本
文
摘
要
三批次土拍落下帷幕，35幅宅地花落各家。其中有一幅地块格外引人注目，就是浦东唐镇中心镇区PDP0-0405单元C-05B-02地块，吸引了7名竞买人报名，经历了25轮报价方触发中止价，最终被安徽安联拿下，504980万元的成交总价，溢价率9.43%，溢价率仅次于宝华桃浦地块的9.46%。回顾二批次土拍，华发也在唐镇拿下一幅地块，就位于安联唐镇地块的北侧，44.89亿元的成交总价，溢价率9.36%。
两幅唐镇地块的联动价均为70620元/㎡，溢价率均超过9%。除了高溢价率以外，两幅唐镇地块还有高倒挂率。周边的二手房绿城玉兰花园在某绿皮中介网上，共有6套房源，其中4套房源的挂牌价超过11万/㎡。
并且11的挂牌价是有真实成交的，而两幅地块的联动价仅7万出头，倒挂率高达57%。
来源于贝壳这就是唐镇长期存在的争议点：凭什么这里的房价能到10w，远超很多中内环小区？唐镇的价值究竟几何？今天我们不妨来探究一下这个问题。
01
从地理区位上讲，唐镇虽地处外环外，但却占据优势：在上海最新2017-2035总规划中，浦东的张江、金桥和川沙都被定义为新的城市副中心，唐镇临近三大城市副中心，占据了地利。
同时唐镇周围都是产业重区：西面是张江高科和陆家嘴，南面是川沙和迪士尼旅游旅游度假区，北面是银行卡产业集聚区，同时又与金桥、外高桥相距不远。
其中对唐镇影响最大的就是张江，因为2号线，唐镇顺势成为了张江产业外溢和人口外溢的第一站。张江有约238万的从业人员，集聚了全市80％以上的高端人才，这些高薪人才为唐镇提供了强大的购买力。张江的人买到唐镇，不仅是因为距离近，更重要的是唐镇是张江周边板块里，唯一一个可以承载高端居住需求的板块。
张江，不仅产业园密集，房价也高；周浦，老房子居多，次新房少；金杨以动迁房为主；川沙尚在垦荒中；孙桥，以人才公寓为主。
只有唐镇是上海继古北、联洋碧云、新江湾之后的“第四代国际社区”，板块内有集中分布的优质商品房：白金瀚宫、棕榈泉花园、金爵别墅、绿城玉兰花园、仁恒东郊花园……在浦东2035规划中，唐镇被定位为浦东最大的国际社区，住宅开发总体量700万、商业配套60万，大大超过了前滩和联洋，吸引了各大开发商扎堆进驻唐镇。在绿城、仁恒之后，保利、浦发、融创、大名城、华发等等大牌房企纷纷入场，带来改善型产品，大量的优质商品房聚集，唐镇形成了浓厚的高端居住氛围，成为了唐镇吸收客群的核心竞争力。
02
据最新《浦东新区唐镇国土空间总体规划》来看，唐镇新一轮发展中，将强化“国际社区”的概念，升级更优质的生活圈。在其中我们也能看到唐镇有不少空地待开发：
1、高科东路以北区域
这片区域应该是唐镇空地最多的，图中黄点地块均为待开发的住宅用地，已经吸引了华发和安联两家房企进驻。可以预见，这里未来将有大量的新建住宅，城市界面全翻新，可以与以仁恒东郊花园为代表的次新房居住区融为一体，进一步提升唐镇高端居住区的氛围。除住宅以外，在区域内原有基础配套和学校的基础上，新增了3所幼儿园、1所约4.5万方的高中、1块集中绿地。
2、高科东路以南，唐镇教堂区及以东未建区域
这片区域几乎都是等待开发的空地，规划了5块住宅用地，整个区域占地最大的是商办用地，这将大大弥补唐镇的商业短板。同时教堂南侧新增一处文化设施用地，在住宅区新增九年制公办学校１所和2所幼儿园。
3、原卡园三期
这片区域在唐镇最北端，隔壁就是曹路，离新房浦发虹湾直线约2公里。这里原来是银行卡园三期（商业商办或科研设计用地），后来在调整为了住宅用地，并新增了幼儿园１所，九年制学校１所，都为公办学校。
4、景雅路以北区域
这片区域在原卡园三期的东侧，紧挨曹路的社区，规划了９块住宅用地，还规划有２所幼儿园、１所小学、１所初中（都是公办学校），以及菜市场、社区卫生中心、养老等配套设施。
5、王港社区区域
王港区域是一个成熟居住区，新规划的用地主要在城中村改造区。王港总共规划了10块住宅用地，还规划有１所小学、１所初中、1所幼儿园，新建一个公园。纵观唐镇以上区域的土地规划，就能看到，几乎每一片居住区都有配置的学校和公共基础设施，满足周边居民的日常需求，构筑宜居的社区氛围。这在一定程度上，不仅有利于唐镇居住氛围的改善，也会利好唐镇的房地产市场。
