本
文
摘
要
前言：郑县的批发市场们
郑州现在还老是被戏称为郑县，有很大一部分原因就是因为各种批发市场无处不在。虽然现在我们有了高大上的郑东新区，但是规划落后、交通拥堵的老城区才是更多人生活的地方。
在郑州火车站转车的外地朋友，对于郑州基本就一个印象——各种脏乱差。我跟他们说，其实，你们真的不了解郑州。郑州主要是二七广场和火车站比较脏乱差，还是有很多好地方的。但这没什么用，因为对于广大外地人来说，郑州最出名的就是二七广场。
对于本地人来说，可以用一个同事的话来概括。“如果不是迫不得已，我绝对不会去二七广场和火车站周边。”各种批发市场、公交场站在这里汇集，年轻的小哥们推着手推车在街道里灵活地穿梭着，现在还有了电动拉车（人民群众的智慧真是无穷的），小哥们坐在上面轻快地在从你身边滑过，被全省人民所熟知的银基商贸城每天放着节奏激昂的神曲，麦当劳的厕所里永远都是人满为患。
当然，这只是郑州庞大的批发市场的一个缩影。我们知道，这些批发市场为郑州市的GDP做出了很大的贡献，也造就了无数看上去不怎么起眼的富豪。但是，对于普通的市民来说，这些批发市场更多的是一种严重影响城市形象的存在。中心城区星罗棋布的批发市场被认为是城市道路拥堵重要的原因之一。
对于广大商户来说，交通拥堵、环境糟糕也是他们不愿意见到的。所以当 *** 提出要拆迁市场的时候，他们并非不愿意。让他们最担心的，还是生意是否会受影响，如果生意不受影响，而环境又有改变的话，他们没有不搬的理由。因为房租贵、人工成本高、交通拥堵、安全隐患多等问题，到头来还是会制约商户们的发展。
混乱的外迁市场规划：我们到底要去哪里？
2012年6月份，郑州市 *** 出台了《关于加快推进中心城区市场外迁工作的实施意见》，里面明确指出，在2015年年底前，郑州市要完成中心城区177家商品交易批发市场的外迁。从那个时候起，商户们就开始人心惶惶。
郑州市的各大批发市场都是经过长期的经营，才形成了现在的规模和人气。像火车站商圈批发市场的历史，最早可以追溯到清朝。虽然多数商户都赞成外迁，但是外迁之后，到底需要多久才能恢复原来的人气，大家的心里都是没底的。
最理想的情况当然是整个商圈一起搬走，继续形成规模和集聚效应，才能最快重建市场。所以在面对外迁这个问题时，很多商户都发出了“要走一起走”的呼吁。“要搬也可以，但最好是整体搬迁。”毕竟，过于分散的搬迁，是商户最害怕见到的事情。
但是，这种担心，早已经成为事实。
以京广路和航海路附近的京广路鞋城商圈为例，这里集中着包括国际鞋城、盛祥置业、现代童鞋城、瑞安布鞋城、合盛商贸城、金楼鞋城、鞋城（路华大厦）等大型鞋类批发市场，是中部地区最大的鞋类批发集散地。京广鞋城商圈名声在外的同时，也逃脱不了“环境差、交通堵、安全隐患多”的负面形象。在郑州市 *** 下发的外迁工作方案中，上述提到的商场基本都被列入了外迁名单。
如此大规模的市场外迁当然会引发商户争夺战。由于涉及利益重新分配，使得新老市场争夺商户资源的现象屡屡上演。大学路南四环的百荣世贸商城作为 *** 制定的专门的外迁承接地，已经和合盛商贸城达成合作，合盛1000余家市场商户将整体搬迁至百荣国际鞋城。但是位于南龙湖的华南城、位于京广路航海路附近的京莎广场、京航商贸城，也都在京广路鞋城商圈招揽商户。
存在类似情况的还很多。北环汽配车饰广场已谈好了新的去向——郑州汽配城，位于东四环与北四环交叉口附近。除了华南城、五洲城、中牟6家市场在招汽配商户以外，现在又有位于江山路的双桥汽配城及位于北四环的八堡汽配城在招商。
虽然商户们屡次呼喊要一起走，但如果不是集体迁入类似百荣世贸商城和郑州汽配城这种官方合作的承接地的话，最终整体搬迁的可能性微乎其微。毕竟，商户们各有各的想法，各有各的打算。很多时候，理想和现实还是有很大差距的。
到底是原地升级，还是彻底外迁？
到底是原地升级，还是彻底外迁？几乎所有接到拆迁通知的商户都在观望。
