本
文
摘
要
真实的谎言--四川眉山市大丰国际商贸城案
作者 上海付永生律师
四川眉山的开发商联合管理公司，在对商铺业主作出高额回报承诺后，高价卖房。5年后，产证未办，高额回报仿佛变成谎言，开发商仍然各种理由为自己争辩。
记得有个寓言，很久以前，谎言和真实在河边洗澡。谎言先洗好，穿了真实的衣服离开，真实却不肯穿谎言的衣服。也许人们能接受穿着真实衣服的谎言，却很难接受 *** 裸的真实。本文将详细分析这宗案件，揭露真实的欺骗。
一、案件简介
2013年年初，开发商四川省眉山市大丰农产品批发市场投资有限公司（大丰公司为化名，以下简称开发商）向公众宣传，开发商在眉山市尚义镇投资建设的商品房，价格优惠，租金回报率高，将商品房统一管理出租，租金将会一年高于一年，所支付房款肯定能回本，还能够养活好几代人。
为了尽快卖房，开发商从眉山派出人马，还在凉山彝族自治州的首府西昌设立了售楼部。售楼部的工作人员没有守株待兔，他们无惧山高水深，深入大凉山的腹地，在深山老林中，找到当地种苹果的果农，在田间地头间劝说老农，种地赚不了大钱，不如投资眉山的项目。开发商的深入一线、细致入微的工作感动了憨厚的老农民，陆续有许多农民伯伯们与开发商签订了《商品房买卖合同》，成为了业主。
以我们收到的一份业主材料为例，开发商宣称，位于13栋2楼的房子总价232659元，实付157203元，剩余75456元不需实际支付，由业主房子租金收益抵销。 签订买卖合同当天，开发商要求业主与另一家公司签订《商铺出租及管理委托合同》。这家公司叫眉山市大丰农产品批发市场管理有限公司（以下简称管理公司），业主并不了解管理公司的情况，但开发商称二家公司是一家的。业主无奈签约。管理合同约定业主委托管理公司出租房屋，租期五年，第1年至第2年14148元；第3年至第5年每年付15720元，五年租金总共为75456元，5年期满后另行协商是否租赁及租赁价格。经过测算，如果以总价232659来计，5年平均收益率为6.4%。
业主们委托出租前五年实际上一分钱没有，就是苦等后面能有满意的回报。
但到了2018年9月份，委托合同所约定的租赁期限到期，管理公司对业主发公告，称可以续约，需要继续签订新的管理合同。但由于大环境原因、行业原因等，续签后每前租金平均不到之前每年的三分之一。以业主位于13栋2楼的房子，根据新的标准，月租金为28元每平方。我们测算，业主的商铺总面积20.33平方，28元每平方每月X总面积20.33平方X12个月=6830元每年收益，6830元收益除总价232659=2.9%。
真的是难以想象，收益率经过5年，不升反降低一半。五年的漫长等待，眼看早上的红太阳就要照亮大地，却又落入无尽的黑暗。业主们们无语了，震惊了，愤怒了，哭泣了。
有业主认为如此低的租金，实在没有赚头，不想签约，想自己做生意或者对外招租，但根据管理公司的规定：如果不委托管理公司，需要支付高额的物业费，实际上是不想让业主收房。另外，从现实上考虑，业主也很难收房，因为业主所购买的商品房是虚拟商铺，仅仅是一大块商铺的小部分空间，甚至无法确定自己的商铺位置。业主真的是进退两难。
开发商夸大宣传，以高额回报率不断诱惑业主，巧立名目将商铺卖出，才让业主陷入困境。这种做法实际上是开发商的“圈钱运动”，一开始开发商会将商铺价格定的很高，其后以租金扣除的名义，大幅降低房价，并承诺其后会有更高收益，诱惑业主支付房款。而到最后，开发商编造各种外部原因，告知业主无法按照之前承诺的租金标准进行出租。
这就好比淘宝商家在双十一将自己的商品抬高价格，然后再降价销售吸引消费者购买商品一样。不一样的是，淘宝商家至少还会给一个正品，而开发商给的确是一个次品。2006年，马云高薪聘请卫哲担任阿里巴巴负责人，4年后查出有0.8%的客户涉嫌欺诈，马云为了维护“客户第一”的价值观，将卫哲劝退。而我们的眉山业主却 *** 无门，社会真的要学习下马云精神。
二、几种思路
开发商虚假宣传，肆意侵犯业主的利益，开发商的制定的交易形式多种多样，套路一个接着一个，但是哪里有不正当市场行为，哪里就有法律进行规制。对于商铺的开发商来说，交房、办产证、甚至保证商铺出租盈利都应该是三大主要义务，任何一项完不成，业主都有权退房。具体到前述案件中，开发商做出高额回报承诺，并通过管理公司以售后包租的形式进行交易，可以有如下几条诉讼途径。
1、根据开发商未交房、未按期办产证为由解除合同 、退还购房款。
（1）我们怀疑开发商实际并未交房。
按照一位业主提供的2013年的买卖合同第10条，开发商应于2013年10月1日前交房，并要提供测绘面积报告书；第12条第1款，逾期交房超过180天的，业主有权退房；第14条专门规定了交接手续：开发商交房应提前7天书面通知业主时间和地点，由业主现场核验测绘面积报告书等材料，并验收房屋，验收合格，再签交接单。
