本
文
摘
要
1、提问：您好，我预算1000-1500w，已验购房资格，全款。计划朝阳买3居，亮马桥工作，向南北东放射10公里(通勤20分钟）附近有商圈，学校，三甲医院；板块倾向新北苑、东坝和常营，目前在考虑龙湖天街、龙湖天璞、亚奥金茂悦，天润福熙大道。刚需：3年内结婚，父母3年内退休来北京，10年内才考虑孩子上小学。
回答：你好，1000-1500万预算，属于改善型了，这种总价很需要找准小区和板块的定位。新北苑是没问题的，这个预算在这个板块符合定位，升值性+居住性都能满足，可以考虑天润福熙大道；东坝，目前差点儿意思，也没啥特别合适的小区；常营，这个预算，我认为还是有些高了，不是特别符合板块定位。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》《北京买房顶级思维》
2、提问：京爷您好，600-750预算，首套房，优先考虑全款，两个人都在望京上班，目前纯考虑居住属性，想买一个户型好一点的两居室，可以帮忙推荐一下适合的板块和重点的小区吗？谢谢～
回答：你好，可以优先考虑一下望京，这个预算次新的两居基本上没啥选择了，可以选择口碑稍微好点儿的老社区，望京花园有全南或者东南/西南的户型，流动性和升值性都不错。如果不在望京，那可以考虑一下新北苑板块，比如中国铁建国际城，老北苑北苑家园望春园，或者看看立水桥北京北。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》
3、提问：京爷好，想问一下总预算1100纯投资，应该选望京还是朝青呢？有没有推荐的小区及户型？谢谢
回答：你好，这两个都还可以啊，没有哪个一定好。我认为望京，你重点考虑一下北纬40度、澳洲康都、融科橄榄城，两居。对于朝青，考虑华纺易城（三居）、润枫水尚（两居）。你可以参看星球内部资料《北京二手房捡漏房源每日汇总》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》
4、提问：京爷，你好，想请问是不是非电梯房就很不好啊。然后是不是过高的电梯房也不好呢。看到有些小区好多都是25以上甚至30以上的电梯房。如果不换，据说房龄老了以后维修很难，老化也很快，根本坚持不到70年。这些观点对吗。难道应该选择老破小，80-90年代的房子更好吗？不好意思可能这辈子只能在北京买一套房，换不起房，所以想的有点多。谢谢
回答：你好，这个问题相对复杂，具体情况具体分析。25以上甚至30以上的电梯房，一般都是比较新的小区，跟80-90年代的老房子还是有年代优势的，所以可以优先选择。是否能坚持到70年，我认为不要太考虑这个问题，毕竟太遥远了，不过需要注意的是小区的管理水平和维护水平比较重要，直接关系到小区衰败速度，因此在选房的时候多考虑。对于非电梯房，如果是六层小板楼的2-3层还是不错的。不过这类老破小如果没有学籍或者学区的话，升值性还是差点儿意思。你可以参看星球内部资料《北京买房卖房技巧》《北京买房顶级思维》
5、提问：京爷好，请问房屋朝向上有没有绝对的排序呢。比如东西向的房子与纯南向的比，是不是还是纯南的好呢？毕竟通风。但是看房价，好像一般还是纯南的更好。再比如东南的是一定比西南的好吗？但是感觉西南好像采光更好啊。不过市场价位的反应好像还是东南好。有点想不明白。请教您，能否解惑呢？谢谢
回答：你好，没有一个绝对的排序，情况比较复杂，只能说大体上是：南北、全南、东南、西南、东西、东、西、北。一般来说全南的房子比东西的房子卖得好一些，一方面是传统的认可，另外在北京很多东西朝向的房子都有一些临街。“再比如东南的是一定比西南的好吗？”不一定，不过很多时候确实好点儿，毕竟很多人认为西向有些西晒。当然，对于我个人来说，同等情况下，相对于全南，我更喜欢东南，因为东南能有一些对流。你可以参看星球内部资料《北京买房看房技巧》
6、提问：京爷好，想问一下总价900左右，上车首套两居或三居次新。主要考虑自主和保值， 以后可能考虑置换的话，有没有推荐的片区。目前在考虑回龙观的金域华府3期三居和新北苑世华泊郡的2居，都是南北通透户型。想听听您的建议应该怎么做选择。 目前两人在中关村和亦庄上班，如果进一步考虑上班方便的话，有什么更适配的推荐呢？
回答：你好，金域华府3期和新北苑世华泊郡，两个小区升值性都不错，不过能选择金域华府还是金域华府吧，毕竟是标杆，升值性爆发性强。如果是为了上班方便，可以考虑一下南面，比如首经贸的万年花城、草桥风景club、旧宫紫郡府/朗润园等。你可以参看星球内部资料《北京二手房捡漏房源每日汇总》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》
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