本
文
摘
要
6月29日，天津市规划与自然资源局公示了《天津市外环城市公园及周边地区城市设计草案》。
虽然是以公园为规划核心，但其中暗藏了超多爆点。
这么说吧，接下来在环内买房，跟着这个规划走没毛病。
规划文件中说的比较官方，咱们用白话来解释一下。
划重点
▪ 外环线旁会打造“宽度不小”的绿化带；
▪ 划定核心区，划定外围组团，不摊大饼；
▪ 津城核心区的要均衡发展，优化人口布局；
▪ 东丽区新立板块“有情况”；
▪ 环内11个大型板块浮出水面；
▪规划板块内配建地铁、重点学校、三甲医院……
01
▪ 规划范围：一环十一公园及周边地区，约122平方公里。
其中：外环及绿带34平方公里；十一园18平方公里；周边地区70平方公里。
▪ 研究范围：津城（对应天津市国土空间发展战略的津城）。
一环十一园的规划2018年就公布了。
当时只是说沿着外环线要建11个公园：北辰堆山公园、刘园苗圃、子牙河公园、水西公园、李七庄公园、梅江公园、新梅江公园、柳林公园、程林公园、南淀公园、银河公园。
这次说的还是这个事，只是更细化了，这些公园所形成的组团，到底要怎么建。
外环线旁会打造“宽度不小”的绿化带，分为生态防护带和生态保护带两部分，从某些区域现状来看，有的能达到500米。
比如华苑西组团中的空地，大家猜想后面会不会再盖住宅？仔细看上面的图，已经被划入了绿带中，确定不会有“后浪”了。
用这么宽的绿带把环外区域隔开，说明一件事：
要集中发展，不要摊大饼，貌似不太想让外环线“内外一家亲”。
明确了新外环以内是津城核心区，同时划定了外围组团。
外围组团北至北辰大张庄、南至西青王稳庄；西至杨柳青；东至空港。
02
▪ 规划定位：外环城市公园及周边地区是中心城区改善生态环境，提升宜居水平的战略空间。
津城蓝绿生态空间主骨架，是连通十一公园、六大郊野公园与主要水系，具有生态、游憩、运动、文化、休闲功能的蓝绿空间纽带；
优化中心城市布局及人口分布，服务中心城区及外围组团，提升宜居水平。
▪ 构筑津城“园水林田城”生态格局与大美城市形态。
▪ 生态格局上形成“三环、六廊”的主体框架。
三环（绿道）：郊野绿道环、外环绿道环、铁路绿道环。
六廊（廊道）：海河绿廊、南运河绿廊、北运河绿廊、子牙河绿廊、新开河绿廊、外环河绿廊。
文件中特别提出“优化中心城市布局及人口分布”，也就是说，津城核心区要开始均衡发展。
现状是南重北轻、西强东弱，人口分布也是集中在西南片区。
外环线拓园、地铁建设倾斜东北部，这是均衡发展的第一步。
接下来要把环内的空白点填满，最终达到让人口均衡分布的目的。
这是个漫长的过程，但天津正在行动，整体城市格局扭转的齿轮已经转动起来了。
将形成3个绿道环。
外环线是其中一个环，另一个环就是外围组团边界，也就意味着，中心主城的发展顶多就到外围边界了，不再扩散。
第三个环是铁路绿道环，在环内，涉及华苑、黑牛城道等区域，未来将是线状公园的形式。
外围组团内有6个郊野公园：西青郊野公园、东丽郊野公园、北郊生态公园、北辰北运河郊野公园、子牙河郊野公园、津西郊野公园。
其中北郊生态公园、子牙河郊野公园、津西郊野公园都属于首次亮相。
03
外环绿带及十一个公园——翡翠项链。
▪ 整合生态要素，连接双城屏障，建设津城标志性生态空间。
▪ 建设11个大型综合性的城市公园，依托外环绿带构筑复合功能的环城生态游憩公园，并通过河流绿廊连接外围郊野公园及双城绿色屏障，共筑“园水林田城”相融共生的翡翠项链。
规划中的形容还挺形象——翡翠项链。
这11个公园属于大型综合性城市公园，不仅是看景，会有人文休闲内容。
比如北辰堆山公园、刘园苗圃、水西公园、梅江公园、新梅江公园、柳林公园、银河公园中规划有特许经营项目。
但目前还不知道“特许经营项目”是何方神圣。
仔细看图，东部海河柳林附近“凸出去”一块。
这一块地是东丽区新立板块，新盘融信金地澜悦、甘建投地块、中建玖樾府、中建新丽壹号都在这里。
环外绿道在这个位置并没有沿外环东路铺设，而是放在了一经路的西侧，万科金域华府被完美的“甩了出去”。
而且规划图中明确标注了，一经路西侧为环外绿道。
这就出现问号了。
是外环东路附近没有空地能建绿带了吗？还是把新立板块也划入了环内？
04
外环线十一个公园周边地区——产城融合
▪ 加强津城核心——外围的空间、功能衔接，促进新型产业、服务业与新型社区融合。
重点来了！
依托11个生态公园，衍生出11个板块，是产城融合的形式，既规划有产业，也有新型社区。
这次规划详细的给11个板块“下了定义”，也能看清今后在楼市中的发展强度。
▪ 高铁枢纽：银河公园
这个板块规划有京滨高铁北辰站，还没正式启动，小淀板块算不上是高铁板块，距离还很远。