但实际上开发商因为担心业主验房不通过，竟然没有快递书面通知业主，没有让业主签交接单，那么等于说业主至今一直没收到房子。根据买卖合同第12条第1款第2项的约定，如果超过180天没交房，业主可以退房退款。开发商可能会说：买卖合同第14条第2款写明由管理公司来代为交房，且《商铺出租及管理委托合同》第2.1.4条也写明业主委托管理公司于2013年10月1日前办理交房手续。我们认为这种说法是睁眼说瞎话，因为在买卖合同第14条第2款写明如果是由于业主的原因，未能按期办理交房手续的，再由管理公司代办收房。如果不是由于业主的原因，未能按期办理交房的，管理公司无权代办收房。而业主收房的前提是，开发商提前7天书面通知业主时间和地点，而开发商却至今没有通知，也不敢通知，这就是一个真实的谎言，永远不能实现。
由于开发商至今没有真实的交房，所以办产证更是无从谈起。那么，如果开发商的房子确实没有问题，不是虚拟分割，业主亲自验收合格收房了，但产证办不出来是否可以退房？
2013年初购房者提供的买卖合同第19条第2款第2项写道如果交房之日起360日内仍未办出产证，合同应继续履行，开发商按每天万分之一标准赔钱。我们认为这一项是霸王合同 ，属于无效的。法律上称为格式条款，就是固定格式的条款。而《合同法》第40条规定：格式条款免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。我国建设部《城市商品房预售管理办法》第十二条：预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民 *** 土地管理部门办理权属登记手续。
（2）没交房、产证办不出来可以退房。
所以，我们认为至今办不出产证的，无论是否交契税，都可以尝试直接打退房退款官司。
很多业主没交契税，也没有拿到房产证。然而，有部分业主交了契税，但也没有拿到房产证，后面这些业主我们认为也可以直接打退房退款官司。我们认为，因买房产生的契税是税务机关与纳税人之间的法律关系，因办理和领取房产证产生是房屋管理局与购房者之间的法律关系，完全不同。一般来说，购房者领产证时，房屋管理局都要求提供交税的凭证。但房屋管理局要求购房者必须提供交税凭证才给产证，本质上来说是房屋管理局代替税务机关履行税收监管职责，是为了提高效率，并不是房屋登记的根本性要求。在最高人民法院提审的胡宗周诉浙江省丽水市 *** 一案中也说明了这一情况。购房者交契税一般都交给开发商的工作人员，由工作人员代为转交有关部门和办理有关手续。很多开发商存在着挪用契税用于其他支出，导致购房者的房产证办不出来。这也是一种常见情况。这种情况，显然更说明开发商违约，可以要求退房退款。
我之前写过一篇文章，叫《万名业主诉讼的处理思路--以昆山美吉特为例》http://blog.sina.com.cn/s/blog_5f45f7920102yu1u.html，文章中详细分析了，办不出产证如何退房的思路。
2、以收益过低、开发商欺诈为由要求开发商退房退款。
开发商做出保值升值的虚假承诺，实际又构成售后包租、，欺诈业主，但是虚假承诺是否能作为合同的根本内容，需要法官结合具体情况进行认定。另外，即使构成售后包租，开发商面临行政处罚，甚至是刑事处罚，但是没有具体法律对售后包租公司向业主的赔偿或退房退款进行规定。而证明开发商民事欺诈，仅仅根据宣传，或者合同的约定，并不能达到撤销合同或者确认合同无效的标准。所以要求开发商退房退款存在很大的败诉风险，业主在选择方式时应当慎重。但是，如果业主能够充分证明，当初自己投资商铺的主要目的就是为了赚钱，并且开发商也是如此承诺，业主不论是签订《商品房买卖合同》还是《商铺出租及管理委托合同》，其目的都是为了获取利润，那么业主可以主张解除合同。因为虽然合同形式上没有对赚取利润的目的进行约定，但是从合同实质来看，业主购买商铺就是为了投资获利。那么，现如今管理公司以市场波动为由大幅降低租金标准，业主则可以以合同目的不能实现为由，根据《合同法》第九十四条等的规定，请求法院判令解除或撤销合同，从而要求开发商退房退款。
3、要求管理公司支付前五年的租金，开发商连带责任；并且要求开发商和管理公司五年到期以后必须按照之前的租金标准进行支付。
根据《商品房买卖合同》以及《商铺出租及管理委托合同》的内容，两个合同皆未对租金抵扣房价进行约定，而且《商品房买卖合同》中所约定的价格即为业主实际支付的价款。如此，业主即可以直接根据《商铺出租及管理委托合同》要求管理公司支付所约定租金，并且尝试要求开发商对管理公司的债务承担连带责任。
根据前述开发商违约的内容，如果开发商所作的承诺能够作为合同的一部分内容，则可以要求开发商承担违约责任。如果开发商不选择承担违约责任，那么开发商和包租公司就得按照其所承诺的租金标准支付业主租金。总而言之，不可能按照管理公司发出的公告那样，以低于约定租金三分之一的标准进行出租，否则，即使等到商铺的土地使用权到期，业主也未必能收回自己的成本，如若此，业主实际上成了开发商圈钱的对象，或者是开发商商业投资的风险承担者，钱被开发商赚走，风险和责任由业主扛着。
