本
文
摘
要
数据来源丨实地调研、机构内网、 *** 官网
本文作者丨张泽丹
北京市西城区房价最高的一批住宅小区，春节前夕实地调研，照片清晰无修饰，社区细节一览无余，感谢经纪人郭志贤提供的帮助。北京是中国的核心，而西城区则是北京的核心，——北方金融中心，中央各大部委集中于此，也是北京学区质量最高的两个城区之一。作者经过实地调研，结合近两年的成交数据与业内人士的工作经验，将西城目前房价最高的住宅小区详情展示给读者，包括它们的数据概况、历史开盘价与近期成交价、2.5D区位与楼栋分布图、社区与学区详解、实景照片（小区大门、内部景观、入户大堂、楼道内部、建筑外立面、内部俯瞰图）等。
注意：此排名仅对应“成交均价”，并且不包含房龄超过二十年的老小区、成交量极低的别墅盘、公寓与写字楼等商业地产。实景照片拍摄于2020年1月19日，工具为水果7P，无任何修饰，“总户数”为参考值。NO.10 朱雀门&一瓶
一、数据概况
二、社区详解
朱雀门位于先农坛西侧，一瓶则紧邻朱雀门，位于陶然亭公园的北侧。这两个小区相似之处很多，——首次开盘时间相近，社区整体色调偏暗，建筑风格和内部景观都有明显的“中式风格”，都属于“老式豪宅”，都属于陶白学区等，但差异也很明显。
首先，朱雀门的容积率只有1.95，比一瓶低很多，整个小区最高的楼栋八层到顶，而一瓶临街楼栋高达十三层。其次，朱雀门整体品质明显高过一瓶，近两年成交均价也比一瓶要高1000元/平。
朱雀门是北京二环内非常少有的低密、次新房住宅小区，绝大多数楼栋一梯两户，四层或六层到顶，临街楼栋八层到顶且呈围合式（隔绝噪音和尘土），外立面庄重大气，建筑工艺结合声光学，但没有大面积的主题绿化景观，而是以景观带的形式穿插在楼栋之间，户型设计中规中矩，是一个很典型的老式电梯洋房社区。（曾被称为“北京十大豪宅之一”）
一瓶虽然比朱雀门成交均价低一些，但它分为三期开发，最晚2013年交房，所以设计理念比朱雀门要先进一些，添加了许多实用性一般、但有利于营销推广的配置，比如“五水入户”、“绕水明堂”什么的。这个小区最大的缺点是——被陶然亭公园“半包入怀”，虽然空气和视野要比一般小区好，但免不了会受到公园的噪音污染。
学区方面，一瓶和朱雀门都属于陶白学区，一瓶划片陶然亭小学，是一所直升校，小升初80%的生源直升北师大附中（牛中），剩下20%的幸运儿在陶白学区的八所初中内随机派位。朱雀门划片育才学校，育才学校是一所公立九年一贯制学校（严格来说是12年一贯），小学部很好，小升初直升初中部，奇怪的是，育才初中部成绩一般，在西城至多只能算中等初中。（西城11个学区详解请翻看作者上一篇学区房调研文）
三、区位图&楼栋分布概况
▲一瓶 区位与楼栋分布图
▲朱雀门 区位与楼栋分布图
朱雀门分为南北两区，北区楼栋呈行列式排布，社区中间为四层半、六层的低层板楼，临太平街的一侧是八层的板楼；南区紧邻先农坛，由六套面积在500平米以上的别墅组成。目前内网在售房源18套，近两年成交均价在12~13万/平左右，套价1500万起步，主力户型套价2200万起步。
一瓶2、3、5、6号楼紧邻公园、总高11层，1、7、8、9号楼总高13层。目前内网在售房源23套，近两年成交均价约11万左右，套价1000万起步，主力户型套价1600万起步。
四、实勘照片
非常抱歉，作者当日无法进入朱雀门和一瓶的小区内部，所以缺少两个小区内部相关实景照片，但下文房价更高的几个小区均有细节照片。
▲一瓶·大门
▲朱雀门·建筑外立面
▲朱雀门·小区外拍
▲朱雀门·小区大门
▲一瓶·建筑外立面
▲朱雀门·单元门
