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文
摘
要
感谢老铁垂青，楼司令--用佛系的心态看楼市。不急功近利，不乱打“诳语”。为购房者决策把好关、置业路上买对房，司令期待和你有故事。
12月28日，佛山地铁3号线（首通段）终于通车了！
虽然它经过禅南顺中心，但三区人民对3号线开通的情感表达，那是千差万别。
首先南海人挺着急，因为3号线首通段只到禅城镇安，这次无缘南海区站点，连最重要的桂城站都没接上。
其次禅城人就显得波澜不惊了，内心不免OS：又多了一条地铁，还行吧。
而情感最丰富的，当属顺德人，尤其是大良人。
前几天有大良朋友跟我打趣说：大良连乡下都不如，等了10多年终于要通地铁，那帮街坊估计激动哭了。
回想2010年，经过祖庙、桂城中心的广佛线就通车了。但顺德区府所在地的大良，地铁却空窗了12年。
真是没有对比，就没有伤害。每每说到这里，都会有顺德人忍不住MJ。
佛山地铁最大的“大腿”还得是广州，广佛线是靠广州推动的，如果大良距离广州中心区近，大良也能早受恩泽。
去年2号线、今年7号线西延线，连通的都是广州。可惜大良在顺德南部，鞭长莫及。
顺德这么有钱，有底气大声说话。但有些历史原因带来的因果，叫人唏嘘。
今天3号线通车，似乎也在为这鸡飞狗跳的2022，摞翻个尾彩。
3号线进度，感觉没想象中那么慢，从2016年11月开工，到现在首通段通车，就6年。
坊间常说：地铁一响，黄金万两。
但如今，这话恐怕要改成：地铁规划，黄金涨价。地铁一响，黄金掉色（shai）。
最近佛系后台收到些老铁大胆推测，认为3号线通车必定引来抛盘潮，还说参考过往便知。
这个“过往”，正是2号线、广州7号线顺德段的前车之鉴。
有老铁也提出灵魂拷问：3号线通车会不会进一步 *** 楼市？
楼市肯定会受 *** ，只是 *** 过后是逆势上扬，还是继续下行？只能说同线不同命。下面说道说道。
01
咱们先看看3号线首通段途经的板块。
禅城区✦
笼统来说，3号线就是途经禅城石湾和祖庙东片。
这片区域居住氛围浓厚，入住率很高，配套成熟且齐全，3号线对某些站点附近还是有提振作用，比如亚艺公园周边，起到锦上添花的作用。
但作用相对有限，毕竟禅城地铁密度本就很高。
这一带社区楼龄普遍在8-20年居多，很多人住出感情，放盘量相对不算太多，除了个别品质非常差的盘。
站点途径的在售住宅盘就3个，一个豪宅地位依然待字闺中，另外两个地王项目还在卖力呐喊。
不过，失落的祖庙城北暂时无缘首通段，这个板块过去到未来多年供应一直井喷，都以刚需、首改产品为主，对于地铁极度依赖。
这里最大的优势是临近桂城，去广州还算方便，所以板块最主力的买家就是桂城及广州的外溢刚需，还有些冤大头的投资客。
板块的面貌、商业、教育等配套短期难改观，但是这里的业主还算乐观。
城北以汾江路为界，东面的中山公园一侧和西面的火车站一侧，都能分出两个世界。
顺德区✦
如果以站点数量区分赢家的话，那3号线还得是顺德，因为它有18个站点，占了线路的50%。
途径佛山新城（乐从）、北滘、伦教、大良四个镇街。
其中，佛山新城的开建时间和千灯湖是前后脚，绝对的话题之王，但命运却云泥之别。
板块内各种市政厅馆、写字楼撑起了佛山门面，但日常的车少人少产业少是最大短板。
尽管民办的英华学校、妇幼新院区已投入使用，爱琴海购物公园刚开业，对人气回笼起到一定帮助。
但今年5月底佛山新城搞了场盛大的签约大会，又画了个大饼。
希望新城能实实在在把教育短板补足，加快推进几个学校的建设，才能聚集人气、提高入住率，不然新房和土地供应量大，难吸引足够的外部购买力去库存。