另外，业主可以参考我们在另一个案件写的思路，尝试要求支付租金，高大上的项目后，有未知的法律风险---浙江嘉善国际木雕城纠纷案 ，网址是：http://blog.sina.com.cn/s/blog_5f45f7920102zigy.html
4、以房屋质量问题退房。
另一份业主于2015年12月12日，签订了商品房预售合同，这个预售合同是后期的版本。其中第16条第1款规定，商品房的基础设施应当包含完善的供排水（2017年10月1日达到使用条件）、供电系统（2017年10月1日达到使用条件），以及燃气、电话通信、有线电视、宽带网络是铺设到户，并明确规定前述设施由出卖人负责安装，承担相关费用。第16条第2款规定，商铺的公共服务设施，诸如规划的绿地率，规划的非市政道路，规划的车位、车库，规划的物业服务用房等都须在2017年10月1日达到使用条件。第17条又约定，如果上面的做不到，业主要允许开发商再完善。那么，何时完善，完善不了是否可以退房？
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条明文规定，即使是房屋存在一般性的质量问题，如果修不好改善不了，只要严重影响正常使用，就可以退房。这个严重影响使用，我相信，开发商既然已经明文专门承诺通电视、通宽带、通电话到户，并写明室内通燃气，那肯定自信能够做好。但如果业主发现商铺其实为虚拟商铺，上述所谓的商铺设施基本上都不存在，从而有业主提出实际的铺面位置在哪里？铺面的水、电通了吗？门装上了吗？四邻界线隔开了吗？消防和环保检查合格吗？”等诸多疑问。我们认为，只要业主证明上述问题严重影响正常使用就可以尝试退房。
5. 没有到期的合同也可以尝试退房。
由于开发商的商铺分成多期出售，有业主的买卖合同、租赁合同要数年后才分别到达交房、办证、收租等期限。而且合同写明，如果是业主的原因要求提前解除合同，提前退房，业主要承担违约金。其实，我们认为并非如此。举个例子，李四借钱给张三，写明借款用途是张三用来买货车跑运输，借期3年，3年后还，没到期李四不准提前要。但张三其实是个赌鬼，拿到钱后不久，就 *** 输掉了，而且不断的赌，又要变卖家产，这个时候即使没有到3年期限，李四也可以起诉要求提前还款，不必必须等到3年，如果等满3年张三可能所有财产变卖一空了。法律上叫作预期违约。中华人民共和国《合同法》第一百零八条规定：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期届满之前要求其承担违约责任。这个意思就是说开发商、管理公司目前的行为，使前期业主都无法实现自己的目的，后期的业主可以不必等到期满，就要求对方承担责任，而且自己不用承担违约金。对方承担的这个责任，我们认为可以定为退房的责任。
眉山是中国历史上著名的“进士之乡”，宋朝时就出了800个进士。《论语》中“民无信不立”也是眉山人的信仰和精神。这么一个有历史有文化的城市，开发商和管理公司的行为有违眉山精神，愧对历代先贤。全体受害业主不答应，400万眉山人民不答应！
相关法律依据：
建设部《城市商品房预售管理办法》第十二条：预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民 *** 土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。
《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
第十九条：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
《中华人民共和国合同法》第三十九条：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
《最高人民法院合同法解释二》第六条：提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。第九条：提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。第十条：提供格式条款的一方当事人违反合同法第39条第1款的规定，并具有合同法第40条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。
《中华人民共和国合同法》
第六十八条 应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
第六十九条 当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主 *** 务；（三）当事人一方迟延履行主 *** 务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
