本
文
摘
要
2022年至今，上海的豪宅市场备受瞩目，先是永嘉路老洋房火了，后是单价“天花板”75万/平方米的华山路889号火了。
2022年下半年至今，上海曾多次出现“豪宅热”，不少豪宅中介表示，今年明显感受到上海豪宅市场的回暖。
CRIC数据显示，2022年前11月，3000万以上、5000万以上二手豪宅成交共460套和113套，同比分别减少15.6%、16.3%。但从月均来看，剔除4、5月两月后，2022年前11月3000万以上、5000万以上二手豪宅月均成交皆已超过去年月均水平。
若把成交总价限定在1亿以上，2022年前11月顶豪成交22套，超过2021年同期。
不仅如此，仅刚刚过去的10月及11月，上海单价30万元/平方米以上二手豪宅就有7套成交，无论是数量还是密度，都较为少见。
一直以来，上海顶豪市场领跑全国。2021年无论是3000万元/套以上，还是5000万元/套以上豪宅，上海的成交套数都占据全国半壁江山。
单价方面更是以75万/平方米的“天花板”价格一骑绝尘（详见《单价“天花板”75万/平，上海豪宅又火了？》）
近期，在梳理上海二手豪宅成交情况时，我们发现，近几月，上海单价30万/平方米以上的顶豪出现了集中成交。
CRIC数据显示，2022年至今上海成交均价30万平方米以上的二手豪宅共成交9套，与往年相对持平，但从成交分布来看，今年的成交基本都集中在第四季度。
2022年10月及11月两月间，均价30万平方米以上的二手豪宅共成交7套，其中最高的为建国西路695弄，成交单价39万元/平方米。
从单价来看，建国西路695弄也是2022年至今成交单价最高的项目，但与2021年相比，39万元/平方米的单价排不进前五。
据不完全统计，2021年成交均价达40万元/平方米的二手豪宅项目共6套，其中最贵的便是2021年10月成交的华山路889号，单价75万/平方米，至今仍然牢牢占据上海豪宅成交纪录。其次是新乐路16号，单价42.2万/平方米。
从总价来看，2022年至今成交总价最高的二手豪宅为东郊壹号，总价1.8亿元/套。同样不如2021年同期。
由此看出，2022年虽然10月及11月期间单价30万元/平方米的二手豪宅出现了集中成交，但无论单价还是总价都与2021年时相比差距较大。集中成交的原因一部分可能是因为二手房网签延迟，集中在年底最后几月成交。
不仅单价30万元/平方米以上的二手豪宅集中成交，从总价来看，上海二手豪宅也呈现出明显的“翘尾”行情。
CRIC数据显示，2022年11月，总价5000万以上二手豪宅单月成交23套，平均每个工作日都有一套以上成交。
从2022年1月至今的整体趋势来看，下半年至今，上海顶豪市场的成交活跃度出现了明显提升。
其中，2022年7-8月为一个相对高点，这主要是受4、5月封控影响 ，6月复工复产后豪宅市场出现了集中挂牌现象，从而造成了一波集中成交高峰。随后便是10月及11月，5000万以上的豪宅成交明显翘尾，其中11月成交套数为2021年至今次高，仅低于2021年12月，若以目前的趋势来看，2022年全年5000万以上豪宅成交套数或将超过2021年全年。
专做豪宅市场的经纪人小A告诉我们，上海今年下半年至今豪宅市场，尤其是顶豪市场确实比以往火热，“最大的区别是房源质和量的提升，之前很多客户是需要专门替他们找房源的，现在有很多很好的房源，原本业主可能是自住或者是留着的好房子，开始入市了。”
小A表示，今年他们店里成交的2套3000万/元以上的豪宅，面积都在400平方米以上，其中一个客户他跟了很久，只要大户型。
对此，我们也特意对比了2022年至今5000万以上二手豪宅的成交数据，与2021年11-12月相比，面积确实明显更大。
CRIC数据显示，2021年11-12月期间，共成交37套5000万以上二手豪宅，主力面积段都在300-400平方米之间。到了2022年11月，成交的23套5000万以上二手豪宅中，有13套面积都在400平方米以上。
造成这种需求变化的原因，一方面是受疫情影响，顶豪买家对于大户型的偏爱明显增加，另外一方面也是因为目前一手房市场中高端产品大面积户型相对较少，这就使得有这些需求的买家最终集中在二手豪宅市场。
2022年马上就要过去，上海的“豪宅热”却依然还在继续，从目前来看，上海豪宅目前仍然呈现价格稳步微涨的趋势，不仅仅是二手房市场，上海的新房市场也受中高端项目入市影响，整体成交价格出现了明显提升，2022年前11月上海商品住宅成交均价均超过6万元/平方米，涨幅为一线城市中最高。
随着后疫情时代中高端市场置换需求的释放，未来一段时间豪宅中大户型或将成为热点和趋势。核心地段尤其是一线城市的高端住宅依然稀缺，可以预见的是，随着上海整体经济、生活的恢复，上海豪宅市场也将继续引领全国。
