北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

本系列只是回忆，钩沉北京20多年来的楼市片段。随笔而已，既不映射现实，也不预测未来。楼市的历史有点儿特殊，总能让人感觉庆幸或后悔。

但这就对了，所谓普通人的生活，就是一次次的侥幸和错失机会嘛。后悔也好，庆幸也罢，往事就在这里。

一、

有人来咨询一件事，问凶宅的，但弄得我哭笑不得。

说他是业主，把房子租给了老小一家子。今年眼看快到期了，他想涨点儿租金，于是去跟租客商量。但租客说，他家老太太去年在房中摔倒，受伤很重，没多长时间去世了。这都没告诉业主，也没要赔偿。今年就不涨房租了行不行？

这业主没当场答应，然后就来问我了，说能不能向租户要赔偿，以这套房成为“凶宅”的理由，打官司会不会赢？

我听的简直都毁三观了，还有这样的房东？人家甭管是不是真的在这房子摔伤的，反正去世了，没来找茬儿就行了，真要碰上个讹人的指不定多麻烦呢。现在是人家没提，你倒想去告他，那肯定是得不偿失啊。

老人摔伤去世，既然没找你，那大概率邻居物业什么的都不知道，这房子也就跟没出过事儿一样，以后是租是卖都正常。可如果你去找事儿，甚至打官司，那很可能就尽人皆知了，这房子不是凶宅也成了凶宅了。出租容易惹麻烦，卖的话也必须打折。8折正常，就按500万一套还100万的损失呢，可你能要到这么多赔偿吗？

而且，打官司索赔有个过错原则，得证明人家犯错了才行。可老太太估计是自己摔倒的，能算过错吗？如果不能那就是普通的不小心，凭什么让人家赔你啊？就算是法官犯迷糊，认可这是凶宅了，让他们赔偿。可老太太是主要责任人，既然已经去世，找谁要赔偿？就算名下有些资产，有可能达到百万吗，这有这么多钱还租你的房干嘛，直接支援儿子买房好不好？

所以说，如果去告人家租户，大概率是赔了夫人又折兵。不仅把自己房子的名声搞坏了，还什么好处都得不到。

二、

我说这些是有案例支撑的。大概是前几年，2015年左右，通州发生了一起案子。某人在某小区租了一套一居室，让保姆在这里照顾自己瘫痪的父亲，自己不住，只是时不时的来探望。但也不知为什么，某天这个保姆用斧子把老父亲给劈死了，然后自己也在屋里自缢身亡。

谁也说不清事情的缘由，据邻居说反正这保姆对待老爷子照顾的不太好，可能是被提出不满了。再加上这保姆正在闹离婚，家里老人也刚去世，估计是心情不好吧，于是发泄情绪闹出了人命案。但她自己也死了，也肯定没什么财产，能怎样呢？

可是，房东不干了，因为这房子成了尽人皆知的凶者，以后肯定没法租了，出售的话也要打折。于是，房东把租户和家政公司告上了法庭，索赔成为凶宅的房产贬值费50万。

但法院认为，首先是过错原则，这起案子的犯罪人是保姆，与老人的儿子，也就是租房人无关。其次，所谓的凶宅不是法律概念，是封建迷信，与社会主义核心价值观不符。第三、房价高低是市场行为，谁也不能准确预测房产价值，所以不能据此来索赔。最终宣判，驳回了房东的全部诉求。

所以说，房东最好是找靠谱儿的租客，尽量别租给老人。这不是道德的问题，就是避免麻烦。甭说瘫痪的老人了，只要是老人就应该小心。哪怕人家不是在你房子出了意外，就是自然去世，这房子的租售也有可能受影响的。北京之所以老人不好租到房子，就是因为房东们都怕惹麻烦。

三、

但这是往出租房，如果是买房遇到凶宅就另说了。通州这起房东索赔的案子之所以发生，估计是受了前一年，也就是2014年芍药居凶宅退房案的影响和启发。

那年是有人给孩子买房，结婚当婚房的。结果办完了手续一开始装修，刮掉墙皮后发现里面全是黑的，是着过火的痕迹，挺吓人。一问邻居才知道，原来这间房发生过火灾，男主人遇难了。那这买房人就不干了，花好几百万正常价格买的房竟然是凶宅？于是把中介和卖房人都告上了法庭，要求退房并赔偿。

中介赶紧撇清关系，说当时已经要求卖房人签了承诺书，确认没有发生不好的事情。卖房人则辩称这不是刑事案和自杀，而是意外，所以不算凶宅。

最后法院是判决退房了，撤销合同，还判赔各项损失。理由是违背了公序良俗，隐瞒重大瑕疵等等，具体的我也记不清了，大概是这意思。

这起案件在当时引起的反响很大，之前也有这种事儿，基本都是私下解决的，因为都觉得凶宅不被法律承认，也不好定义内容和边界。从信仰上讲，中国也是反对封建迷信的，连影视里的动物在解放后都不许成精了，那花钱打官司也白费。

