本
文
摘
要
本周，贵阳楼市土拍继续。
从结果来看，土拍没有精彩可言，无一例外的都是平台公司兜底。
不过让吃瓜群众感到“安慰”的是，土地成交的价格“都很低”——基本上是起始价成交。于是，有人说“面粉终于便宜了”，那就有人会问，未来的面包也会便宜么？
3000多，4000多，5000多的楼面价，房子会卖多少呢？有人用楼面价粗略的乘2.5来得出结果，问这会不会是最终房子的价格？
先说，这种粗暴的算法是得不出房子价格的。因为影响房子价格的因素有很多，拿地成本（附加条件成本），楼盘定位，产品规划，市场环境、市场竞争需求等等……
从今年土拍来看，土地楼面价确实要比“18-20年”便宜很多，其土地上修出来的房子是不是也会跟着“便宜”，究竟能“便宜多少”，还得等土地上的房子销售的时候才知道。
我能等着这些土地开发出来再买房么？看着这些土地价格便宜，想必房子也不会很贵。有人这样问？
这个问题城语无法回答，目前拿地的基本是平台公司，土地是平台公司自己开发，还是寻求合作开发？都是未知的。贵阳目前，或者以往的楼盘，平台公司自己开发的，市场的认可度普遍不是很高，也就是说，平台公司自己玩不好房子。
还有，未来土地开发的产品，是否满足你的需求，是否符合你的预算预期都是不清楚的，如果是等着这些土地开发再买房，无疑有很大的赌的成分，需要做好心理准备。
你是为了需求而买房，并不是为了恐慌，焦虑而买房。
这是再多聊几句买房吧。有人高位买房，有人低谷上车，这两类人谁是真正的“楼市研究大师”么？恐怕都说不上，很多时候，只能说是低谷上车人的运气好而已。
买房确实需要关注市场，关注楼市，关注自己所在的城市，但最终要落到自己的需求，现实的需求。
今天买房担心房价下跌，明天看着跌了又担心没跌到底？这种带有恐惧，焦虑的心理是不能很好的做出判断的。
身边很多人，买房的时候已经忘记了自己的需求，总是把对市场、楼盘的焦虑代入，明明已经明确的选择，还是不能很好的下判断。
01.
观山湖
● 福建商会地块出让
12月19日，贵阳观山湖新型城镇化建设投资有限公司&贵阳城投置业有限公司以13.39亿拿下，位于观山湖区黔灵山路与同城大道交叉口东北侧的G（22）092号地块（即福建商会地块），成交楼面价4000元/㎡。
福建商会地块实际出让面积133858.87平米，计容建筑面积334647.18平米；规划用途为住宅用地（90%），兼容商业用地（10%）；规划指标为容积率≦2.5，建筑密度≦24%，绿化率≧35%；
重要拿地条件：需在地块北侧（GS-11-02-39）地块按照控规要求实施18班小学、9班初中建设，建成后移交至区 *** 或指定部门；地块周边涉及市政道路及市政设施已由观山湖区 *** 建成，无需竞得人出资修建；红线内涉及道路、支路、市政管网等设施由竞得人自行出资修建。
该地块位于观山湖高新区，整体来看，位置还是不错的，有高新区城市资源加持，距1号线白鹭湖站步行距离约700米，近距离白鹭湖公园等。
● 小龙滩2宗地出让
12月19日，贵阳观山湖新型城镇化建设投资有限公司&贵阳城投置业有限公司以9.92亿拿下，位于观山湖区观山街道办事处辖区范围内，东至规划道路、西至西二环的G（22）093、094号地块（即小龙滩一号地块），成交楼面价3800元/㎡。
小龙滩地块（G〔22〕093、094号地块）位于观山湖区观山街道办事处辖区范围内，东至规划道路、西至西二环。
实际出让面积57255.94平米，计容建筑面积143139.85平米；规划用途为住宅用地（95%），兼容商业用地（5%）；规划指标为容积率≦2.5，建筑密度≦22%，绿化率≧35%。
重要拿地条件：
红线内涉及道路、支路、市政管网等设施由竞得人自行出资修建；公租房、保租房、装配式建筑、成品住宅、磷石膏建筑由观山湖区 *** 统筹实施；
若两宗地块为同一竞得人，小学、初中部分则无需缴纳教育配套费，须按照土地农转建报批费取得GS-14-01-03及GS-14-01-04地块，并按照相关规划指标建设配套学校（小学、初中）；