如果说行政机构、事业单位的外迁完全由 *** 说了算的话，那么批发市场的外迁的成功与否最终要看是否适应市场的需要。以文化路东风路附近的科技市场为例，如果不是文化路沿线有那么多高等院校，我们很难想象它能达到后来鼎盛时期的繁荣景象。我们也很难想象，一个搬到四环以外的科技市场，还有存活下来的可能性。
最后，科技市场得到了原地升级改造的特赦。同样得到特赦的还有火车站商圈的银基商贸城。在这种特赦令的背后，是各方势力的博弈，当然也不乏有 *** 规划对市场的部分妥协。
还有像京广鞋城商圈这种并未拿到“升级改造”特赦指令的批发市场，商户就会乖乖搬出去吗？
上文中我们提到了百荣、华南城、京莎广场和京航商贸城等几个新场地。但这几个新场地的身份是有着明显差异的，百荣和华南城是郑州市场外迁政策中明确的外迁承接地，都位于南四环以外，而京莎广场、京航商贸城则还位于位于京广路和航海路的交汇处，依然属于京广路鞋城商圈。
京莎广场已经于2015年9月8日开始营业，项目定位为中部首席鞋业展贸中心，它的建筑面积约16万㎡，由5层的底商和3栋塔楼组成。底商体量大约有5万㎡，其中1到4层是正常的商铺，5层为电商产业园。从内部和配套设施来看，确实比以前的老鞋城要好太多。从1层到4层，几乎全部都是满铺，而所有的商户基本都来自附近的老商场。
对于这些商户来说，外迁之后的市场如何谁也没法保证，对留在原来的商场也不是长久之计，就近搬迁到京莎广场、京航商贸城等地方显然是最可靠的选择。
根据媒体2015年9月份的报道，在2013年的市场外迁工作报告中，瑞安布鞋城显示已经完成了外迁，由于当时没有合适的外迁市场承接地，加上对老鞋城商圈感情深厚，瑞安布鞋城的商户绝大部分都选择分散到周边其他市场，如国际鞋城、金楼鞋城等。
瑞安布鞋城的原址则更名为“京航茶文化交流中心”，开始进行茶叶招商，但是招商效果并不好，市场反应也很冷淡。
搬不走的外迁—物流问题如何解决？
对于火车站商圈的批发市场来说，这更可以称得上是搬不走的外迁。而对于号称要原地升级改造的商场来说，这是一场关于到底是零售还是批发的保卫战。
根据官方的说法，火车站商圈市场，原来计划要全部迁出去，后来经过研究，决定把批发、仓储、物流等若干功能迁出去，把零售、电子商务等功能留下来。接下来的工作中，有关单位将加强对三环以内物流车辆、物流公司的监查力度，彻底做到将仓储、物流、批发三大业态迁出三环以内。
留在环内的市场该如何解决这个问题？
还以京莎广场为例，由于建筑审批手续早于外迁政策出台，因此其施工建设属于合理合法， *** 无权干预。但是建成后的京莎广场等商场不允许从事批发生意，并不具备仓储、批发的资格条件。
一直以来，京莎广场最担心的事情就是被人指责依然保留着批发物流业务。对于京莎广场当时在鞋城商圈招徕商户的做法，百荣世贸商城明显一肚子的不痛快。他们认为，如果商户只是从航海路北搬到航海路南，有违市场外迁政策的初衷。还有人指控成京莎是打着做电商和零售的幌子，阻挠批发市场外迁。
京莎在极力避免这个指控。根据媒体报道，京莎的官方说法是围绕京莎，正在形成一个全产业链条的服务体系。“比如物流配送，我们正在远离市区的位置，建远、中、近电商仓库。鞋商只需线上下单，我们这里的系统即可感知到，立即提供配送和仓储服务。”
对于我打听到的情况来看，商户并没有完全享受到这个便利。在和一家商户的攀谈中了解到，他的仓库还在附近的家属院。据他说，周边的仓库价格太高，在家属院里租住宅作为仓库是附近商户的普遍行为。
楼市观点
一般我们认为，专业市场的转型升级有三种情况，就地转型转营、商流物流分离升级和搬迁。目前郑州市采用的主要是第三种方式，特别是希望把市中心的专业市场全部外迁。但是一个市场的形成并不容易，这不是 *** 的行政指令能够决定的。
从现实看，如果能够通过改造，让中心城区的专业市场实现“商流”与“物流”分离，在市区已成规模的专业市场中主要保留展贸功能，而将配送、仓储等功能转到四环以外，就能较好地避免旧的搬不走、新的旺又不起的局面。
但是商场如何能够做到将环外的物流和环内的市场完全无缝对接，全方位解决商户的仓储物流等后顾之忧，还需要在摸索中前进。
本文来源：中国地产