▲朱雀门·建筑外观
tip：朱雀门和一瓶均属于“老式豪宅”，整体设计理念已经“落后”，只是户型偏大，单价不算太高，套价很高，西城区类似的小区还有观河锦苑、丽豪园、熙府桃园等。NO.9 金融世家
一、数据概况
二、社区详解
金融世家位于真武庙片区，紧邻复兴门外大街，也就是北京的中轴线——长安街（阅兵的那条街）。坦白来说，这个小区几乎没有任何出彩之处，但它可以作为一个典型来进行分析。
金融世家是一个体量很小的社区，占地面积仅有十五亩左右，整个小区仅有一栋楼，E字型，12个单元，西临真武庙路，所以西高东低，楼高8~16层。建筑风格是现在烂大街的ArtDeco，外立面是现在烂大街的干挂石材，小区景观设计也很稀松平常，毕竟内部空间实在太小。其他诸如首层入户大堂、直饮水系统、同层排水、中央空调+地暖、新风及加湿系统、煤气探测、窗禁系统、紧急求助、电子巡更、外墙红外探头等配置，是现在很多中端住宅楼盘的标配。
看完上文，读者就会明白，抛开地段，金融世家真的只是一个很普通的中端楼盘。因为北京主城区限高、又需要打满容积率，所以做成了E字型、而不是单独一栋南北朝向的三十多层大板楼；又因为西侧临街、楼层越高公摊越大，所以整体西高东低、东侧楼栋为溢价率更高的南北向房源。西城类似的小体量楼盘很多，比如中骏天宸、西单上国阙、复地天赋等。
既然它这么普通，为什么房价会这么高？因为地段和学区。金融世家划片小学为老牌牛小-育民小学，小升初在月坛学区的八所初中内派位，月坛的属地初中很多，坑校也是“浅坑”，学区整体质量在西城属于中等偏上。目前金融世家内网在售房源7套，近期成交套价1500万起步，主力户型成交套价2200万起步。
三、区位图&楼栋分布概况
▲金融世家 区位与楼栋分布图
整个小区仅有一栋楼，E字型，12个单元，西临真武庙路，所以西高东低，楼高8~16层，东西向房源居多，很多房源有两个房本。（户型区间查看“近两年成交概况”，默认最好的改善大户型位于小区位置最好的楼栋，刚需小户型位于小区位置和朝向最差的楼栋上）
四、实勘照片
▲金融世家·小区外墙
▲金融世家·建筑外立面
▲金融世家·小区大门
▲金融世家·小区内部
▲金融世家·内部景观
▲金融世家·单元门
▲金融世家·单元入户大堂
▲金融世家·楼道内部
▲金融世家·俯瞰图
tip：北京西城区很多牛小原先都是中央部委的子弟学校，比如育民小学原先是财政部子弟小学；相应的，海淀区很多牛小起源于高校子弟学校，比如北大附、清华附、人大附。NO.8 中信城
一、数据概况
二、社区详解
中信城是北京二环内极少的大体量、次新房社区，原址是影视剧中经常出现的菜市口胡同，与“午门”功能相同。目前中信城周边依然存在大片待开发地块，市容市貌一般，共分为三个地块，一期锦园二期沁园三期禧园，品质依次提升。
相比金融世家之类的小体量楼盘，中信城占地规模大，内部环境宽阔，居住氛围更好，尤其是中信禧园，2014年交房，外立面采用了高端盘必备的金属板材搭配干挂石材，看起来挺拔剔透，观感极佳；小区内部为中式园林、多重立体绿化景观、同时穿插水系亭台、健身场所.......总之，中信城拥有现在“高端住宅楼盘”应该有的诸多标配，但算不上真正意义上的“豪宅”。
目前，中信城内网在售房源约六十多套，整体均价13-15万左右，套价690万起步（有五十平左右的小户型），主力成交户型95平左右，主力成交套价1200万起步，不算“豪宅”却胜似“豪宅”。是什么在支撑中信城的房价？——八中附小+育才学校。中信城和下文要讲的阳光丽景一样，是真正意义上的“双片学区房”，既可以上八中附小，也可以上育才学校。其中，八中附小80%的毕业生可以直升八中（西城“四金刚”之一的八中初中部），剩下20%的幸运儿在陶白学区的八所初中内随机派位，育才学校上文讲过了。
