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位于长沙五一商圈的地标大厦评估价8.4亿，起拍价4.2亿相当于打五折，楼面单价每平米5600元，“面包比面粉还便宜”的商业地产是否值得抄底？

4月中旬，作为破产重整的商业地产项目，长沙新世界国际大饭店有限公司（以下简称“新世界公司”）重整投资权益在阿里公开拍卖出现“二次流拍”，让商业地产界颇为诧异。

作为比肩平和堂和王府井的商业地产，新世界大厦是长沙五一商圈的核心地段。曾经的钱柜KTV和五星级皇冠假日酒店见证其昨日的辉煌。如今，新世界国际大饭店的“出售式”流拍却并不代表无人问津。

“不仅地方城投和上市公司有参与兴趣，某国际酒店品牌也对该项目伸出了橄榄枝。”参与该项目处置的某资产管理负责人透露，虽然网上拍卖无人出价和出现流拍，但已有省外多个知名商业品牌前来对接。一旦疫情影响消除，拍卖处置即将进入实地尽调阶段。

黄金码头因运营模式问题导致亏损

说起新世界公司，很多长沙人或许不知道，但昔日的长沙皇冠假日酒店正是其核心资产。

2007年12月8日，长沙皇冠假日酒店开门营业，酒店位于五一商圈的新世界大厦，由长沙新世界大饭店国际有限公司投资兴建，聘请享誉全球的洲际酒店管理集团管理。长沙皇冠假日酒店拥有431间豪华客房，其中113间套房，有超过1450平方米的会议场地，其中包括12间不同面积的宴会厅及多功能厅，同时还拥有6间主题餐厅和2间酒吧。

当年，长沙运达喜来登酒店以及长沙皇冠假日酒店，可谓是长沙最早的一批国际品牌的五星级豪华酒店，长沙皇冠假日酒店也是长沙最早开进五一商圈的五星级酒店。

长沙皇冠假日酒店的一间普通客房，当时门市价是1500元左右，并且还得加收15%的服务费。这使得长沙皇冠假日酒店成为五一商圈的最具热度的商业地产。

毗邻平和堂、7mall、王府井，五一广场地铁站出站即达，坐拥如此优越的黄金码头，为何新世界公司还会走向破产?

北京德恒律师事务所律师陈海波认为，最主要的原因是公司的运营模式问题。公司将部分商铺、写字楼的产权，以带租约的形式出售给了300多个小业主，导致协调整租不容易，招商不顺利。4楼和5楼长期空置租不出去，但约定给到小业主们的租金却必须定期支付，亏损只能由公司承担。

其次，公司管理不善，部分租金无法收回，资金周转承压。此外，早几年长沙五一广场附近长期处于修地铁、修路的状态，围挡对大厦客流量影响较大。

“面包比面粉还便宜”，评估价8.42亿的五折起拍

2018年9月，长沙市中级人民法院裁定受理新世界公司破产清算一案。

2019年9月18日，该院裁定新世界公司和其子公司长沙科文物业管理有限公司(以下简称“科文物业公司”)合并破产清算。

2020年10月29日，新世界公司和科文物业公司名下的新世界大厦位于长沙市五一商圈核心位置，其中酒店资产由第三方承包经营，具备良好的商业价值，两公司具有挽救的价值和可能性，为实现资产价值最大化，更好地保护债权人、债务人各方合法权益，亦申请对新世界公司和科文物业公司实质合并重整。

2021年3月，长沙中院依法裁定两家公司进行实质合并重整，后经债权人申请，于2021年12月批准《长沙新世界国际大饭店有限公司和长沙科文物业管理有限公司重整计划草案》。

长沙新世界大厦的酒店客房照片

重组后，新世界公司采用“出售式重整”模式，以新世界公司重整投资权益为标的，通过公开拍卖选定重整投资人，新世界公司重整投资权益资产为新世界大厦建筑面积为57,497.47平方米物业。小业主普通债权以科文公司作为平台实施债转股，科文公司投资权益为剩余裙楼物业资产。