但从此之后就不同了，既然有了先例，那无论哪方都得重视起来了。尤其是中介，立刻就建立了凶宅库，据说没用多久就搜集了1000多条信息，也就是北京至少有千套以上曾经交易过的凶宅。

四、

其实凶宅这个词很早在北京就有了，但最早的是“鬼楼”，基本都是无人居住的或者烂尾楼，还有就是老宅子什么的。比如最早的劲松鬼楼、东直门鬼楼，还有什么美术馆后街、北医三院、革新里、柳荫街什么的，多了去了，其实都是谣言。最著名的就是朝内81号了，连带着斜对面的豪森公寓（朝阳首府）都成鬼楼了。

最早的凶宅交易纠纷有可能是2003年发生的，之所以我记得清楚，是因为那年北京发生一起大案。大概是秋天，在通州宋庄的一个村子里。一户人家在几年里陆续失踪了5个人，包括老两口和俩儿子一个孙子。也奇了怪了，竟然没引起警方重视。之所以案发，后来最后一个被杀时没埋藏好尸体，被邻居发现了。然后抓住了他家的三儿子，原来全家都是被他杀的，真是一起怪案子。

这事儿被报道之后，正在大家讨论事件的恶劣程度时，同事说他有个搞艺术的朋友，问如果买这套凶宅的话会便宜多少钱？

当时问的我脑袋都转不过来了，太毁三观了，再唯物主义也不至于惦记这种房吧？何况是宅基地，也不准交易啊？再者说全家都死绝了，村集体肯定把宅基地收回去，也不会卖的，万一再出点儿事儿犯不上，弄出鬼村的名声那就连媳妇都不好找了。

结果这事儿之后没几天，秋季房展会上就听说了一件事儿。二手房展位上让人砸场子了，说是通过他们买的房，竟然是凶宅，发生过刑事案的。好像是崇文的房子吧，老公房。后来听说是由中介调解的，卖房人退了不到1万块钱，每平米100多不到200块，事情就过去了。

当时我们公司的代理行是香港的，跟我们讲起香港的凶宅交易，大开眼界，竟然有人专门投资凶宅。当然前提是便宜了，买下之后请高僧做法什么的，然后还有专门的试睡人，也不是住几天就能消除晦气，之后就是出租出售套利了。

而且还说香港已经有了成熟的评估系统，自杀的他杀的和意外事故的都有不同折扣，而且还分是死在屋里、楼下还是医院的，明码标价，童叟无欺。比如跳楼的相对折扣不大，因为没死在屋里，怨气小。而哪怕是正常死亡，如果在屋里好多天没人发现，那凶宅的程度更高。等等吧，说的神乎其神的，到现在我也不知道真假，没研究过。

五、

不过前两年听说北京也有专门投资凶宅的，但我总觉得是无良媒体造谣，总觉得没什么可操作性似的。

北京有一些著名的凶宅，估计没人敢投资，影响太大。比如石景山五环边上的那个小区，八条人命，也不知道这套房现在什么情况，总觉得没人敢住，太别扭。

还有大兴某小区，一个月内两起灭门案，弄得小区在楼市暴涨时期竟然没有了成交，好几个月都没恢复，真正复原得一年之后了。那会儿就有人号称要去抄底这个小区，但基本都是光说不练的。我问了问当地中介，告诉说周边十多家中介加起来，俩月在这小区成交了不过2/3套。

还有西南二环边的那个小区，前几天才听说的，那套最后出事儿的房还空着呢。虽然这里只不过发生了一起凶案，但总数却是十条人命啊，还是大户型豪宅，哪个有钱人会买这种房啊？

六、

当然还有一种房，本来什么事儿没有，被居民自己给弄成凶宅了。典型的就是南二环某小区的46号楼，挺好的位置，又是医院的宿舍区，也不是谁统计的，说这一栋楼里有20多个得癌症的。本来这也不能说明什么，但居民认为是电信基站惹的祸，还为了引起重视，非说自己的楼是凶宅。后来基站好像是撤销了，但这凶宅的名字是留下了，没什么意思。

东四环北京电台附近的那小区也是，挺好的高档小区，非说有辐射污染，据说弄的不少人干脆搬了家。前后闹了好长时间，也说这是凶宅小区，房价也就受了影响，也不知道都怎么想的，亏还是赚了？

七、

总之吧，凶宅确实是让人别扭，但说实话，中国人，尤其是北京人并不是太信。只要是价格合适，没什么卖不出去的。一般凶宅只要打到7/8折，基本都能卖出去。我记得前几年南京有个别墅凶宅，市场价1200万，后来7/800万也拍出去了。有钱能使鬼推磨，只要钱到位，啥凶宅都白费。

仅供参考。