轨道规划的站点。这种4轨交汇,放在任何一个城市,都是特别稀缺的,但在重庆北区,它生在礼嘉。
所以,我们可能都低估了领导们对于礼嘉的规划。
华侨城是礼嘉片区的销冠,卖了11亿元,而在2021年时,华侨城是整个重庆的销冠,卖了58亿元。
华侨城对于礼嘉的意义,绝非是一个普通的住宅小区,而是一个成熟的城市文旅综合体,既带动了礼嘉片区的成熟,又带动了重庆的文旅产业发展,丰富了人们的休闲生活。
第8名是龙洲湾
龙洲湾卖了23亿元的住宅,跟北边挨着的李家沱差不太多。
龙洲湾是整个巴南区发展最为成熟的区域,市政办公在这儿,最好的医院和学校都在这边,最好的商圈和游乐园也在这边,已经开通的轨道也在这边,未来总共规划了3条轨道,甚至部分楼层高的还可以看到江景,可以说是叠了多层buff。
在巴南区,还规划了3条轨道的,就是界石。
所以,巴南的未来,会是山那边的界石呢?
第9名是建桥
建桥卖了22个亿的住宅,其中龙湖焕城就卖了13个亿,成交占比高达60%
焕城是龙湖在2021年拿的地,共643亩,是重庆现在少有的超级大盘,后来香港置地入股进行合作开发。
重庆这两家最会做品质楼盘开发的房企联合起来,效果自然不会差,它们之前合作的楼盘—学樘府,也是大学城片区最火的楼盘之一,实现了高价高量的奇迹。
第10名是观音桥
观音桥卖了21个亿的住宅,其中启元卖了13多亿,观宸卖了6亿多,香港置地已经基本掌握了观音桥片区的价格话语权。
它的价格定多高,观音桥的楼市天花板就有多高。
在未来几年,我们都会连续看到香港置地在观音桥的霸榜,直到中寰万象城的开业,到时候又可以吸引一波注意力,这也是香港置地非常聪明的地方。
以上。