标的物“长沙新世界国际大饭店有限公司重整投资权益”所对应的资产范围，主要包括归属于新世界公司的土地房产和部分动产（包括办公设备、字画、工艺品等），评估价值84,265.51万元，清算价值58,985.86万元。其中：

不动产（土地房产）位于湖南省长沙市开福区五一大道868号新世界大厦，建筑面积约57,497.47平方米，包括负2楼及负2楼夹层停车场、1楼部分、1楼夹层部分、2楼部分、6楼部分、7-25楼（15、16楼为部分）。土地房产面积最终以新世界公司取得的产权证记载的面积为准。动产包括办公设备、字画、工艺品等（详见评估报告）。

“对于投资人而言，新世界大厦是干净的资产，也是有价值的资产。”参与该项目处置的某资产管理负责人分析，一方面，该资产起拍价为评估价的五折，对照周边商业地产价格，可以说是“面包比面粉还要便宜”，买家入手后有明显的升值空间。

另一方面，经过法院裁定破产重整后，该资产不存在任何瑕疵，产权清晰，也不会遗留法律纠纷和债务纠纷。买家入主没有任何障碍，可迅速盘活使用。

年租金4000万，接盘者10年可收回成本

“之前，在没有品牌和团队优势，经营模式有问题的背景下，新世界大厦曾创下4000多万的年利润，按此测算，接盘者按起拍价买入10年时间可回本。”

据介绍，“出售式重整”的新世界公司重整投资权益标的下的酒店物业资产建筑面积57,497.47平方，拟处置价格约为42,049.14万元(评估价的50.4%)，根据目前物业出租情况估算物业年租金收入约 3,861.29万元。

也就是说，拟处置的该项目资产在未考虑租金上涨情况下，投资回收年限低于11年，年收益率超过9%。对于投资者而言，这无疑具有较高的投资性价比。但是，真正适合出手的并非坐等租金红利的财务投资者，而是能带来品牌赋能，重塑商业生态的商业投资者。

长沙资深地产大V“地产中文系”分析， 即使在长沙五一商圈这样的流量风口，也不是所有的商业地标都能活得很好。比如，新世纪大厦对面的7UP就是一个很好范例。这栋楼也曾经很长时间内处于一蹶不振的状态，但最终成功招商到7UP这样的商业品牌，让其起死回生。

“商业中心的同质化非常严重，在追求多样性及个性的消费快时代，商业中心要想脱颖而出，需拥有形象鲜明、高辨识度的IP，增强商业空间的场景化体验。”长沙市零售商业行业协会副秘书长易礼钧认为，五一商圈北面的商业要想突围，IP吸引力是关键，要么自己打造独一无二的商业IP，要么通过合作的方式引进知名IP。

千亿级商圈的下一次“凤凰涅槃”

2022年2月19日，长沙正式印发“关于创建国际消费中心城市的实施意见”，明确提出将长沙打造成为具有“时尚之都”“快乐之都”“活力之都”“休闲之都”美誉的国际消费中心城市。

根据规划，长沙将加快国际化商圈建设方面，推进以五一广场为核心的千亿级商圈建设，推进“商业+旅游+文化+科技”深度融合，将其升级打造成为长沙的国际城市会客厅。

携程联合新华财经发布的《2021“五一”旅行大数据报告》显示，长沙为“五一”假期十大热门旅游城市之一。2021年“十一”黄金周期间，五一商圈7天累计迎客645万人次。作为长沙城市名片的五一商圈，未来的商业发展潜力是巨大。

随着疫情影响逐步消除，线下商圈景气度恢复，网红城市长沙的商业地标价值必然会受到投资者垂青。业内专家乐观预测，若能获得国际知名酒店品牌的赋能加持，新世界大厦或将迎来凤凰涅槃般的价值重生。