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文 | 话唠湾德佛
刚刚过去的2月，深圳二手房成交量仅823套，创下了近15年来的新低。深圳楼市很冷，罗湖新盘却一再超出市场预期：佣金天花板、折扣上限、一口价房源……为了抢人，纷纷卷了起来，在中介圈炒得热火朝天。
先是罗湖的兆鑫汇金广场项目发出一张转介营销海报——单套成交佣金高达15%。以该项目最小房源总价约463万计，15%的佣金约69万，刷新深圳佣金上限。
▲兆鑫汇金广场营销海报 图源：网络
水贝地铁站附近的独树阳光里此前推出12套一口价秒杀房源，降价幅度约35万-84万。
▲东海富汇豪庭推出的特价房源 图源：网络
东海富汇豪庭一出手就是85折，推出10套房源。深圳新房价格上下浮动不能超过备案价的15%，也就是说，东海富汇豪庭这10套房源已经是把折扣打到最上限了。
▲翠园华府推出的一口价房源 图源：网络
同是去年开盘的翠园华府也推出10套一口价房源，最高直减150万。
这骨折式打折抢人的背后，暗示着罗湖项目去化率表现一般。
牵动着大家关注了十几年的木头龙旧改项目：益田御龙天地显得平静多了。去年12月24日线上选房，据开发商官方销售数据，开盘当天708套住宅一共卖了260多套，去化超过3.5成。相比一入市就遇冷的翠园华府和东海富汇豪庭，益田御龙天地可谓罗湖热销新盘之首。
▲益田御龙天地销售战报 图源：家在深圳
随后，益田御龙天地似乎有点后继乏力，销售业绩没有突破，营销推广亦毫无波澜。这个项目是否值得大家出手？
01.
背靠罗湖 众望所归？
木头龙旧改地处罗湖，2007年征集意向，2010年被列入为深圳首批城市更新单元计划，从立项开始就备受大众关注期待，一时风头无两。谁料想，由于种种原因，一耗就是13年，2020年正式动工，去年才开盘面市。
十三年前的罗湖，是深圳的中心城区，拥有深圳最高的摩天楼，不管是深圳本地人，还是外地人，都把罗湖的福田河到黄贝岭、笋岗路到深圳河这一片称之为真正的深圳。
▲当年的深圳最高楼已经被替代 图源：勇军军生活
随着深圳一路向西的发展，近年来深圳的那些风口行业、明星企业，都与罗湖无缘，罗湖作为当年的龙头之一，似乎失去了昔日的风采。无论是GDP的排名，还是房价的排名，罗湖都位居中下游。
不少业内人士为益田御龙天地惋惜：一开始占尽了人气、地段先机，如果项目能够抓住时机上市，开盘售罄不是不可能的。但也有网友直言：“这个盘真的是诡异，旧改拖沓，开始建设后大家都期盼，谁知入市后定价低于周边二手荣悦，却依旧没能畅销。”
时移世易，喜欢罗湖的人依然眷顾此间的人间烟火以及浓郁的居住氛围；但转而跟着城市发展规划一路向西的人以及热钱也不少。
被抛下的罗湖亦不复当年的光鲜亮丽，区域内遍地都是三十年前的旧楼，建筑密度高、道路狭小，给城市规划带来很大难度。“升值前景一般”，成了罗湖房产特点之一，近年来该区入市新盘上市遇冷，且经常打折甩卖，似乎也验证了这一点。
▲网友总结罗湖新房销售套路 图源：家在深圳
02.
配套成熟 唯一欠缺是商业？
益田御龙天地距离地铁3号线翠竹站B1出口约250米。周边以小商店为主，烟火气是够了，却缺乏大体量商业带来的繁华。整体商业氛围上，翠竹片区比不上人民南和东门两个商圈。
▲益田御龙天地交通图 图源：网络
项目附近有深圳市儿童公园、翠竹公园和园科公园等，日常休闲娱乐也能有好去处。
教育方面，项目自带翠竹外国语实验学校（小学）、翠园文锦中学学位，还规划一所12班幼儿园。小学不错，罗湖排前三。文锦中学即使有翠园傍身，但目前教育实力并不被深圳人认可，文锦中学成绩也是处于罗湖学校的下位圈。
▲网友热议教育资源 图源： 家在深圳
与此同时，由于木头龙小区较大地提升了原有的住宅密度，也就意味着在原有学位供给平衡的状态下新增了较多学位需求，后期有可能面临学位较为紧张的问题。
03.
总价太高 户型是硬伤？
据御龙天地备案资料显示，推售的708套住宅，位于1栋B、C、D、E座住宅，推售产品为103-106平、112-117平、116-119平，170-172平、197-200平米5种面积段的户型。
其实，在御龙天地开盘前，就有网友曾曝光户型图，并引起了一波热议。
根据流出的户型图，部分户型的洗手间是暗房。
▲户型图 图源： 网络
170多平只能做到3房，实用率低。这对于有改善需求的3孩家庭而言，确实不大友好。与同片区的次新小区合正荣悦，87.83平可以做3室2厅。
▲网友热议户型 图源： 家在深圳
益田御龙天地项目主要是大户型，均价约8.58万/㎡，总价区间为799-1825万/套，与前海核心区的新房差别不大。
在深圳人买涨不买跌的买房惯性思维下，前海核心区的项目更具有打新价值，因为房价上升空间更加充满想象力。
▲网友更倾向西部 图源： 家在深圳
综合来看，益田御龙天地周边配套成熟，居住氛围较好，但总价偏高，户型实用率底。究竟是否适合入手，对于以发展为导向，重视成长性的购房者而言，恐怕需要多看看，对比仔细后再做决定了。