● 平台公司兜底融媒地块
12月21日，贵阳市投资控股集团房地产置业有限公司以约4.92亿元摘得，位于观山湖区的G〔22〕130号地块。成交面积39382.89平方米，成交楼面价5000元/㎡。
G（22）130号地块（原贵阳融媒体中心地块）位于观山湖区金华园社区，毗邻国际金融中心，林城东路北侧，金朱东路以南，通宝塔以西，石标路以东,地处省博物馆、图书馆正后方。
地块总用地面积82178.09㎡，其中实际出让面积39382.89㎡，市政道路用地9189.62㎡，公共绿地面积33605.58㎡，计容建筑面积98457.23㎡。
规划用途为居住用地（97%），兼容商业用地（3%）。规划容积率≦2.5；建筑密度≦22%；综合绿地率≧35%。地块要求小学、初中、高中由竞得人按照以资代建有关规定执行；地块南侧安置房须由竞得人出资建设，建成后观山湖区人民 *** 按成本价回购。
融媒地块位于观山湖核心区域，周边城市开发和配套已基本落地和成熟。帮工资源方面可享受金融城会展城等商圈的办公资源；交通便利有林城东路、数博大道、金朱东路等组成的城市道路网；公共交通有城市主要道路的普通公交路线以及1号线国际会议中心站及有轨电车T2线；商业有云上方舟、CCpark、美的悦然里等商业体；医疗资源有省医金朱分院等；文体资源有省博物馆和省图书馆等。
另外，地块紧邻东林寺公园，产品可得到公园景观的价值加持，业主也能近距离享受到公园的休闲空间；教育方面，周边有北师大贵阳附中(高中部)、北京师范大学贵阳附属小学、北京师范大学贵阳附属中学(初中部)等。
02.
白云区
● 平台公司兜底白云一宗商住用地
12月19日，贵阳市投资控股集团房地产置业有限公司以6.62亿元拿下，位于白云区二十六大道的G〔22〕097号地块，成交楼面价1500元/㎡。
G（22）097地块位于高新沙文组团沙子哨单元，二十六大道北侧、沙果路东侧、沙子哨排水干线西侧、动力大道南侧。
总用地面积173229.18平方米，实际出让面积126128.97平方米，计容建筑面积441451.40平方米。
容积率≥1.0、≤3.5，建筑密度≤25%；绿地率≥32%。地块起拍价1500元/㎡。居住用地（96%）、兼容商业用地（4%）。
该土地无重要出让要求，例如配套建设等。
03.
乌当区
● 平台公司兜底乌当5宗商住用地
12月20日，贵阳市投资控股集团房地产置业有限公司以总价约13.58亿元拿下，位于乌当区的G〔22〕101-104、106号商住用地被，总成交面积203054.36平方米，成交楼面价最高为2523元/㎡。
G〔22〕101—G〔22〕104号地块位于乌当区东风镇乌当村，同为住宅、商业用地。规划容积率≮1.0、≯3.1；建筑密度≯30%；绿地率≮25%。
乌当东凤镇乌当村地块位于东风镇附近，距离乌当城市振华广场中心区域约15分钟，地块周边城市建面很差，不是工厂区就是棚户聚集区，城市配套严重不足，目前主要的城市道路有高新路和东风大道，其余的城市配套都是严重欠缺的。
目前区域最大的福利应该是地铁3号线东风镇站，距离地块步行约15分钟左右。除此之外，周边的教育资源还算不错，学校有贵阳乐湾国际学校、中央民族大学附属中学贵阳学校。
G（22）106号地块位于乌当区东风镇麦穰村，住宅六级，商业八级。总用地面积98364.86 平方米，其中实际出让面积 69416.63 平方米，计容建筑面积 90241.62 平方米。
规划用途为居住、商业（3%），容积率大于1.0、小于等于 1.3，绿地率大于等于30%，建筑密度小于等于 32%。
该宗地块位于乌当区乐湾国际区域，北临南明河，西临渔梁河，南至水东路延伸段，西抵滨河路3号之路。
地块周边城市面貌很差，缺乏完整的城市基础配套，目前周边建设有贵黔国际总医院，贵阳乐湾国际实验学校、乌当小学、东风中学等配套。
地块最大的优势是有较好的河景资源，另外距地铁3号线东风镇站约1.6公里，是地块未来很重要的交通出行。
04.