三、区位图&楼栋分布概况
▲中信城 区位与楼栋分布图
锦园是中信城一期，于2009年建成，共由6栋板塔结合楼构成，共1600余户，容积率2.66，6栋楼都为18层，部分2梯3户，部分两梯四户；沁园位于锦园北侧，2011年建成，共由5栋楼构成，户数约为1292户，1、2、3号楼为20层，4号楼为14层，5号楼为12层，分别是2梯2户，2梯3户及2梯4户，其中2、5号楼有部分回迁户；禧园由四栋楼构成，位于沁园东侧，其中3号楼上全是大四居户型，2号和3号楼之间为运动休闲区，建有篮球场和网球场，1号楼22层（含6个单元），2、3、4为23层（分别为4、4、8个单元），每个单元2梯2~4户。
四、实勘照片
▲中信禧园·小区大门
▲中信禧园·内部景观
▲中信禧园·内部景观
▲中信禧园·内部景观
▲中信禧园·单元门
▲中信禧园·入户大堂
▲中信禧园·楼道内部
▲中信禧园·俯瞰图
▲中信禧园·建筑外立面
▲中信禧园·平面示意图
tip：近年来，北京二环内几乎不再批住宅用地了，拆迁难度极大，绝大多数老旧小区被改造翻新，街边几乎看不到露着砖茬的老房子，但其实上世纪50~70年代的住宅楼非常多，很多小区只看外立面好像电梯洋房似的，实际房龄已经四十年以上。NO.7 阳光丽景
一、数据概况
二、社区详解
阳光丽景，位于北三环内德胜片区，号称“德胜神盘”，双学区房——育翔小学+西师附小，均为老牌牛小，并且这两所小学均紧邻阳光丽景，接送孩子上下学很方便。这个小区的楼间距很大，房龄十五年左右，社区环境明显老旧，水景干涸，草坪退化，物业管理尚可，楼道干净整洁，电梯运行正常。目前内网在售房源42套，成交均价14万左右，最小的一室也需要千万起步。
阳光丽景是德胜学区房的代表，德胜和金融街是北京西城学区质量最高的两个学区，德胜的小学都很好、初中也不错，金融街的初中坑校仅有一所、并且属地校。同时，相比金融街的高不可攀，德胜650万起步的套价显得非常“亲民”。阳光丽景是德胜片区知名度最高的次新房社区，片内其他的次新房小区还有：德胜佳苑（电梯洋房，没有小区环境）、德胜世嘉（老版德胜佳苑）、德胜里二区以及部分公寓楼等。
三、区位图&楼栋分布概况
▲阳光丽景 区位与楼栋分布图
阳光丽景分南北两院，南院比北院大很多，分三期建成，其中南院1、2、3号楼建成于 2003年5月，4号楼为二期建成于03年12月，5、6、7号楼为三期建成于2004年6月。1~5号楼为板塔组合楼栋，6、7号楼为塔楼。7栋住宅楼共分36个单元，其中塔楼单元共7个、两梯6~8户、板楼单元29个、两梯2~3户， 最高的单元为2、3号楼的塔楼单元共21层。
四、实勘照片
▲阳光丽景·内部大道
▲阳光丽景·内部景观
▲阳光丽景·内部景观
▲阳光丽景·小广场
▲阳光丽景·老化的塑胶跑道
▲阳光丽景·单元门
▲阳光丽景·单元门
▲阳光丽景·楼道内部
▲阳光丽景·俯瞰图
▲阳光丽景·俯瞰图
▲阳光丽景·健身器材
▲阳光丽景·建筑外观
▲阳光丽景·北区俯瞰图
▲阳光丽景·右侧为育翔小学阳光校区
▲阳光丽景·内部指示牌
tip：现在的北京西城区由“老西城”和“老宣武”合并而来，现在西城区的北半部分为“老西城”的地界，南半部分为“老宣武”的地界。老宣武的学区质量原本很差，现在被老西城“均衡”了很多。本质上，属于北京的南北差异。（南二环甚至不如北五环）NO.6、西城晶华
一、数据概况
二、社区详解
