本
文
摘
要
很多人一直以来都觉得我们的房子之所以贵，就是一些人热炒起来的，尤其那些所谓的“炒房团”，事实上，中国的楼市早就已经达到万亿以上的市场价值，仅仅一部分有钱人就能造成楼市价格上涨吗？哪怕他们的资金规模达到数百亿，那也没法撬动百倍以上的资产价格波动，这是过去我们媒体一直误导的结果，因为读者也更愿意相信楼市的上涨就是人为的，是有钱人的金钱游戏，是他们恶意对我们底层人民的剥削行为，其实事实真不是如此。
我们要弄明白为什么楼市会如此疯涨，还得从我们上篇文章讲到的土地财政政策说起，这项政策非常成功的加速了我国城市现代化的进程，但也在很大程度上埋下隐患 —— 一个城市的经济增长速率与楼市价格的增长速率相互的失衡。
在一个健康的城市经济体中，应当是先发展了整体经济水平，带来居住需求的增长，进而形成楼市价格上涨的趋势，两者一前一后，稳步上升，土地财政政策是反向思维，先通过土地拍卖获得未来城市发展后的土地价值，用这份收入来建设城市，带来经济的繁荣，对于一个落后的发展中国家，急需注入资金先建设，这也是不得已而为之，毕竟发展早期中央财政都很吃紧，只能让各地方 *** 各自突围，而地方 *** 吸纳外资也很困难，只能从内部想办法，土地财政无疑是急救丸，给地方建设注入了强劲动力。
这样的经济发展模式很轻易的提高了财政收入，推动城市基础建设，再吸引来更多资金投资，但带来最大的诟病就是，经济发展得跟着楼市价格跑，算是本末倒置，一旦经济增长跟不上楼市价格增长，就很容易形成楼市的资产泡沫，一旦出现经济危机，经济发展停滞，楼市也就会崩塌，过去是希望通过楼市注入初始资金带动发展，后期逐步淡化土地财政的作用比例，让市场经济占主导地位，最终实现土地财政的重心剥离。
但实际情况并不乐观，我们反观过去20年的房地产大牛市就很明显，无论是一级的房企还是直观的楼市价格，都显然没有得到遏制，都在非理性过度增长，体现为房企的高负债率，楼市价格20年翻十几倍。
当我们一线城市房价已经能够对标到发达国家国际大都市的水平后，就说明即将到达临界点，因为你得有真实的经济能力来支撑高房价，而我们还欠缺很多，所以现在国家政策上开始下狠手，从多方面开始抑制，比如现在很多房企日子就很不好过，没有了增长预期，企业也就没了发展潜力，再加上企业发展累积的高负债率，更是难上加难，就像现在的恒大；个体上是各种限购限贷，压制了交易体量。
我们回头看这20年，从政策引导上，就注定了中国楼市的高增长率，地方上是从新房市场中卖地直接获得了收入，但在二手房交易市场中，财政却没有什么收入，只有零星的小部分税收，实在少的可怜，但二手房的价格却一直在跟着新房价格上涨，甚至超过新房价格，2005年的总价50w的商品房，放在如今能够翻10倍左右，因为从过去的经验来看，在过去时间中的每个时间节点，都会认为当下的房产在未来还是更具升值的潜力，也就形成楼市价格上涨的共识，因此政策上一直在针对二手房市场做调控，降低交易数量，从而限制价格上涨趋势，但每次调控都是短暂的，过段时间就恢复原状，直到这次真的在动真格！
上述这点也就是整个中国楼市持续上涨的根本原因，因为我们的地方城市经济增长与土地财政收入的深度绑定，从土地财政到房企拿地，再到二手房市场，一环紧扣一环。
我最近看到的一份报告中，在全国的地方财政收入统计中，长三角、珠三角支撑了中国80%的财政，其中只有深圳的财政收入中对土地财政依赖度最低为27%，其次是北京的36%和上海的42%，其他城市基本都在50%以上，可想而知我们的经济发展水平离健康状态仍然很远，这也就解释了为啥20年时间内楼市持续繁荣的原因，因为是真离不开！
在这样的大背景下，也就衍生了诸多的投机行为，更多的资金也更愿意往楼市去，从企业到个体，像一群鬣狗，都想分到一块美肉，每当央行开始放水，鼓励企业贷款发展实业时，企业也就没啥欲望真去干实业，都在变着法的把钱投资到优质的房产中，他们就会觉得，把钱投入到实业还有可能本金亏损，倒不如买点优质资产，享受时代红利。这部分的资金也是很庞大的，从大企业的囤地行为，到小微企业资金违规流向问题，都在进一步推动着楼市的活跃，只要 *** 不严查囤地时间限，银行不对企业抽贷，怎么看都是稳赚不赔的买卖。
而作为个人，影响层面就小的多，“炒房团”也好，个人多套也罢，只不过是万千洪流中的一叶小舟，就算小舟有成千上万，也不是推动洪流方向的原因，他们只是认识到洪流的方向，然后更早的顺应了趋势，所以我们媒体在报道那些买房投机客时，根本就没什么意义，也只不过这些报道内容更能 *** 读者的情绪，仅此而已，也恰恰说明了我们的媒体现在并不注重事实的真相，更在意如何把握读者的情绪，吸引眼球。
就像此篇文章，我并没想和大家分享解析那些房产投机案例的具体实施办法，因为这些都不是问题的症结，全国99%的人都理解不了这个逻辑，他们就是臆想的一群有钱的人，一起把房价哄抬上去，事实真不是这样的，纵观中外的经济史，我们能在短短40年达到现在的高度，不能仅仅用“奇迹”来简短概括，也不能单纯归结于人口红利，土地财政政策才是重中之重，正是它把我们经济结构与楼市高度融合，这在某种程度上真的就是饮鸩止渴，所以我们现在政策和未来目标就是实现高房价的软着陆，慢慢削减土地财政的比重，至于过去看清趋势，并因此获利的人群，也不过是茫茫洪流中的一叶小舟，仅此而已。
房价之所以一直在涨，不是我们造成的，而是一开始我们就选择了这种发展方式，想要脱离，只有真正的吾辈当自强，在世界博弈中有新的技术突破，来替代土地财政的依赖性，目前看，我们在努力做，但仍然还久远，所以接下来的日子肯定会艰苦的多，大家也得做好准备。
