本
文
摘
要
“对商业的进步永葆好奇心”
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今晚的一场灯光秀，将大众的视线带到了城东。
100组灯光，同时射向天空，它们像是一组强烈且夺目的信号——100天后，一个全新的商业项目将在此亮相。
此次名为「寻光计划」灯光秀活动，是龙湖成都滨江天街开业倒计时100天的一次事件营销。在此之前，CRR对该项目就有过持续的关注：
1、龙湖商业“下一站天街”：城市焕新2、新成华：消费迭代下崛起的中产新商圈
今天，我们看到了龙湖成都滨江天街更为清晰的轮廓，因此也将更加期待TA今年12月底正式开业。
0136万方商业集中入市如何突破区域竞争？
伴随着龙湖成都滨江天街此次「寻光计划」的开启，首先被“照亮”的，是整个城东。
成都城东较早成型的建设路-新成华商圈，商业已沉寂了9年。在“东进”战略下，这个一度被忽视的区域，似乎终于开启了自我“重生”的计划。
商圈重生的第一步，是更多新鲜血液的加入。
据CRR了解，2019年下半年，区域内将迎来包括龙湖成都滨江天街、成都印象城、万科天荟城市广场等多个项目的集中开业，截止到2020年上半年，共计将有逾36万方的商业入市。
这也是继2006年的SM广场、2009年伊藤洋华堂建设路店，以及2010年的龙湖成都三千集天街后，区域内首次呈现出的全新商业矩阵。
不容忽视的是，多个商业集中入市的同时，必然伴随着城东建设路-新成华商圈更加激烈的市场竞争。
这对于所有新项目来说无疑将是极大的挑战，而对于相对优势明显的项目而言，或许更多的是机会。按照龙湖此前在成都的市场表现，我们主观判断龙湖成都滨江天街大概率属于后者。客观来看，有几点值得被关注：
首先是体量。龙湖成都滨江天街总开发体量近80万方，其中自持商业体量为14万方，是区域内为数不多超过10万方的大体量商业体，这在项目的业态规划、空间设计和品牌引入上，也将有更多可发挥的空间和可能。
其次是定位。龙湖成都滨江天街着重于将“潮流”、“生活”、“趣味”三者协同发展，始终围绕打造“潮流生活趣之城”的定位展开硬件设计、内容策划，乃至于后期的营运管理。
第三是业态。依托对周边客群的市调分析，龙湖成都滨江天街聚焦青年乐活客群及家庭亲子客群。以家庭消费为主导，强调区域相对空白的亲子业态的多元化布局，辅以部分流动性客群的重点消费转化，进行全业态覆盖。
可以看出，龙湖成都滨江天街与SM广场做升级竞争、与万象城做差异化竞争，同时与东郊记忆、万科天荟形成聚合效应。
这是龙湖滨江天街很取巧的打法。
利用区域焕新的契机，最大限度降低与友商的正面「冲突」，转而着力于错位竞争，并早早地与近邻交换橄榄枝、组成强有力的差异化商业组团，良性竞争战略与商圈共荣策略并举，这或将是未来商业集群必定的走势，足见龙湖滨江天街的「感知系统」的高度灵敏。
02“有趣”&“不同”
概念易解，落地几何？
如果说龙湖滨江天街有机会成为助力城市焕新的重要角色，那么一定有一个核心竞争力：对于客群需求的精准把握。
在对区域内148万住宅人口、75万商务人口、8.5万高校学生的消费需求进行了深入分析之后，滨江天街果断将“潮流生活趣之城”作为项目核心定位。
在此项目定位之下，这个新项目的空间与内容的推导过程就比较清晰了。
先来看看空间设计。
基于新成华商圈本身特有的城东“文化、艺术、时尚核心高地”地位的特殊基因以及在地景观资源，在整个龙湖成都滨江天街的设计层面就融入了“沙河”、“园林”等融合艺术与文化的相关概念，在空间和场景层面，打造出成都商业绿化占比最高和景观最丰富的一座“滨江之城”。
譬如，三大中庭分别以“拾光”、“月光”、“星光”为主题，将在统一风格的标签之下，呈现闲趣、自由、梦幻三大不同的空间氛围；
“拾光“主题中庭
“月光“主题中庭
“星光“主题中庭
又譬如，项目外部两大休憩广场——“晨曦广场”、“潮汐广场”，一步一景，打造成风格迥异的娱乐休闲空间。
晨曦广场
潮汐广场
另一方面，也是最为重要的，即是“符合项目定位、满足客群所需”。这一点，我们从龙湖成都滨江天街目标客群的画像上，以及对于项目内容的合理规划上，均可窥得一二。
龙湖成都滨江天街客群画像
青年客群——
喜欢不断尝试新鲜事物，认为体验这种过程对自身更加重要；
标签：爱 *** /爱尝鲜/爱挑战/探索欲/认同感/社交聚会/释放压力/潮流
亲子家庭——
孩子是核心，认为时下培养好子女，比任何事情都更加重要；
标签： *** &挑战/孩子成长/陪伴家庭/健康生活/事业成就感/提升自己
高校学生——
女生爱打扮，男生重社交；认为逛商场不仅是现阶段社会交集必要的方式之一，也可以及时掌握各类最新的资讯，使得自己的思考有深度；
标签：爱 *** /爱尝鲜/爱网红/爱打扮/重社交/凑热闹/追逐热点/拍照打卡
再来看看内容规划。
龙湖成都滨江天街从“潮流生活趣之城”的定位出发，以浮生六记演变成“浮生六趣”，并用此概念对各楼层进行命名。