西城晶华和朱雀门类似，也是一座老式豪宅社区，配置有中央空调、24小时热水、下沉式会所、恒温泳池、全冠移植11棵百年国槐等。用手机来类比的话，西城晶华如同上一代旗舰机型，质感依然在，但很明显已经落后于时代。
目前，西城晶华内网在售房源35套，最低套价770万起步（五十多平的小户型房源），主力成交户型套价1400万起步，实际成交均价十五万左右。有意思的是，西城晶华的划片小学很辣鸡，但房价还能维持这么高的原因其实非常简单，——它属于金融街片区。
金融街是中国的金融中心，是中国最富的“一条街”，金融街资产规模占到中国金融资产的四成以上、北京市金融资产的八成以上；中国人民银行、中国银监会、中国证监会、中国保监会、工行总部、建行总部、人行总部、中国人寿总部、中国平安总部、中国移动总部、中国联通总部等等等等，均位于金融街。
另外，金融街还拥有全国第一的小学、北京最牛的直升校、最牛的初中、最牛的高中，所以，金融街的整体房价特别高，高到年薪几十万的金融民工也只能望房兴叹的地步。不过，如果单纯是为了孩子入学，普通人不推荐购买金融街学区房，因为金融街的“蒸包”太多了。
有一个形容词很适合金融街，——恐怖如斯。
三、区位图&楼栋分布概况
▲西城晶华 区位与楼栋分布图
西城晶华位于太平桥大街和阜成门内大街交口，2号、10号楼紧临太平桥大街，楼高11层，户型为东西向、57-117平一室和两室，其余楼栋为八层，户型为南北向、149-238平三室和四室。
四、实勘照片
▲西城晶华·小区大门
▲西城晶华·内部景观
▲西城晶华·内部景观
▲西城晶华·内部景观
▲西城晶华·内部景观（有修缮的痕迹）
▲西城晶华·下沉会所（以前算好东西，放现在很粗糙）
▲西城晶华·单元门
▲西城晶华·单元内部（入户大厅非常小）
▲西城晶华·楼道内部
▲西城晶华·楼道内部
▲西城晶华·俯瞰图
▲西城晶华·建筑外立面
tip：蒸包=政策保障生，北京独有，西城特多，金融街尤其多，小学阶段比较多，小升初比较少，分大蒸包和小蒸包，大的能挑学校，小的只能保证不被派位到坑校。文末总结
房地产这一行，城市之间的差异很大，非常不建议读者把自己城市的“规则”套用在北京房产上，比如中国大多数城市首套住宅可以做到三成首付，甚至两成，但北京首套认定非常严格，所以大多数都算是二套贷款，首付需要6成起；特别像上文提到的这些小区，大都是大面积商品房小区，贷款比例很低。同时，北京各城区之间的差异也非常大，尤其是入学规则。（教育部就在西城，所以西城的入学规则与教育政策一直在不断微调）
“豪宅”和“中高端住宅”最明显的区别在于——豪宅具有“奢侈品”的属性，而“奢侈”对西城来说是一个比较危险的词汇，因为它太靠近“核心”了，再加上近年来很少出地，所以西城缺乏真正意义上的“豪宅”，或者说没有其他城区那么多。西城小区的“豪”，往往不在于小区本身，而在于地段和学区。
文中提到的这些小区，虽然不算真正意义上的“豪宅”，但并不缺乏豪宅应该有的服务和气度，比如物业非常负责、小区设施维护得当、居民素质高、设施老旧却不脏乱等。（毕竟千万起步，调研时碰见的几个小朋友都比我更懂世故.......）冬季的北方小区，草木凋零，水景干涸，小区实景照片观感不佳，所以我会在2020年4月之后继续更新北京的“豪宅调研文”，希望读者可以理解。
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PS.下文预告：北京海淀区学区房调研（上）：神仙学校，终极拼娃
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