贵安新区
● 平台公司兜底贵安新区多宗商住用地
12月20日，贵州贵安轨道交通壹捌零资源综合开发有限公司以3.12亿拿下，位于贵安新区GA〔22〕073、076-077、081号地块商业、住宅用地，最高成交楼面价1462元/平。
GA〔22〕073号地块位于贵安新区湖潮乡，用途为商业（商务用地），规划容积率≤4.0，建筑密度≤40%，绿地率≥25%，建筑限高≤90米。
GA〔22〕076号地块位于贵安新区湖潮乡，用途为商业（商务用地），规划容积率≤4.0，建筑密度≤40%，绿地率≥25%，建筑限高≤90米，并满足磊庄机场净空限高要求。
GA〔22〕077号地块位于贵安新区湖潮乡，用途为商业（商务用地），规划容积率≤4.0，建筑密度≤40%，绿地率≥25%，建筑限高≤96米，并满足磊庄机场净空限高要求。
GA〔22〕081号地块位于贵安新区湖潮乡，用途为住宅（二类居住用地，兼容商业建筑≤30%），规划1.0≤容积率≤2.0，建筑密度≤35%，绿地率≥35%，建筑限高≤36米，并满足磊庄机场净空限高要求。
● 平台公司继续兜底贵安新区多宗商住用地
12月21日，贵安开投旗下子公司以总价20.34亿元拿下，位于贵安新区的GA〔22〕094-105、107-108号地块商住用地，总成交面积916106.37平方米，最高成交楼面价1804元/㎡。
GA（22）094地块位于贵安新区马场镇，规划总面积540474.73平方米，计容建筑面积277376.67平方米。
GA（22）095地块位于贵安新区马场镇，规划总面积540474.73平方米，计容建筑面积126897.87平方米。兼容商业建筑≤40%。
GA（22）096地块位于贵安新区马场镇，规划总面积540474.73平方米，计容建筑面积98365.995平方米。
三块地规划指标：规划用途为住宅用地，规划1≤容积率≤1.5，建筑密度≤35%，绿地率≥35%，建筑限高≤24米并满足磊庄机场限高。
GA（22）094-096地块的小学学位由MG-07-01地块进行保障，高中学位由MG-03-01地块进行保障（最终以新区教育行政主管部门审定的实施方案为准），初中学位及小学、高中学位不足部分，由新区管委会纳入预算统筹实施。
GA（22）097地块位于贵安新区马场镇，规划总面积322070.88平方米，计容建筑面积96562.875平方米。
规划用途为住宅用地，规划1.0≤容积率≤1.5，建筑密度≤35%，绿地率≥35%，建筑限高≤24米、并满足磊庄机场限高要求。
GA（22）098地块位于贵安新区马场镇，规划总面积322070.88平方米，计容建筑面积135741.615平方米。
规划用途为居住用地，兼容商业建筑≤15%，规划1.0≤容积率≤1.5，建筑密度≤35%，绿地率≥35%，建筑限高≤24米、并满足磊庄机场限高要求。
GA（22）099地块位于贵安新区马场镇，规划总面积322070.88平方米，计容建筑面积96034.59平方米。
规划用途为住宅用地，规划1.0≤容积率≤1.5，建筑密度≤30%，绿地率≥35%，建筑限高≤24米、并满足磊庄机场限高要求。
GA（22）097-099地块的初中学位由MF-08-01地块进行保障（最终以新区教育行政主管部门审定的实施方案为准），初中学位不足部分及小学学位、高中学位由新区管委会纳入预算统筹实施。
同时，竞买人在报名参与GA（22）097、GA（22）098、GA（22）099号任意一块及以上地块竞买时，须同时参与GA（22）109号公共服务设施用地地块的竞买报名。
GA（22）100地块位于贵安新区马场镇，规划总面积280161.14平方米，计容建筑面积31949.28平方米。
规划用途为居住用地，兼容商业建筑≤30%，规划1.0≤容积率≤1.8，建筑密度≤35%，绿地率≥30%，建筑限高≤36米、并满足磊庄机场限高要求。
GA（22）101地块位于贵安新区马场镇，规划总面积280161.14平方米，计容建筑面积61335.25平方米。
规划用途为商业用地，规划容积率≤2.5，建筑密度≤50%，绿地率≥20%，建筑限高≤36米、并满足磊庄机场限高要求。
