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文
摘
要
御翠园 | 沪上顶级名盘 | 不可复制稀有恒产
御翠园拥有上海最顶尖的知名属性，是和翠湖天地、汤臣一品等顶级豪宅拥有相类似属性的“王级”代表作；
足以代表整个花木的最高水平和上海别墅品类当中的一线水平，无论是板块内的土地资源占有还是整体产品规划，均是天花板式的存在；
被列入沪上排名前十的顶级豪宅也是实至名归，御翠园也是很难被时间淘汰的“恒产”型优质资产，拥有相当诱人的稀缺性和圈层附加值，保证了其在资产领域的高价值和流动能力，属于资产配置领域的优选。
4折起拍 | 御翠园（四期）| 389号别墅
浦东新区花木路1883弄389号别墅 浦东联洋｜内环内｜御翠园（四期） | 2005年 占地面积 936.29平，花园500平，房屋面积604.83平，地下面积188平（D1户型） 北进门，南花园，花园500平 地上2层（416平），地下1层（188平） 独栋别墅，6房3厅5卫4折起拍！！！！
法院起拍价：5369万（税费各付，省上家5%~7%左右的税）
法院评估价：5369万
近期同户型成交：1.26亿（税费下家全部承担），御翠园（四期）435号，1.26亿于22年1月成交，占地面积916.36平，房屋面积604.83平，地下面积188平（D1户型）
袋鼠分析，预测可能在8500万到9000万有成交点，市价的6.4折~6.8折。
为什么6.4折，8500万就能买下1.26亿的独栋别墅？点击了解原因为何被拍卖？御翠园这套别墅
9年老拍客肖然初步调研下来，如下：
此房产权人：郑好，担任7家公司的法人，对外投资12家公司，间接持股企业23家；与产权人相关的司法案件92宗，刑事案件1宗，民事64宗，执行案件26宗（御翠园就是其中一宗），保全1宗；大量的案件其中在2020&2021年，有52宗，占了一半以上；（疫情的影响还是很大的）产权人总负债10.3亿御翠园这套别墅，目前执行法院是温州市中级人民法院，申请执行人是招商银行股份有限公司温州鹿城支行，产权人与招商银行有两宗案子，一宗金额是3811万，另一宗金额是1251万。为何被拍卖的原因，很清晰了，欠了10.3亿没有还，御翠园这套别墅作为追偿的线索被查封。
御翠园这套别墅有几重查封？对后续的交房&过户有没有影响？点击下面链接，联系袋鼠，与法拍9年的肖然，了解更多尽调信息。
联系袋鼠，与法拍9年老拍客，了解更多拍卖原因及背景为何1.26亿的独栋别墅，才5369万起拍？
这个问题我也想问问温州法院了，这个估价实在是有些离谱！！
肖然与法院&评估公司聊过后，发现：
疫情的原因，法院&评估公司并没有来过上海，对上海的房市并不了解；这次拍卖所用的评估报告，是数年前评估的，这次上架只是重新启用，所以评估价才5369万这套房子的起拍价== 评估价==5369万，不了解此房市值的人，会觉得这是一个无价差的房子而错过！购买这套法拍房需要注意些什么？——联系袋鼠，与法拍9年的肖然，聊聊注意事项
怎么样才能安全顺利的购买此房？——联系袋鼠，与法拍9年的肖然，聊聊购买法拍房的流程、风控管理、注意事项等
6.4折拿下这套御翠园别墅，应该怎么做才安全顺畅？联系袋鼠，了解更多详情近2年成交统计| 御翠园（四期）| D1户型别墅 | ：
• 此次拍卖的是389#，占地面积936.29平，花园500平，房屋面积604.83平，地下面积 188平（D1户型），起拍价5369万
• 与此拍卖房最相似的是435#， 占地面积916.36平，花园500平，房屋面积604.83平，地下面积188平（D1户型），成交价1.26亿，于2022年1月成交
• 416#，占地面积不太清楚，花园不太清楚，房屋面积604.83平，地下面积 188平（D1户型），成交价1.1亿，于2021年12月成交（此别墅，东面临水）
• 427#， 占地面积750.4平，花园300平，房屋面积594平，地下面积 184平（D2户型），成交价1.4亿，于2022年8月成交（此别墅，北面花园临水）
• 469#， 占地面积762.65平，花园350平，房屋面积604.83平，地下面积 188平（D1户型），成交价1.5亿，于2022年8月成交
拍卖的389号别墅与成交的435号别墅，有何差异？怎么估算此拍卖房的市价？据悉 D1（604平——也就是此次拍卖的户型）为热销户型
御翠园，2022年至今成交10套，D户型共5套，热销的D1户型（604平）有4套，成为客户必看房源。
下图是御翠园目前挂牌的两套D户型的房子：
2022豪宅捡漏 | 上海法拍房
凯德茂名公馆，同时期二手市场，刚出来就有几十组客户预约看房，看房不仅需要提前预约，还需要现场验资，且在外面排队2小时左右才能进4个人去看房。
与拍卖的这套房子面积差不多的目前市场中有两套：