而在品牌引入及业态规划上，龙湖成都滨江天街则根据不同客群的偏好，为项目赋予了多变的记忆点：“城东兴风作浪趣秀场“（时尚）、”城东勾肩搭背趣基地“（社交场所）、“城东大快朵颐趣食坊“（餐饮）、”城东小鬼当家趣乐园“（亲子）、”城东 *** 趣秘境“（动物园）、”城东逢场作戏趣剧院“（影院）。未来每一个消费者都能在此找到自己需要的业态及品牌，看到自己理想中的购物中心模样。
其中，四大主力店为：博纳国际影城西南旗舰店、7000㎡的永辉Bravo精品超市、奇迹健身 *** 版主题门店、体验式GALA KTV。
同时，针对来自高校的年轻群体，引入了时尚潮玩业态、创意零售业态、娱乐互动业态，以及更丰富的社交、体验场景空间，满足多元化的娱乐及消费需求。
目前已签约品牌包括该群体热衷的网红茶饮：喜茶、奈雪の茶、星巴克Starbucks、苗品记；丰富的国际化餐饮：生如夏花、烤匠、西贝莜面村、百姓百味、喜庭、兰木肆、岘港越南料理、匠和风日本料理、必胜客等等。
此外，为打造“高颜值的网红地标”，滨江天街也顺应成都 *** 倡导的“首店经济战略”，引入超过12家成都首店品牌以及大型旗舰店，包括zoolungzoolung嘟噜嘟噜动物园、HUAWEI西南首个HES PLUS旗舰店、Couture made、natural hotel、dandy willemse、Marvel、ai-ways新能源汽车、EUREKA儿童乐园、澳门星记猪骨、煲宫、吉祥春饼、苗品记等等。
我们做了一张表格，可以更清晰地看到该项目已签约的部分重点品牌明细：
概念容易创造也较为容易理解，但将概念化的项目定位进行实际落地，并不是一件轻松的活儿。不过，我们看到，截止目前，龙湖成都滨江天街招商完成率已达98%，其“潮流生活趣之城”的定位也随着品牌的逐步呈现有了更为明晰的解答。
03避不开的“亲子”刚需之外，内容如何出新？
*市调数据显示，区域内70%以上客群家中有小孩且与小孩同住，73%以上客群家中有13岁以下的幼龄及学龄儿童。
亲子业态是如今购物中心避不开的重要课题，但如何在有效承接巨大的家庭刚需之外，用商业规划及内容来更新这一业态的吸客能力和持续黏性？
龙湖成都滨江天街基于区域大量的城市新中产家庭人群在儿童业态上的巨大需求，对家庭和亲子相关业态的品牌进行重点招商，并对儿童业态楼层进行专项规划，形成规模效应可观的亲子业态矩阵——
总面积为2万方的亲子业态专属楼层，活泼有趣的氛围统装和互动体验是直观的视觉吸引力，而在业态构成上，则囊括了菁英儿童教育、最全儿童零售、儿童游乐等全维度内容。
基本可以判断的是，从规模形态到包装内容，龙湖滨江天街的儿童业态楼层，目前在整个城东尚属空白。
在这一区域，目前签约入驻的品牌包括奥飞欢乐世界、EUREKA儿童乐园、玩具反斗城、孩子王、英孚英语、比特橙子儿童编程、七田真、ROOKIE旗舰店、英氏、paw in paw等等。
当然，为了更加贴近新中产客群，除去在儿童业态上的丰富多元外，在他们的消费兴趣点——运动类新兴业态、科技体验、文艺品质类休闲娱乐业态上，龙湖成都滨江天街也有不小的「野心」。
这或许也促成了其打造全城首个游乐体验式购物中心的契机。
在休闲娱乐相关业态上，引进了包括多元贴合家庭需求的韩国品牌「zoolungzoolung嘟噜嘟噜」室内动物园，带来鸟类、鱼类、哺乳类、爬行类等60多种1千多只微型和袖珍动物，在这里，各种珍稀动物不设樊笼，可以近距离接触互动，目测将成为小朋友认知大自然的一个绝佳良所。
此外，「华为HES PLUS旗舰店」、「三星旗舰店」等数码科技品牌也将在滨江天街亮相，为3C爱好者提供更全面的体验。
创新性将业态细分、差异化提高体验和潮玩业态占比，并尝试将“潮趣生活”的理念真正带进城市家庭之中，这一系列举措，让我们看到了龙湖滨江天街成为盘活城东片区「商业领头羊」的极大可能性。
如果说去年底龙湖成都西宸天街的开出，让我们对龙湖商业的快速进步刮目相看，那么，今年底龙湖成都滨江天街的开出，或将让我们看到龙湖商业在「精深」方面的钻研心和执行力。
那么，就请城东的朋友们提前预习好关于滨江天街的各项知识点，准备迎接来自各方的羡慕眼光吧。
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独到视角 | 犀利表达 | 客观评述
商业地产志（Commercial Real Estate & Retail Research，缩写CRR）是以商业地产及实体零售为细分关注领域的垂直自媒体。3年多来，CRR以独到的行业视角及客观的行业态度，对商业地产及实体零售行业的重大新闻、热点动态、行业大事件进行不聒噪的记录与分析，发布第三方视角专业观点，反映行业真实的发展动态。迄今为止，CRR已经在北京、上海、成都、杭州、西安、重庆建立了城市合作站，更多城市合作伙伴亦在招募中，详情请致电邮terry@magicgell.com。