03
唐镇虽然有“第四代国际社区”的名头，但就目前唐镇的配套而言，还需要再完善，才能配得上国际社区的名头。唐镇现在有两个集中商业体，分别是阳光天地和恒生万鹂广场，分布在2号线唐镇站附近，总体量约41万方，定位不高，只能满足基础的购物需求。
但唐镇大约有20平方公里，却只有这点商业体量，着实有点拉跨。只能期待后续的商业项目落地，给唐镇商业注入新的活力。商业不足，但是唐镇的教育资源很优秀。从示范级幼儿园上海东方幼儿园，到浦东新区三大公办名校之一的上海福山外国语小学唐城校区，再到建平中学唐镇新校区，唐镇提供了一条优质的升学之路。
不得不承认，这是有人愿意为唐镇高房价买单的原因。唐镇吸引了大量高收入、高学历的中产家庭入住，这部分家庭对教育非常重视，舍得花重金投入教育，同时他们又很注重居住品质，所以唐镇对于中产非常有吸引力，10万+的二手房照样有价有市。
同时，为了满足未来几年入住人口的教育需求，唐镇将会陆续新建1所12年制学校，2所九年制学校，3所高中，6所初中，9所小学，以及24所幼儿园。一旦全部建成，唐镇的教育将会更上一层楼。
医疗方面，2号线创新中路TOD内，有一所上海交大附属的三甲医院上海市胸科医院正在建设中，附近还有方便可达的大医院：曙光医院东院（三甲）、浦东新区人民医院（三乙）、浦东新区中医院（二甲）。
总体来说，唐镇目前的配套基本健全，除了学校以外，其他配套能级一般，但唐镇的配套正在升级完善中，未来会更好。
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最后介绍一下唐镇的新房现状。目前唐镇的新房分布在三大区域：王港城中村改造区域和创新中路综合区，以及唐镇站周边的核心区。
首先是处于唐镇边缘的王港城中村改造区域，王港由于距离轨交比较远，普遍都在2km以上，没有优质学校，没有商业综合体，外来人口导入不足，区域发展受限，不管是土地供应、区域规划落地包括高能级配套的建设等等，都逊于新市镇中心。
王港实景因此以往王港的新房和二手房价格处于洼地，单价在5.4-5.5万左右，如金融家。但就区域内的新房浦发虹湾来看，王港房价翻身了，公寓单价达到6.6万/平，别墅单价达到7.2万/平，已经往新市镇中心看齐了。浦发虹湾适合积分有限但想上车唐镇的小伙伴，另外卡园就在项目对面，非常适合金融人士在此安家。
其次是2号线唐镇站周边的唐镇核心区，房价是板块天花板。区域内品质较高的小区挂牌单价已突破10万，在外环外较为罕见，甚至追上了很多地处内环的次新楼盘。如绿城玉兰花园，在2011年开盘时小高层公寓单价超过4万，叠加复式则更高，当时这个价格已经可以比肩大宁、新江湾城等板块，在浦东则力压金桥、北蔡等一众更靠近市区的地方。如今进入二手房市场，表现也不逊于老对手，成交价保持在10万/㎡以上。
绿城玉兰花园而绿城玉兰花园附近新拍出的宅地，其联动价仅为70600元/㎡，倒挂惊人，现在就是静待其入市。
最后是创新中路综合区，这里拥有着大量的土地：15幅住宅用地，5幅教育用地，3幅公共配套用地（包括1座菜市场，1所卫生服务中心，1所养老院），还有1幅商业、住宅混合用地。
可以预见，未来5年，这里万众高楼平地起，配套齐全，交通便利，将改写唐镇新房市场的格局。目前创新中路以确定入市的新房项目为浦发唐城和融创未来金融城，其中浦发唐城作为地铁上盖TOD项目，备受关注。
最后总结
唐镇作为一个外环板块，房价能站到10万+的高点，有3个因素叠加影响：
产业+优质教育+高端的居住氛围
这3个优点，使张江科学城、卡园和陆家嘴的高薪人士愿意掏钱买单。因为在这些地方上班，如果想改善居住，唐镇是为数不多的选择。对他们来说，唐镇是稀缺的。从长远看，板块内有大量空地待开发，将建设众多的住宅、商办、学校等基础配套，若未来开发完成，唐镇的居住氛围更优质，“第四代国际住区”更加名副其实，前途光明。
