本
文
摘
要
“谁无暴风劲雨时，守得云开见月明……”今天上午，华润·金悦湾置业顾问广撒朋友圈的一则拿证预告，也提前宣布了这个位于西三环边的“亚洲十大豪宅”的最后一批住宅即将开盘！
网上登记时间：9月25日-27日（每天9:00-18:00）
现场资格核验：9月26日-30日（每天9:00-18:00）
西三环边、清水、均价11500元/平米，203~279㎡的户型，256套，总价最低超过了230万……作为三环迄今开出的少数几个住宅盘，华润金悦湾显然更适合深度改善的家庭。除此之外，它还带有以下几个“光环”：
1、这是摇号至今继绿地·新里城之后青羊区开出的第二个住宅盘，2012年荣获“亚洲十大超级豪宅”的称号。
2、这也是五城区首个脱精装的清水房源，相比其上一次15500元/㎡的非清水开盘价，均价下降4000元/平米。
3、相比目前金悦湾最新的精装二手房2.7万元/平米的成交价，与本批次清水价差达到了1.5万元/平米以上。
那么，这样一个市区深度改善的清水房，究竟是否值得下手呢？
区域扫描
华润·金悦湾位于青羊区三环路外侧与清波路交汇处，出门即是三环跨线桥可以方便地开车进出三环路。但距离地铁较远，4号线的清江西路最近，大约两公里。
金悦湾区位图
项目周边公园资源丰富，500米范围内有百仁公园、苏坡公园、黄忠公园（ *** 滨河公园）等配套设施，其中最近的就是规划上千亩的百仁公园（尚未完全建成），只隔了一条街，本次拿预售的7、8、9号楼可以直面公园。
百仁公园规划效果图
片区商业目前主要依赖社区底商，相邻的海亮樾 *** 配备了一个小型的商业街，日常消费完全能够满足，但距中大君悦 *** 、优品道广场等商圈都超过了1公里。
学校方面，离项目较近的是 *** 小学清波分校和成都花园国际小学，都在步行可达范围。
小区情况
华润金悦湾整个项目占地约168亩，容积率为3.00，总规划23栋楼，分为1、2期打造，其中1期产品早已交付并入住。本批次开盘的是7、8、9、11、12号楼，这也是金悦湾最后5栋住宅产品，卖完就清盘。房源总套数256套，均为2梯2户，分为三种户型：203㎡、213㎡、279㎡。
发哥还了解到，本批次所有房源全部为清水交付，清水均价11500元/平方米，由于本批次房源均为大户型产品，预计每套总价在230余万元起。
准现房的金悦湾7号楼，明年年中全部交房
发哥绕着项目走一圈，除了已经交付的一期产品呈现，二期产品均已基本完成打造，置业顾问表示，本次出售的产品目前已仅剩外立面部分的打造。同时，预计明年中旬就可以交房。
户型对比
了解到基本信息后，我们再来分析本批次的三种户型：
11栋203㎡户型
1、 此次开盘的5栋房源中，仅有11栋有203平米的户型，总共80余套，优势是户型方正，不利因素是楼栋前有一个加油加气站，一间次卧朝三环路（根据置业顾问的介绍，距离三环路的距离约140米），对于讲究窗外风景优美、排斥汽油味，或者喜欢安静的购房者，需要好好考虑。
7、8、9栋213㎡户型
2、 而本次房源最多的便属7、8、9栋的213㎡户型，也是金悦湾主推的一个户型，全部南北通透。其中，餐厅、主卧和一间次卧正对中庭，另有一间次卧则紧邻三环跨线桥。客厅直面还在修建的柏仁公园，后期观景效果良好。不过，据发哥现场感受，估摸离跨线桥不超过50米，同样难以避免噪音污染。
12栋279㎡户型
3、 建面约279㎡的户型，是本次面积最大的户型，南北通透。客厅使用横厅设计，采光度高。由于，位于项目中心位置，可直接观赏中庭水景。主卧为套房设计，搭配独立衣帽间和卫生间。户型较为方正，空间利用率高。值得一提的是，279㎡的户型位于整个项目中心12号楼“楼王”区域，相比较7、8、9、11号楼，不存在一定噪音干扰，后期居住舒适度最高。
置业建议
1、此次华润金悦湾，清水单价11500元/平米，非常“亲民”，但由于其户型面积203-279㎡偏大，总价约233~320万，总价入门槛也并不低，能让绝大部分刚需客户望而却步。发哥觉得本批次的金悦湾，更适合深度改善客群，或者想要一步到位的首次置业家庭。
紧邻加油站是项目一大硬伤
2、而且，7、8、9、11号楼的203㎡和213㎡户型都存在一定噪音干扰，同时，11栋前还有一个加油加气站。此外，由于西门都处于航线之下，对于睡眠较浅、讲究居住环境的购房者来说，则需要好好考虑。
3、另外，金悦湾在初期为精装修设计，开放商并未预留空调外机位置，而此次为清水房源，所以不论购买那种户型，后期都只能安装中央空调。
小区紧邻三环跨线桥
4、7年前，金悦湾以约18000元/平方米精装修问世，这在当时的楼市价格来看，都是楼市高端住宅的代表之一；2012年，金悦湾荣获“亚洲十大超级豪宅”称号，更是令其名声远扬。据贝壳app显示，华润金悦湾2018年6月20日最新二手房成交价为27853元/平方米；一街之隔的海亮樾 *** 2018年7月23日二手房成交价为18886元/平方米。该小区上次开盘为去年4、5月，当时简装均价在15500元/平米，价差在4000元/平米，不过本次为清水交付，后期还需装修，不能单纯比较清水和周边二手房价差。
5、发哥还收到消息，同属于华润的润府也有望本月开盘，对比金悦湾，总价相对低一些的润府，明显更适合刚需及初改的人群。
总的来说，号称2011年亚洲十大豪宅的华润金悦湾，最后的5栋清水住宅，明年年中交房，是当前具有相当性价比的深度改善产品，不过项目的优点与缺点也一样明显。而对于有大户型住房需求、“子弹”又充足的深度改善人群，冲着这个价格值得一搏，但对于希望一步到位、有一定经济实力的首次置业的“刚需家庭”来说，摇中的几率明显会更大。
