本
文
摘
要
7年再相见
01.
2010年国庆长假的最后一天，一家内地房企如愿登陆香港联交所。对于它的创始人，第四次闯关IPO终于得偿所愿。尽管时值严厉调控、行业颇不景气，外界有关“上市时间欠佳”的质疑声起，但他依旧壮志满怀。
也是那一天，天津北塘渔村的海鲜档里人声鼎沸，刚靠岸的渔船边迅速围起了来抢尖货的人们。街边摇着大蒲扇的老汉，早就习惯了这一幕，在他眼里几十年都不曾变过。
偶尔打断老人凝思的，是破旧古村里传来的阵阵轰鸣。作为滨海新区激战正酣的“十大战役”之一，北塘喊出了“彻底摆脱大院连小院、违章遍地、电线杆子比树多的生态困局。”有些人已率先感受到了变量，一家老小从破旧的平房搬进了新房子。
“在保证现金流安全的前提下，抓住市场宏观调控政策和机遇，继续慎重考虑以合理成本获取优质土地”，翌年3月，那家内地房企在上市后的首份年报中这样写道，外界从中读出了与以往画风明显不同的审慎与稳重。
24天后，其在天津北塘的新项目开工动建。
这意味着，在对时代奥城、海逸长洲、星美御等市区项目久仰之后，滨海新区第一次见到了“高端缔造者”融创的模样。
02.
北塘，成了融创与滨海的第一次际遇。
和每个遇见的故事类似，此后缘分还在延续：从北塘到中心商务区，再到开发区第二大街，融创君澜、融创融公馆、融创滨海中心、融创洞庭路壹号……
直到今年4月，融创以11.74亿元斩获生态城中部片区一宗宅地。但很多人应未意识到，在大本营天津遍地开花、雄踞房企销售宝座多年的融创，这一次出手需得用“重返滨海”来定义。
融创斩获生态城中部片区宅地
“别离故事”我们无意探究，但“七年之痒”前后却明确写满了时过境迁。
曾经，“后生”融创与“渔村”北塘相识于微时，有机缘撮合，也有惺惺相惜，但多是出于发展路上的需求同频和彼此借力上升的时势把握，对北塘成长性的预判是前者做出的正确选择，而后者合理的土地成本亦是融创彼时的必然选择。
如今卷土重来，经历了多年深耕积蓄和大刀阔斧的深化改革后，滨海新区已拥有一个国家级自贸区、五个开发区等众多靓丽名片，并进入新一轮快速发展期。而当年那个名不见经传的融创也从年售48亿元来到5562.1亿元，10年115倍的增长，助其跃升至国内房企TOP4的头部行列。
自然而然，此番相见也完全不是当年的理由。
03.
融创的归途，直指当前滨海楼市的核心战场——中新生态城。
将前后两轮布局对比来看，其对地段的逻辑与态度已迥然不同：从 *** 到择优，这一次融创不仅对自身实力底气更足，也对“标的”生态城的价值更为明确和笃定。
起步早于北塘一两年的中新生态城，如今已是滨海楼市里炙手可热的流量王者和改善置业的热门选项。经历过往10余年发展，生态城起步区成熟落成，随之而来是鲜有新地出让和待售项目，以及区域概念由单核向着起步区、中部片区、生态岛、东北部片区、旅游区、中心渔港6个子板块共同发展的复合形态裂变。同时生态城又刚刚于日前获得了住房和城乡建设部正式批复的“指标体系2.0升级版”，区域继续保持高质量发展、城市品质和人居环境质量再提升都迎来了新的重要依据。
融创新摘得36#地所在的中部片区，即是生态城深入发展进程中，由市场投票推选出的起步区最有实力的继任者。一份2018-2019年土地成交统计显示，此间生态城共出让了12宗宅地，中部片区就独占4宗，加之前不久融创入局，足可见其开发势头如日中天。
2018-2019年生态城宅地成交统计
中部片区的主力供求地位，更体现在商品住宅成交端。2019年中部片区成交量约30万平米，占到生态城整体的约29%；而在2019年滨海销售金额TOP20的流量项目排行中，生态城有7盘入围，中部片区强势占据了4席。