GA（22）102地块位于贵安新区马场镇，规划总面积280161.14平方米，计容建筑面积43555.475平方米。
规划用途为商业用地，规划指标容积率≤2.5，建筑密度≤50%，绿地率≥20%，建筑限高≤36米、并满足磊庄机场限高要求。
GA（22）103地块位于贵安新区马场镇，规划总面积280161.14平方米，计容建筑面积71506.675平方米。
规划用途为商务用地，规划容积率≤2.5，建筑密度≤35%，绿地率≥25%，建筑限高≤36米、并满足磊庄机场限高要求。
GA（22）104地块位于贵安新区马场镇，规划总面积280161.14平方米，计容建筑面积60353.45平方米。
规划用途为商务用地，规划容积率≤2.5，建筑密度≤35%，绿地率≥25%，建筑限高≤36米、并满足磊庄机场限高要求。
GA（22）105地块位于贵安新区马场镇，规划总面积280161.14平方米，计容建筑面积112649.525平方米。
规划用途为商务用地，规划容积率≤2.5，建筑密度≤35%，绿地率≥25%，建筑限高≤36米、并满足磊庄机场限高要求。
GA（22）107地块位于贵安新区党武街道，规划总面积169643.89平方米，计容建筑面积226175.925平方米。
规划用途为二类居住用地，规划1.0≤容积率≤1.5，建筑密度≤35%，绿地率≥20%，建筑限高≤24米。
该宗地块小学学位由HE-04-02地块进行保障（最终以新区教育行政主管部门审定的实施方案为准），小学学位不足部分及初中、高中学位由新区管委会纳入预算统筹实施。
GA（22）108地块位于贵安新区高峰镇，规划总面积59937.54平方米，计容建筑面积43061.008平方米。
规划用途为商业用地，规划容积率≤0.8，建筑密度≤45%，绿地率≥30%，建筑限高≤18米。
● 贵安开投旗下公司兜底贵安新区多宗商住用地
12月22日，贵安开投旗下的贵州贵安轨道交通壹捌零资源综合开发有限公司以总价229669.543959万元拿下，位于贵安新区的 GA〔22〕070、072、074、075、078、079、082、083、085、088-092号地块，总成交面积849840.43平方米，最高成交楼面价2913元/㎡。
GA〔22〕070号住宅用地（二类居住用地，兼容商业建筑≤5%）位于贵安新区湖潮乡，1.0≤容积率≤3.0，建筑密度≤22%，绿地率≥35%，建筑限高≤80米，并满足磊庄机场净空限高要求。
GA〔22〕072号商业（商务用地）位于贵安新区湖潮乡，容积率≤4.0，建筑密度≤40%，绿地率≥25%，建筑限高≤90米，并满足磊庄机场净空限高要求。
GA〔22〕074号商业用地位于贵安新区党武街道，容积率≤2.0，建筑密度≤45%，绿地率≥20%，建筑限高≤50米。
GA〔22〕075号商业（商务用地）位于贵安新区湖潮乡，容积率≤4.0，建筑密度≤40%，绿地率≥25%，建筑限高≤96米，并满足磊庄机场净空限高要求。
GA〔22〕078号商业（商务用地）位于贵安新区湖潮乡，容积率≤3.5，建筑密度≤40%，绿地率≥25%，建筑限高≤75米，并满足磊庄机场净空限高要求。
GA〔22〕079号住宅（二类居住用地，兼容商业建筑≤30%）位于贵安新区湖潮乡，1.0≤容积率≤2.0，建筑密度≤35%，绿地率≥35%，建筑限高≤36米，并满足磊庄机场净空限高要求。
GA〔22〕082号商业用地位于贵安新区湖潮乡，容积率≤1.8，建筑密度≤35%，绿地率≥35%，建筑限高≤24米，并满足磊庄机场净空限高要求。
GA〔22〕083号商业（商业用地，兼容商务建筑）位于贵安新区湖潮乡，容积率≤2.5，建筑密度≤35%，绿地率≥35%，建筑限高≤48米，并满足磊庄机场净空限高要求。
GA〔22〕085号商业用地位于贵安新区高峰镇，容积率≤0.4，建筑密度≤45%，绿地率≥30%，建筑限高≤18米。
GA〔22〕088号—092号住宅用地（兼容商业建筑≤5%）位于贵安新区湖潮乡，1≤容积率≤1.5，建筑密度≤32%，绿地率≥30%，建筑限高须满足磊庄机场净空（1258米）限高要求。