不过北辰高铁站只是过路站，不是中转换乘站，而且还差一条地铁，发展起来会比较慢。
▪ 康养社区：南淀公园、李七庄公园
▪ 文化休闲：刘园苗圃公园、北辰堆山公园
文化休闲和康养社区意味着不会有太多产业，以居住为主。
▪ 临空商贸：程林公园
程林公园这一片，如果做好了，以后就“吃空港”。
空港住宅用地很少，但是产业丰富，改善都要往环内走，第一站就是程林公园板块。
▪ 设计创新：柳林公园
说实话，这个板块不知道该怎么解读，海河柳林主中心定义为“国际设计中心”，可能还没有get这个定位的精髓吧。
▪ 工业遗产：新梅江公园
▪ 综合会展：梅江公园
梅江公园板块属于老梅江，已经成熟了，确实比较宜居，但是梅江会展中心也确实没给板块带来什么拉动价值。
▪ 科创服务：水西公园
这个定位是最靠谱的，今后中心城区能大力发展的是服务业，能带来高素质、高薪人口，符合水西公园改善的定位。
▪ 综合服务：子牙河公园
一个板块能有生生不息的力量，必须要有好的产业，才能有持续不断的人口流入。
“长期看人口”，就是这个意思。
所以，按照发展潜力来排个序：
水西公园、新梅江公园、柳林公园、子牙河公园、程林公园，其它都差不多。
大家有不同意见欢迎评论区留言。
6个国家级园区：华苑科技园、西青经开区、东丽经开区、空港经济区、北辰科技园、北辰经开区。
05
外环线十一个公园周边地区——新型社区
▪ 以大型城市公园引导的新型社区，共同构筑津城生态宜居圈层。
▪ 推动“城园融合，拥园发展”，依托翡翠项链，围绕11个大型城市公园，建设“生态+生活+产业”的新型社区，以承接中心城区核心区的人口疏解，构筑津城生态宜居圈层。
在11个公园衍生出的板块中，都会打造新型社区。
怎么建造呢？不是像以往划几块地盖房子就完了，这次有章法了。
建设绿色生态、多元活力、环境优美的公园社区
▪ 结合公园的公共服务社区合理布局，形成五分钟、十分钟、十五分钟生活圈；
▪ 以大型公园为核心，组织撒何去开放空间系统，达到3分钟到社区公园，5分钟到城市公园，10分钟到外环绿带公园。
公园是核心，依托核心要打造5-15分钟生活圈。
板块在规划住宅的同时，要搭配综合中心、社区商业、社区公园，满足基本生活需求。
这可是一个新板块想成长起来的必备素养。
如果能严格执行，这是个大好事。
号称速度就是生命的房企们，一碰到商业项目，都变得比80岁老奶奶还磨叽，讲信用的能磨叽出个社区中心，不讲信用的，把说好的商业改成住宅卖了也不是没可能。
这事儿得从根儿抓起，严格执行。
强化公园周边 城市空间控制要求，建设强度适宜，整体有序的新型邻里。
有地铁！
这11个板块的都规划要建设地铁，今后都是一个个的小TOD。
北辰堆山公园：地铁5号线
刘园苗圃公园：地铁1号线
子牙河公园：暂时无地铁
水西公园：地铁8、11号线
李七庄公园：地铁5号线
梅江公园：地铁6号线
新梅江公园：地铁6号线
柳林公园：地铁10、11号线
程林公园：地铁10号线
南淀公园：地铁6号线
银河公园：规划地铁3号线延长线
06
外环线十一个公园周边地区——新型社区
▪ 完善、特色的配套服务设施
▪ 特色养老：每个公园社区有1-2处特色养老设施，并建立完善的社区养老服务体系。
▪ 特色学校：每个公园社区都至少有一家公立市重点小学、中学、高中，可以布置特色教育与国际学校。
▪ 特色医疗：每个公园社区都有一处国内先进的综合性医疗设施。
这个最厉害，有学校！
明确要求每个板块都至少有一家公立市重点小学、中学、高中，可以布置特色教育与国际学校。
注意关键词：公立、市重点。
而且除了梅江公园板块之外，其余10个板块全部要求配建一所九年一贯制学校。
天津环城四区中，除了海教园，都解决不了学籍的问题。
即便有个比较好的私立小学，但初中、高中基本都不尽人意。
如果有了九年一贯制，或者重点高中，就能解决教育的短板。
往大了说，天津教育资源要想均衡发展，这是很好的解决方案。
按照这版规划，这11个板块有点开挂：
有重点学校、有九年一贯制学校、有地铁、有生态公园、有新型居住区、有三甲医院、有产业……这算的上是俩王四个二了吧。
现在明白了为什么水西公园地块即便延期也不降价，人家握着一手好牌，以后错不了。
07
很多东西，是注定要被改革的，但是在改革之前，都要经历“惨烈场面”，比如教育，比如发展重心。
从这版设计草案已经能发现，天津城市发展战略有了新变化。
核心点就是要均衡发展，把精力集中在环内，填补空白点。
对于买房人来说， *** 想大力扶持的地方，就指出了今后的买房方向。
还有什么比安排好了学校、地铁、三甲医院更重要的呢。
这11个板块中，除了梅江公园的老梅江板块基本完结，其余10个都值得关注。