其中热情并不难解释，市场信心同时存在于现实与规划中。
举例来说，借助相连地势中部片区对起步区已成熟兑现的配套足以高效分享，同时去年官方出台的一份重量级规划又将包括150米双子塔、写字楼、酒店、购物街区等在内的生态城主中心锁定在中部片区内。综上可知，所谓配套，当下可用，未来可期。
生态城中部片区规划效果
另一重要维度上，生态城被市场所共识的改善优势一为生态，二为教育。前者是区域普遍特色，后者则明显更倾向于中部片区。
已落成的南开中学、南开小学一部、科大附属高中、华夏未来小学幼儿园，以及在建的科大附初中、南开小学二部，还包括其他规划中的教育设施等均设立于此。
也同样是去年，一份有关该片区用地指标的调整方案，再次对“提升中小学等基础设施建设水平”的教育选项给予了实质性优先。
在以上“大部头”之外，诸如中新友好图书馆、室内植物园、生态谷公园、惠风溪公园等一系列特色资源的规划明确和兑现进度，以及由过往年间一批住宅项目率先开发带动的区域成熟，也都让外界看来，中部片区的开发前景相较于同阶段的起步区，更加明晰和令人振奋。
适逢其时，近年一直围绕“地产+”在优质有潜力区域进行战略性深度布局的融创二次折返滨海，观其背景是否“今时不同往日”？
不错，这一次没有揣测，少有未知，无需等待……
04.
重逢时不一样的理由，还有融创。
这些年融创一直坚持高端精品战略，事实上其滨海首轮布局时也皆定位于此。但客观讲，无论当年从小渔村北塘起步，还是融创曾经的经验阅历，客观时机上都难说适合与成熟。
这一次不可同日而语，生态城明确价值之上，融创高端精品的品牌定位早已坐实，产品系列丰富扎实，因此一次伺机回归中也还藏着融创曾经希望予以滨海的产品初心。
生态城中部片区规划布局示意
这次融创能为生态城带来什么？有些答案是可以预判到的。
根据土地出让指标，在中部片区大片的商住混用规划间，融创拿到的36#地是少有的纯住宅用地，不大于1.6的容积率，不大于30%的建筑密度，不小于40%的绿地率，75米限高等，基本将居住标准制定在了产品揭秘前。
1.6的容积率上限，在片区内已是少见，并接近洋房社区的指标要求，75米的限高则将建筑形态下限圈定在了“小高层”范围内。结合近期生态城中部片区市场情况看，小高、高层产品去化速率明显，洋房产品供应稀缺，因此融创新项目大概率会定位低密改善，秀出“洋房+小高”的产品规划，如此一来既利于在社区内拉出更多可供园林施展的空间，也能在市场上与“竞品”形成鲜明的定位差异和供应特色。
想再进一步探究的话，环顾融创当前在售项目，无论市区改善流量盘南开宸院，还是代表TOP系在津首次落地的梅江壹号院，均被验证能够涉及洋房+小高的供应形态，如果再结合融创华北区域近阶段主推的产品系列，“宸院系”甚至“壹号系”也并非过分大胆的想象。
融创生态城项目地块
以TOP4房企身份回归的融创，在其新一轮供应逻辑中还多了一些当年初心里不曾有过的优势，即遍历归来后的品牌底蕴、开发视野以及依托融创物业、华北区域“幸福+”社群运营体系的软实力。这些也将成为融创在产品层面之上有能力为区域再赋能、令市场有更高期待的重要看点，同时也是生态城确立起改善定位后再向上时所需汲取的营养和市场推动力。
融创滨海故事的新篇章将怎样起笔？无论如何，答案都不会远了。
当时光的列车缓缓驶过
滨海楼市里还记忆着
他们青涩时的模样
当岁月的轨迹再逢机缘
融创深情的目光望去
决意重启那个原点
既然眼中彼此都已不一样
不妨真的来点不一样