佛山新城很大，有的在售盘，地理位置极其优越，却因为极差的产品力和口碑，卖成了老古董，有的盘还一度停工。
最后的希望落在了首开平湖如院身上，虽然产品力做的不错，但卖了半年依然只网签了不到90套，归根结底是周边环境面貌太糟糕了。
从佛山新城跨入北滘，先经过一段城市面貌断裂带，再到北滘新城。
这里人气就显得旺多了，作为顺德少有的拿得出手的综合价值前列的板块，北滘新城多亏了美的的慷慨解囊，估计大家也不介意它叫“美的新城”。
这里最大的故事是产业话题，曾吸引了大量外地投资客重仓。
如今它面临供应量大，刚需首改产品同质化严重的境地，未来的北滘新城，恐怕只有改善大户型还能独善其身。
做大量刚需小户型的地王盘，大概率只能是继续站岗。
这里的在售盘距离3号线站点不近，3号线沿着北滘新城的边沿设站，跟7号线的北滘公园站交汇。
再往北跨到伦教，作为曾经非限购区的扛把子，房价早破过2万+，靠的就是区位+轨交，及大量外地客的涌入。
如今，当初的风采尽失。行情下行，伦教成了一堆开发商的绞肉机。一二手供应量巨大，除了打价格战，还要拼户型卷，偷面积。
在售盘较此前的高位，均有20%以上的下探，等于首付都跌没了。
不过在广州刚需眼里，相比陈村、北滘的价高，伦教当前的价格亲民，借助3号线可以快速接驳7号线通往广州。
但伦教让人诟病的，依然是它的城市界面和教育配套等，短期难改善。
最后到一直独自美丽的大良，作为顺德区府所在地，顺德人眼中的市中心。
论居住舒适度，绝对是人见人爱，不少禅城南海人都必须认同。
因为顺德的藏富于民，过去吸引众多开发商争相进入，到处不乏地王加持。
但善终的极少，多是折戟沉沙。多个项目产品定位失策，做了比较小气的小面积产品。
只有做纯改善类、豪宅产品的楼盘，相对过得滋润。
南海区（后通段）✦
本次首通段没有途经南海区，最让人郁闷的是没有接上桂城，据说因为停车掉头的问题，只能在镇安站。
在广佛线正中间的桂城站，算是桂城的老城区，往前一步是千灯湖，往后一步是祖庙。如果明年3号线后通段通车，那么桂城站真是超级心脏。
可惜桂城站周边已经没有土地，要往后一站去到祖庙地界。可以说3号线后通段对于日后朝安旧改项目的意义，也相当大。
3号线进入狮山罗村地界，这里也是前非限购区的头牌，一直靠桂丹路吃桂城、广州的购买力。
但随着佛山全面解限，罗村的优势荡然无存，城北抢了罗村的购买力。
罗村以孝德湖为中心，如今更多成了本地人就近置业的选择。而另一个供应量较大的光明新城板块，没有地铁眷顾，基本就没落了。
3号线进入狮山腹地，基本都距离楼盘较远，站点周边多是工业区，终点站就是佛山大学。
明年若能全线贯通，大概是为了方便产业、大学人口的通勤流动。当然，站点附近还有土地要卖。
狮山的新中心--博爱湖片区，还得仰仗在建的4号线拉动。
整个狮山楼市供应量巨大，虽然GDP超高，但同时幅员辽阔，产业人口分散，加上距离广州较远，是很难炒起来的。
写在最后
一条3号线，途径3个区众多板块。有的板块是锦上添花，有的板块是扎堆断臂求生，真是同线不同命。
当然这一切都是庸俗的看法，都是站在楼市的角度算的经济账，难免显得自私自利。
若站在城市发展的角度，地铁开通一定是可喜可贺的大好事儿。地铁，让城市更有活力、更有效率、更有魅力。
如今只通了半段，倒是让地铁站扎堆的禅城人感到淡定，后通段不知明年能否开通让南海人感到着急，期盼地铁已久的顺德大良人洒下激动的泪水。
佛山买房，问问楼司令吧！
司令说楼：用真金白银探索的楼市经验，用接地气的方式让你躲开楼市里的坑。为买房人解惑答疑，买对房子少费心。那些别人不肯说的，司令告诉你。