一套368平5楼（总高29楼），目前报价1.3亿； 一套390平19楼（总高29楼），目前报价1.7亿；此法拍房351平21楼（总高29楼），最终成交价8300万（税费各付），与同小区1.3亿（税费买家全部承担）价差有5600万，差不多是市价的6折！！！
58%的法拍房都是7折左右成交，从2022年11月&12月成交统计来看
从11&12月份上海法拍房成交统计数据来看，58%的法拍房都是7折左右成交的。二手房中，最容易捡漏，最容易实现6~7折买房的，还是法拍房。特别是2022年的上海法拍市场，是非常适合捡漏的市场！！！
11月共上架131套，12月共上架190套，近二个月共有321套法拍房上架拍卖。
其中37套或撤回或中止，没有再拍卖，不少业主积极的还钱了，最主要是目前法拍房的成交价确实低了些；
其中78套流拍，24.3%的法拍房流拍，一般法拍房是7折起拍的，这些房子里有不少可以7折捡漏的哦~~
其中206套成交，其中300万~1.5亿成交的是124套，以下统计的就是124套法拍房。
11月&12月，300W~1.5亿成交的法拍房共计124套：
6折成交：17套——占比13.7%
7折成交：55套——占比44.4%
8折成交：45套——占比36.3%
9折成交：7套
房屋情况 | 389号别墅（D1户型） | 御翠园（四期）：
• 浦东新区花木路1883弄389号别墅
• 浦东联洋｜内环内｜御翠园（四期） | 2005年
• 占地面积 936.29平，花园500平，房屋面积604.83平，地下面积188平（D1户型）
• 北进门，南花园，花园500平
• 地上2层（416平），地下1层（188平）
• 独栋别墅，6房3厅5卫
外立面入门大厅1---进门左右各有一间房哈~~照片太多，就不一一展示客厅---拍照时间：1月3日上午10：30左右客厅--1楼拍摄客厅--2楼拍摄4折起拍 | 御翠园 | 地上1层4折起拍 | 御翠园 | 地上2层4折起拍| 御翠园 | 500平花园周边配套| 御翠园
• 御翠园由长江实业+和记黄埔打造。
• 毗邻市区最大的世纪公园旁
• 周边有联洋广场、大拇指广场、嘉里城中心等
• 距离9号线芳甸路站2公里，距离7号线花木路900米交通非常便捷
世纪公园链家航拍嘉里城中心嘉里城中心大拇指广场7号线花木路900米上海十大豪宅之：御翠园
御翠园 | 沪上顶级名盘 | 不可复制稀有恒产
御翠园拥有上海最顶尖的知名属性，是和翠湖天地、汤臣一品等顶级豪宅拥有相类似属性的“王级”代表作；
足以代表整个花木的最高水平和上海别墅品类当中的一线水平，无论是板块内的土地资源占有还是整体产品规划，均是天花板式的存在；
被列入沪上排名前十的顶级豪宅也是实至名归，御翠园也是很难被时间淘汰的“恒产”型优质资产，拥有相当诱人的稀缺性和圈层附加值，保证了其在资产领域的高价值和流动能力，属于资产配置领域的优选。
其地段上履历见“涨”:
一开始是内环内——闹市区独栋级的别墅本来就极少。 后来是花木从国际住区升级为城市副中心——城市副中心的独栋楼盘更少。 如今是中央活动区——好像除了御翠园和隔壁的九间堂应该找不出第三个。 这种资产在上海滩绝对值得长期持有。 上亿的大独栋，居住啥的就不说了吧，入住后您去探索哈~几个缺点，实勘小结：
此御翠园别墅有以下几个缺点：
近路，近枊彬路，但枊彬路是一条小路，是御翠园与四季雅苑两个别墅小区中间的一条小道，平时车较少，晚上几乎没有车。（视频是上午10：30拍的，可以到上面听听声音）房屋内8年没有住人了，常年无人居住，无人打理，装修建议你当毛坯地下室有积水（5公分深），与物业深度沟通了解到，积水的原因有两个：1）地下室有水管破裂；2）车库入口下水口因无人居住，清理不到位，渗水到了地下室，同小区其它别墅并没有这种积水的现像。花园8年无人打理，很是荒芜这些点，可能会让一些竞争对手退出，但在肖然看来，这些缺点只是珍珠上的灰尘而已，瑕不掩瑜！！
怎么在法拍市场中找蒙尘的珍珠，有9年拍龄的老拍客和你一起找~而且这些点，在竞拍时，会成为实实在在的折扣给到我们，别墅买来，再好的装修都是要清掉重新装修的，荒芜些让颜值派的人退出，岂不美哉！！！
地下室有积水，大概5公分深近路，小区间的小路，平时车较少法拍闲聊：
如果你的预算是8000万~1亿左右，计划在市区内买房自用，那么这套御翠园的别墅，建议你好好了解了解，毕竟御翠园拥有上海最顶尖的知名属性，是和翠湖天地、汤臣一品等顶级豪宅拥有相类似属性的“王级”代表作品。
何况此法拍房，运气好的话，可能会低于市价40%，哪怕是低于市价20%~30%，自己又用得上的话，还是很让人心动的。
如果你是投资的，而且是准备近一二年出售来赚取价差的话，需要考虑的点就多了，需要预留的空间是需要好好盘算盘算，对于有现金5000万左右在手的朋友（可以1年左右才需要回款的话），这个案子是可以玩玩的，赚个3000~4000万是有可能的，有兴趣的话，我们可以一起来玩玩哈~~~
肖然带你看法拍：我在法拍市场的这9年