本
文
摘
要
很多人买房不为住，只图赚钱。但选筹就是捋不清，还特别容易砸手上。
靠谱的选筹策略是什么？你选的房子要满足两点：一是旱涝保收，行情不好也能卖出去。二是有暴击点，也就是有强规划，未来几年能拆到大红包。
以上两点，北京绝大部分板块都不符合，或是最多符合一条。而今天说的这个板块，两点全中。
无论保值流通还是潜在的爆发力都很强，只是很少有人真正重视，我们说的就是昌平的朱辛庄。
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朱辛庄在回龙观的西北侧，地处海淀和昌平的交界位置。为了方便查找，你可以在地图上搜朱辛庄和生命科学园地铁站，沿着京藏高速两侧，连成的这一片就是我们力推的区域。
看交通，朱辛庄有昌平线和8号线的双地铁配套。昌平线通到了清河，预计南延线今年底开通，到时会经过高校林立的六道口。这条线意义重大，连接了多个海淀和昌平的居民区、高校和产业区。
8号线也是以朱辛庄作为始发站，往南直通大兴瀛海，连接了北京的南北城。始发站的优势是上车就有坐，不用挤的像沙丁鱼罐头似的。
北部联络线的规划也启动了，以后会把海淀山后、未来科学城和首都机场一线串联，按照目前的几版规划，朱辛庄都会设站点。未来能实现三地铁交汇，基本只是时间问题。
很多人现在是开私家车出行，朱辛庄道路也有优势，上京藏高速到五环内也就20分钟。要是沿北清路向西，去永丰和西北旺上班更方便。
现在的商圈有基础，住总万科天地和永旺商场已经能承接不少需求，未来几年还会陆续有合生汇和万达广场加持，商业配套的规模往上直接跳一级。
总体看，朱辛庄的轨交和商圈还在逐步升级，加上西边挨着海淀互联网产业区，这些因素都很有吸引力。
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再看自身产业，东边的回龙观是有名的睡城。朱辛庄虽然属于大回龙观的范围内，但和回龙观又有明显区别，因为朱辛庄有一定的产业存量。
首先，板块西边的生命科学园是未来科学城规划的“生命谷”的所在地，也是北京自贸区科技创新的核心区域。
按老龄化的趋势，生命科学领域的需求是越来越大的。我们看好生命科学园，还因为隔壁的海淀分布着全国最强的高校，且聚集着大量全国头部的三甲医院。
既有高校的人才储备，也有相关医疗上下游顶级资源，这样的优势很稀缺。
不同于大兴以制造为主的生物医药基地，生命科学园更偏研发，未来带动经济发展的天花板也比较高。
再看其他产业，定泗路南侧就是北京国际信息产业基地，产业是以软件、电子产品为主导，我们实地看已经有一定规模的公司入驻。
小米智慧产业园区在前段时间刚交付，这是小米继安宁庄、亦庄之后在北京落地的第三个园区，也是小米的研发和人才基地。其他也有些知名企业，比如中公教育、慧聪网这些公司以后会相继入驻。
朱辛庄板块东部有不少空地，目前还没开发，未来还是有不少想象空间。
当然了，北京自贸区、未来科学城西区这些概念有兑现周期的不确定性，朱辛庄也很难成为下一个西二旗，但至少实打实砸钱在建设了。职住平衡角度看，朱辛庄的未来不是梦，比未来科学城东区靠谱多了。
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有人说，光凭概念买房不可靠。评价朱辛庄，我们也要看房子的实际成交量，大众愿意掏钱买的商品才是香饽饽。
就先说2020年的新房市场，北京的销冠是哪个项目？很多人觉得是瀛海的中海寰宇时代，错了！
正确答案就是朱辛庄的万象悦府，当年限价5万4，一年出掉了2056套，这个昌平的限竞房项目交出了96.9亿的年终答卷。
2021年12月，同样在朱辛庄地铁口限均价5.75万的龙湖云璟限竞房问场。正当有粉丝为买不买纠结的时候，合适的楼层户型在开盘几小时就抢光了，现在只剩一楼下跃还在卖。至此，昌平区再无限竞房可卖。
说上述两个盘，有人一定跳出来质疑，毕竟是限竞房年代的明星产品，因为是有限价，不代表朱辛庄区域单价更高的二手房就好流通。
就说二手市场，朱辛庄唯一的次新项目就是领秀慧谷了。这个小区分四个院落，是一个拥有6100户体量的大型社区。
事实就是，领秀慧谷的成交有保障。按我们在绿色中介内部拿到的数据：
光2021年12月，在该中介的成交量为20套，加上其他中介以及业主自行成交的体量，我们大致判断，领秀慧谷即使在淡季也能维持在20套左右。
如果对单月卖20套没概念，我们再说个例子，昌平的第一流通盘是融泽家园，每个月也就30多套的成交量，而融泽家园的社区体量是1万户以上。
对比看，领秀慧谷没问题。根据我们了解，这一片居民体量大，除了昌平老本地人，还有生命科学园的产研人员，同时聚集不少在西北旺、永丰工作的互联网群体。因为需求大，好点的房子一出就能租掉。
有稳定的居住需求兜底，加上以后几年的利好，朱辛庄板块只要别闭着眼睛买，正常的房子是不会买错的。
Over，海淀也有一个下限高，上升天花板更高的板块，且看下回分解。
