本
文
摘
要
1月22日，福布斯中国发布《2019年最富有女性榜单》，这份特点鲜明的榜单，一经发布便引发社会关注。
单从财富来源来看，《2019年最富有女性榜单》中，前3名均属于房地产行业。榜单前10名中房地产行业占据4席，其中，碧桂园副主席杨惠妍以1269亿元蝉联榜首。
联想到近年各类富豪榜，不难发现，无论评价维度如何变化，房地产行业都能稳定输出一大批富豪，即使是在2018年行业巨头万科高呼“活下去”的背景下，变化也不大。
有用户对此产生疑问，并在“前瞻经济学人”问答频道提问，“十大最富有女性接近一半属于房地产行业，请问房地产行业未来趋势如何?”
房地产行业一直是“前瞻经济学人”重点关注的行业，产业数据与前景研究也是“前瞻经济学人”App的优势所在，用户这一问题很快得到了“前瞻经济学人”研究员的专业解答。
“前瞻经济学人”通过前瞻大数据平台的统计数据指出，与往年对比，中国房地产女富豪的财富其实有所缩水，且与房地产调控周期相吻合。
从历史数据来看，房地产行业前四大女富豪，除龙湖集团吴亚军外，其他三位财富在2017年至2019年间均出现了不同程度的缩水，这与2016年以来，中国房地产调控政策趋严，房地产行业进入调整周期相吻合。
图表1：2019年中国十大最富女性榜单
图表2：2015-2019年中国房地产前四大女性富豪财富变化(单位：亿元)
2005年至2019年初，中国房地产行业共经历了四轮政策调控周期。2016年，中国核心一、二线城市房价出现快速上涨现象，中央收紧房地产政策，各地纷纷出台限购、限贷、限价、限售、限离婚、限商住、限土拍等措施，房地产行业进入调整周期。
2018年，国内经济下行压力加大，加上贸易摩擦影响，部分城市开始对限购、限售等政策进行松动。
图表3：中国房地产四轮调控周期
对于用户所关心的“房地产行业未来趋势”，“前瞻经济学人”认为，应当追根溯源，从中国房地产市场供需情况看起。
中国房地产市场的供需情况主要看房屋竣工面积和房屋销售面积情况。根据国家统计局数据，2016年至2018年，中国房屋竣工面积呈现连续下滑趋势，2018年，中国房屋竣工面积为9.36亿平米，同比下降7.82%。
从需求端来看，2012年至2018年，中国商品房销售面积保持增长趋势，但是销售增速在2016年开始出现大幅下滑。2018年中国商品房销售面积为17.17亿平米，同比小幅增长1.35%，增速进一步缩小。
图表4：2012-2018年中国房屋竣工面积(单位：亿平米，%)
图表5：2012-2018年中国商品房销售面积(单位：亿平米，%)
根据Wind和CRIC数据，2018年12月，全国40城市商品房成交面积2929万平米，同比上升4.0%;2018年1-12月，全年累计销售同比下降1.9%。其中北上广深，北京、上海2018年商品房成交面积分别同比下降17.90%和1.10%。
图表6：2018年12月及全年重点城市商品房成交面积(单位：万平，%)
中国二手房交易市场在2018年同样不容乐观。根据CRIC统计数据，2018年上半年，中国主要城市包括北京、广州、重庆、苏州等二手房交易市场均遭遇凛冬，成交面积和套数同比出现不同程度下滑。
图表7：2018年上半年中国重点城市二手房交易情况(单位：万平方米，套)
从待售面积来看，根据通联数据，2015年至2018年，中国30个一线城市商品住宅可售面积呈现先降后升趋势。2018年3月，30个一线城市商品住宅可售面积下降至2100万平米以下，2018年5月份开始，商品住宅可售面积逐渐上升。截至2018年底，商品住宅可售面积为2921.53万平米，同比增长31.74%，商品住宅可售套数为24.32万套，同比增长34.44%。
至于关系未来房地产趋势的重要参考数据之一 --- 中国全国的房屋库存面积，由于国内官方并未引入“空置面积”和“空置率”，相关统计标准缺失。库存面积不止包括待售面积，还包括空置面积和在建面积。不过，根据2018年7月英国《金融时报》的报道，中国的房屋空置率接近30%，这个比例要远远高出世界上许多国家。
图表8：2015-2019年中国30城市商品住宅可售面积(单位：万平方米，套)
基于以上“前瞻经济学人”整合的多方数据，“前瞻经济学人”认为，中国房地产行业在短期内将延续下行趋势。主要有如 *** 现：
1. 销售面积将出现负增长
“前瞻经济学人”认为，2015年以来，中国商品房销售面积持续增长，主要得益于三大红利：去库存政策红利，包括购房信贷宽松、棚改货币化安置支持以及 *** 调控退出;城镇化加速红利;住房消费升级红利。
2019年，棚改货币化安置逐渐退出市场，去库存政策红利消退，房贷利率难以下降，房地产市场严调控态势短期不会有转变，预计2019年中国商品销售面积将迎来负增长。
2. 土地购置均价下滑
据“前瞻经济学人”统计，2018年，全国土地市场整体供应量增加，不过受政策调控影响，地产商拿地意愿不强，全国土地流拍情况增多，全国300城市合计流拍土地1809宗，流拍率接近10%，土地市场交易疲软，土地交易均价出现下滑。一方面由于国家调控政策影响，另一方面则是地产开发商融资难度加大，融资成本上升。
因此，“前瞻经济学人”预计，短期内土地购置面积增速将放缓，供过于求影响下，土地购置均价将进一步降低。
图表9：2018年12月全国土地出让金前20名(单位：亿元)
3. 房地产行业集中度将进一步提高
“前瞻经济学人”认为，未来房地产行业市场集中度将进一步提升，小型开发商将会通过转行调整、关闭破产、重组兼并等方式逐步退出。
据“前瞻经济学人”统计，我国约有十万余家房地产开发企业，但在实际开发中，15%的开发商建设开发量占到总开发量的95%，剩下85%的企业建设量只占5%，大多数企业根本就是趴着不动的僵尸企业或空壳公司。随着房地产行业优化供给，提高准入门槛，僵尸空壳企业将逐渐被消除。
以上就是“前瞻经济学人”从《2019年最富有女性榜单》延伸出来对房地产未来走势的探讨，更多专业有深度的产业研究，请移步“前瞻经济学人”App。
