本
文
摘
要
我去年底的房产文章，楼市价格分析和预测，那时候调控还没有现在力度大，我当时的预测是未来三年左右，中国房价畸高的一线城市，比如厦门北京等会价格下行，价格会下跌三成以上，而有些有潜力的五六线小县城的房价会有适度的上涨空间。一线和五六线城市房价相差十倍以上的差距会缩小。
2018年已经过去一半，目前厦门的房价持续下跌，实际总体降幅达到两成，那么五线县城呢？刚好女儿幼儿园放暑假，我送她去岳母乡下，去了县城实地调研，如果适合我自己也想在那里买一套，一则逢年过节探亲住，二则放在那边保值。
连城，福建闽西一个典型的五六线小县城。处于闽、粤、赣三省交界处，辖十七个乡镇，全县常住人口24.7万人，通行闽西客家语连城话。连城工业欠发达，盛产地瓜干，处在福建西部山区武夷山脉南段，气候适宜，算宜居小县城。
连城不大，但是交通不错，有军改民用的航空机场，到国内很多大城市都很方便。连城朋口镇有动车站，叫做冠豸山站，我特意留意，从厦门北站到冠豸山站88分钟，从冠豸山站到龙岩市29分钟，离县城中心更近的动车站也已经在建设中，预计不久就可以投入使用。
连城还是福建出名的旅游胜地，有天一温泉，最主要的是连城城郊有国家四A级风景区，冠豸山，险峰奇石，景区还有漂亮的石门湖，有山有水，风景秀丽。
根据位置和周围配套以及建筑档次，我走访了连城比较有代表性的三个楼盘。第一感觉是就算这么小的县城，房地产业也是支柱产业风风火火，存房很多，普遍都是大户型，大部分套房面积都在100平以上。
我重点介绍走访的中高档小区，该小区处在开发中的城北，县实验小学招生片区，也就是传说中的学区房，两公里之内有县医院，县法院等重点机关机构，交通便利，在建设中的新动车站五分钟车程。
这个楼盘第一期大部分的房子已经售罄，第二期在隔壁还在建设中，小区配套还算不错，虽然周围条件远远比不上大城市，但是小区的地下停车库宽敞，小区内有个小型游泳池，周末还有喷泉，绿化也不错，有简单的体育健身设施。
我实地看的房子是现房，都是毛坯房，十四层的电梯房，两梯三户，我看的房子在二楼，89.16平方，小三房。十四层的楼层八层的房价稍微高些，往低层轻微递减。这个小区对外报价是5500元，如果我买，置业顾问说打折后单价是5166元。
如果确定了，找老板还有些优惠，单价应该在5000左右，我看的其他楼盘，便宜的四千多，最贵的6000出头，这个中档楼盘5000左右，这就是目前连城的房价水平。
首套房首付两成，二套房首付三成，第三套开始要求全款，合作的银行目前贷款利率在基准4.9的基础上上调10%。90平以下税杂费1%，往上递增。
总结：房地产业确实是很多工业欠发达小县城地方财政收入的主要来源，房地产市场两极分化很严重，楼市调控不同的地方差别很大。我依然坚持我去年底的预测，一线未来降价，并且幅度不小，有潜力的五六线县城价格会轻微上扬。
你老家的县城目前房价水平如何，你是怎么看的呢？
郭拥军
2018年7月13日于厦门
